La casa di proprietà: traguardo o investimento?

Vivere sotto un tetto che ci appartiene ha un valore emotivo che supera gli aspetti puramente finanziari. Tuttavia, è fondamentale tenere in debito conto le conseguenze finanziarie di un acquisto di questo tipo, dimodoché la proprietà non diventi negli anni un fardello troppo pesante.

Un piano finanziario personale aiuta a capire cosa significa l’acquisto di una casa sia in termini di costo della vita sia per sostenibilità di altri obiettivi. Di norma, è necessaria una buona strategia d’investimento per mettere da parte sufficiente capitale proprio, tenendo conto dei versamenti nella cassa pensione e di un eventuale prelievo anticipato. Inoltre, questo approccio consente di individuare eventuali pericoli: ad esempio, il rischio di concentrazione che potrebbe verificarsi se la maggior parte del patrimonio personale viene bloccato in un bene immobile. Oppure l’eventualità che i costi ipotecari – a seconda del capitale preso in prestito e della durata dell’ipoteca – risentano pesantemente della situazione dei tassi d’interesse.

Negli ultimi vent’anni, i proprietari di immobili in Svizzera hanno beneficiato di un rialzo medio nominale dei prezzi delle case del 3,9% all’anno. Un acquisto effettuato con un livello di indebitamento iniziale dell’80% ha generato un rendimento medio annuo del capitale proprio di oltre il 10% durante questo periodo. La fine della lunga fase di tassi negativi rende tali plusvalenze poco probabili in un orizzonte di lungo periodo. Gli immobili residenziali dovrebbero comunque tenere il passo dei rendimenti di una strategia di portafoglio bilanciata. Tuttavia, le plusvalenze possono essere utilizzate solo in parte, o affatto, per finanziare altri obiettivi: ovvero se l’immobile viene venduto e non ne viene acquistato un altro di valore equivalente.

Le ipoteche sono diventate molto più costose dalla fine dell’era dei tassi negativi. Le ipoteche del mercato monetario, ossia quelle con un tasso variabile, oscillano ad ogni cambiamento dei tassi di riferimento della Banca nazionale svizzera. Inoltre, bisogna tenere conto del fatto che, anche se i criteri di solvibilità vengono soddisfatti, l’acquisizione della stessa superficie richiede attualmente o un reddito superiore di circa il 20% oppure quasi il 50% di capitale proprio in più rispetto a prima della pandemia (media nazionale).

In linea di principio, il valore dell'immobile non dovrebbe superare sei volte il reddito, nemmeno al momento del pensionamento, quando il reddito scende in genere dal 40 al 50%. A seconda dell’ammontare del reddito e dell’andamento del valore dell’abitazione, si deve quindi tener conto del fatto che può essere necessario un ulteriore apporto di capitale al momento del pensionamento.

Maggiore è la quota del patrimonio complessivo che viene immobilizzata come apporto di capitale proprio, meno denaro resta disponibile per altri investimenti o per la spesa al consumo. E qualora non si riesca più a far fronte al costo della vita, potrebbe essere necessario arrivare alla vendita della casa.

In generale, l’acquisto di un immobile deve essere valutato in funzione della situazione previdenziale. Ad esempio, l’avere di previdenza viene utilizzato per l’acquisto di quasi una casa su due. Spesso, ciò si rivela inevitabile per ottenere un apporto sufficiente di fondi propri. Anche la scelta tra un prelievo di capitale e una rendita al momento del pensionamento va ponderata in modo tale da garantire la sostenibilità del finanziamento immobiliare. Quando si va in pensione, la casa offre comunque la possibilità di ridurre le spese abitative, rinunciando agli interventi di manutenzione non strettamente necessari. È pur vero che ciò va a scapito del valore dell’edificio, ma consente di superare le situazioni in cui si dispone di scarsa liquidità.