Cosa dice la nostra esperta? – Patrimonio Gli immobili sono parte del quotidiano. Anche come investimenti?

Mercato immobiliare, andamento dei tassi, finanziamento e investimento immobiliari spiegati dall’esperta Katharina Hofer.

Immobili: più che «solo» una casa

Il ciclo immobiliare svizzero è ricominciato l’anno scorso con un aumento del 3% dei prezzi delle abitazioni di proprietà. Molte regioni hanno registrato aumenti dei prezzi, con il maggiore slancio negli agglomerati delle città di Zurigo e Ginevra, nonché in alcune parti della Svizzera centrale. I mercati delle seconde case nelle destinazioni di montagna hanno persino registrato il più forte aumento dei prezzi dal 2012.

Il ruolo del coronavirus e degli interessi bassi sui prezzi

La maggiore diffusione del lavoro da casa è stata un fattore importante di questo sviluppo. Poiché la fusione dell’abitazione con il luogo di lavoro probabilmente rimarrà anche dopo la fine della pandemia del coronavirus, le zone solitamente troppo distanti per i pendolari e con costi minori diventano luoghi abitativi più interessanti. Il bisogno di «una stanza in più» per l’ufficio ha reso le grandi proprietà più ricercate, motivo per cui lo scorso anno è aumentata la richiesta in particolare di case unifamiliari.

L’andamento dei prezzi è favorito da tassi d’interesse storicamente bassi, che non tenderanno a cambiare nel prossimo futuro. Il motore economico, sostenuto da una politica fiscale e monetaria espansiva, dovrebbe ripartire con l’allentamento delle misure normative legate al coronavirus. Tuttavia, è improbabile che la Banca nazionale svizzera si discosti dalla sua politica di tassi d’interesse negativi, il che limita il rischio di un aumento dei tassi ipotecari.

Diversi fattori hanno un ruolo importante nel finanziamento dell’abitazione di proprietà

La situazione rimane invariata per i beneficiari di ipoteche: l’ipoteca del mercato monetario (ossia il finanziamento con un tasso d’interesse variabile) è presumibilmente la forma di finanziamento più favorevole. Rispetto al mutuo decennale, la differenza è attualmente di 30 punti base (a febbraio 2021), per cui un aumento del tasso di interesse può essere coperto da un’ipoteca fissa. Da un punto di vista storico, ma anche in termini assoluti, questo è molto favorevole. Tuttavia, i potenziali costi di uscita non dovrebbero essere trascurati se, per esempio, un cambiamento nelle circostanze della vita richiede l’interruzione anticipata dell’ipoteca. In definitiva, il bisogno di sicurezza e la situazione personale determinano quale soluzione ipotecaria è la migliore.

Approssimativamente, il prezzo di una proprietà non dovrebbe superare il sestuplo del reddito lordo della famiglia.

L’immobile desiderato deve essere finanziabile. A grandi linee, una famiglia può permettersi un immobile il cui prezzo ammonta al reddito familiare lordo moltiplicato per sei. Ma non è tutto. I costi di gestione sono spesso sottovalutati quando si realizza il sogno di possedere una casa propria. Questi includono non solo le rate dell’ipoteca e l’ammortamento, ma anche i costi di manutenzione che dovrebbero essere stimati intorno all’1-1,5% del valore dell’edificio. E anche se non raggiungete questa somma in un anno, fareste bene a mettere da parte comunque per la manutenzione in quanto una grande ristrutturazione è inevitabile.

Scegliendo l’immobile che si desidera, vale la pena tenere sottocchio i costi associati alla posizione, cioè la pressione fiscale, i premi di assicurazione sanitaria e i prezzi degli immobili. Questi variano considerevolmente da comune a comune: la differenza tra il comune più economico e quello più caro è di circa il 30% per 100 metri quadrati di spazio abitativo. I prezzi degli immobili tendono a essere più alti nei comuni a bassa tassazione, il che può annullare completamente il risparmio fiscale, specialmente per le famiglie a basso reddito. Vivere in comuni a bassa tassazione è conveniente soprattutto per le famiglie con redditi alti, perché per loro le imposte sul reddito rappresentano la maggior parte dei costi legati alla posizione.

La posizione conta, soprattutto se si subaffitta

Una buona posizione è particolarmente importante se i proprietari vogliono affittare la loro proprietà piuttosto che usarla loro stessi. Questo perché lo scorso anno, gli immobili sfitti hanno raggiunto il massimo storico di quasi il 3%, contribuendo al calo del 2% del prezzo degli affitti rispetto all’anno precedente. Nelle regioni con alti tassi di sfitto e bassa crescita della popolazione, il rischio di non riuscire ad affittare un appartamento è particolarmente alto.

Nei centri città e nei loro agglomerati, invece, i nuovi alloggi sono stati finora assorbiti dalla forte domanda. Tuttavia, la domanda di alloggi potrebbe spostarsi verso la periferia dell’agglomerato, in quanto una stanza in più allo stesso costo dell’alloggio «costa» circa 20 minuti in più per arrivare al lavoro. L’aumento del lavoro da casa potrebbe anche rimescolare le carte in tavola quando si tratta di affittare una proprietà residenziale.

Katharina Hofer, Chief Investment Office UBS GWM

Katharina Hofer è economa ed esperta immobiliare nel Chief Investment Office di UBS. Ha conseguito un dottorato in economia all’Università di San Gallo e lavora presso UBS dal 2018.

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