Photo: Festival Cultural «Origen» sur le col du Julier, Keystone/Peter Klaunzer

L’étude «UBS Real Estate Focus 2019» aborde les différents segments du marché ainsi que des sujets mondiaux et se concentre sur la question de l’évaluation immobilière. L’attention se porte surtout sur le marché des immeubles locatifs, où les risques sont plus importants que sur les marchés de la PPE et des bureaux.
Vous trouverez ci-dessous un résumé des tendances concernant les surfaces commerciales et les logements locatifs, particulièrement intéressant pour les investisseurs institutionnels.

1. Les loyers des appartements récents sous pression

La concurrence sur le marché du logement locatif devrait continuer de s’intensifier, pour culminer fin 2019 avec environ 80 000 logements vacants (PPE et villas inclus). L’année dernière, en Suisse, les loyers demandés (loyers pour les nouveaux baux, les premières locations et les relocations) ont reculé d’environ 2% et devraient encore diminuer d’autant en 2019. Les loyers dans les périphéries, sujettes à un taux de vacance élevé, pourraient même baisser jusqu’à 5% tandis que, dans les centres, ils devraient rester stables en 2019.

Entre-temps, les immeubles neufs ne génèrent guère plus de revenus locatifs que les appartements construits entre 2000 et 2010. Ces derniers sont donc particulièrement exposés à la concurrence des immeubles neufs, car ils s’adressent à des groupes cibles similaires et sont dès lors contraints d’abaisser leurs loyers. En revanche, le segment de prix inférieur, dans des immeubles datant des années 1960 et 1970, attire une autre catégorie de revenus et ne fait donc pas concurrence aux bâtiments neufs.

2. Les investissements dans les immeubles locatifs à la merci de dépréciations

Si les prix à l’achat des immeubles locatifs ont augmenté d’environ 80% depuis 2005, ils stagnent depuis plus de trois ans en raison de la baisse des loyers. À moyen terme, leur valeur devrait s’éroder: d’ici à 2023, il faudra compter avec une correction moyenne de près de 10%. Néanmoins, les revenus locatifs cumulés suffiront probablement à générer un rendement total positif.

Les investissements dans les emplacements coûteux des centres et des banlieues sont particulièrement vulnérables à des ajustements de valeur. En périphérie, les primes de risque géographiques ne suffisent souvent plus à compenser les risques croissants d’inoccupation. Dans les centres, investir ne vaut la peine qu’à condition que les taux d’intérêt n’augmentent pas. Les agglomérations les plus attrayantes sont celles offrant des revenus locatifs légèrement supérieurs et un risque modéré de pertes de loyer. Dans ces régions, malgré les corrections de valeur, le rendement total prévu des investissements dans les immeubles locatifs atteindra presque 10% d’ici 2023.

3. Les loyers des bureaux remontent

La demande devrait nettement augmenter cette année et ainsi réduire la suroffre existante. Entre 2015 et 2017, les loyers du marché des nouveaux immeubles ont chuté de près de 15%. La légère reprise enregistrée l’an dernier devrait se poursuivre, surtout dans les grandes villes. Dans certaines parties des grandes agglomérations, les prix des bureaux devraient même pouvoir augmenter. Genève reste néanmoins problématique, car la construction soutenue de grands projets empêche toute détente.

4. Surfaces commerciales: la rentabilité reste fragile

En 2019, la montée en puissance du commerce en ligne mettra également sous pression les surfaces de vente du commerce de détail. Afin d’éviter les baisses de loyer, les bailleurs proposent des contrats de location et des espaces plus souples et polyvalents, une participation aux frais de réaménagement, ou encore des concepts de marketing novateurs. Toutes ces options entraînent toutefois des coûts pour le bailleur. Cependant, la demande d’adresses prestigieuses reste soutenue. Depuis mi-2017, les loyers pour les emplacements les mieux situés à Zurich et à Genève se sont quelque peu rétablis, gagnant près de 4%.

UBS Real Estate Focus 2019

L’étude «UBS Real Estate Focus 2019» est disponible sous le lien suivant:
www.ubs.com/realestatefocus-fr (PDF, 2 MB)

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