Zurigo, 4 maggio 2016 – Nel primo trimestre del 2016, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, rimane a 1,38 punti, vale a dire nella zona di rischio. Rispetto al trimestre precedente è leggermente sceso di 0,03 punti. Il calo è riconducibile alla stagnazione dei prezzi nominali delle abitazioni di proprietà, a un calo della domanda di appartamenti di proprietà come oggetti di investimento e a un rallentamento della crescita del volume dei crediti. Infatti, la crescita su base annua dei volumi ipotecari è scesa al 2,9%, il livello più basso mai raggiunto negli ultimi 15 anni. La persistente debolezza dell'andamento reddituale ha tuttavia finora impedito una più netta riduzione degli squilibri sul mercato immobiliare residenziale.

Nel primo trimestre del 2016, il calo degli affitti ha fatto salire il rapporto prezzi d'acquisto/canoni di locazione. Sotto pressione sono finiti in particolare i canoni per nuove costruzioni, principalmente a causa del continuo calo delle aspettative sui tassi d'interesse. Da un lato queste diminuiscono la domanda di appartamenti in affitto, visto che, grazie al basso livello dei tassi, nella maggior parte dei comuni svizzeri acquistare un'abitazione di proprietà conviene più che affittarla. Dall'altro lato, l'attuale contesto finanziario spinge gli investitori verso una maggiore attività edilizia sul mercato degli immobili di reddito. A ciò si aggiunge che nel 2016 l'immigrazione netta potrebbe risultare dal 15 al 25% inferiore rispetto all'anno precedente, a seconda della regione linguistica, e quindi le superfici sfitte dovrebbero aumentare ancora in tutte le aree del Paese, facendo crollare ulteriormente i canoni di locazione per nuove costruzioni.

Questo sviluppo – calo dei canoni di locazione e incremento delle superfici sfitte – ha visibilmente ridotto l'attrattività degli investimenti buy-to-let. Infatti, la quota delle domande di acquisto di appartamenti di proprietà rispetto alla locazione è in leggera contrazione per il quarto trimestre consecutivo. Con un valore del 17,7% di tutte le richieste di credito, il buy-to-let continua comunque ad essere popolare.

5 anni di UBS Swiss Real Estate Bubble Index

Dalla prima pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index nel maggio 2011, la situazione sul mercato delle abitazioni di proprietà si è molto aggravata. Da allora, l'indice è salito da 0,63 a 1,38 punti, con un netto incremento di tutti i sottoindici. Ormai servono 6,2 redditi annuali di una famiglia per acquistare una casa propria media; nel 2011 ne occorrevano solo 5,5. Per l'acquisto di un appartamento di proprietà simile, sono necessari 29 canoni di locazione annuali, dai 27,5 del 2011. E in questo periodo l'indebitamento ipotecario delle famiglie private è salito dal 170 al 190% del reddito disponibile.

L'attuale posizionamento dell'indice nella zona di rischio implica una sopravvalutazione del mercato. Il fatto che l'andamento del mercato delle abitazioni di proprietà dal 2011 non abbia seguito lo schema tipico di una bolla immobiliare, come l'esplosivo sviluppo dei prezzi e dell'indebitamento, non è sufficiente per placare ogni allarmismo. Il rallentamento dello sviluppo dei prezzi dal 2014 è dovuto alle attuali restrizioni nell'erogazione di crediti e alla crescente offerta. Ciò non toglie, però, che negli ultimi cinque anni nel mercato delle abitazioni di proprietà siano aumentate notevolmente la dipendenza dai tassi d'interesse bassi e il rischio di crollo in un contesto di condizioni avverse sul mercato immobiliare.  

UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 1° trimestre 2016

Metodo
Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per l'acquisto degli immobili d'affitto previsti rispetto al totale delle richieste di credito per gli immobili da parte di clienti privati UBS.

Mappa delle regioni critiche – 1° trimestre 2016

La nostra selezione delle regioni a rischio è legata al livello dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.

UBS Switzerland AG

 

Contatti

Claudio Saputelli, responsabile Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tel. +41-79-513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, responsabile Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tel. +41-44-234 71 25

Lo studio UBS Swiss Real Estate Bubble Index può essere scaricato da internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en (disponibile in inglese, francese e tedesco).

La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 3 agosto 2016.

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