Il mercato immobiliare svizzero non è esente da speculazioni

Un terzo degli aumenti dei prezzi delle abitazioni di proprietà negli scorsi cinque anni è riconducibile alla speculazione. La scommessa che i bassi tassi di interesse influenzino positivamente gli investimenti in case plurifamiliari e le persistenti difficoltà nel settore dei superfici per uffici resteranno temi di attualità nel 2015.


Zurigo/Basilea, 15 gennaio 2015 – Nel 2014 il livello alto dei prezzi, l’incremento dell’attività edilizia ed una regolamentazione più severa hanno comportato un ulteriore raffreddamento del mercato svizzero delle abitazioni di proprietà. Il rincaro del 2,5% per gli appartamenti di proprietà e dell’1,5% per le case unifamiliari è stato nettamente inferiore ai tassi di crescita medi degli ultimi 15 anni. Le solide condizioni economiche e il graduale rallentamento del rialzo dei prezzi inducono molti a concludere che l’attuale costo delle abitazioni sarà duraturo. Ma si dimenticano due fattori: in primo luogo un andamento dei prezzi riconducibile a fattori fondamentali dà spesso adito ad una falsa sicurezza e, in secondo luogo, anche in Svizzera il boom immobiliare è in parte frutto della speculazione.

Negli ultimi cinque anni, al netto dell’inflazione, le abitazioni di proprietà hanno registrato nel complesso un rincaro di quasi il 30%. Quest’evoluzione è stata alimentata dalla forte crescita demografica avutasi in questo periodo e, a partire dal 2011, anche dal calo dei tassi di interesse a lungo termine. Eppure questa non è tutta la verità né un motivo di rassicurazione. Infatti, proprio dopo la crisi finanziaria, molti investitori hanno cercato rifugio nel mattone, innescando così rialzi a carattere speculativo. Riteniamo che circa un terzo degli aumenti registrati dal 2009 in poi sia ascrivibile ad un fattore speculativo.

Per ora gli squilibri restano

La componente di prezzo derivante dai fattori speculativi non poggia su basi solide. Infatti anche se le condizioni economiche restassero favorevoli, si potrebbe verificare in qualsiasi momento una correzione di circa il 10%. Inoltre se i tassi di interesse o la quota di immobili sfitti dovessero aumentare, anche i rincari riconducibili a fattori fondamentali finirebbero per sciogliersi come neve al sole. Chi replica che il mercato immobiliare è arrivato in un porto sicuro ignora chiaramente i suoi squilibri.

Per il momento gli squilibri sono confermati – i fattori che influenzano i prezzi restano ancor troppo forti. Per il 2015 in Svizzera ci aspettiamo tassi di crescita pari a un mero 0,5% per le case monofamiliari e all’1,5% per gli appartamenti di proprietà, con incrementi di maggiore portata solo nelle periferie. Tuttavia le autorità di regolamentazione adotteranno tutte le misure necessarie atte ad evitare una nuova accelerazione nei prezzi.

Scommessa sull'influenza positiva dei bassi tassi di interesse sugli investimenti delle case plurifamiliari

Se per giudicare la sostenibilità dell'attuale alto livello dei prezzi si prendono come riferimento i titoli di Stato come investimenti alternativi, allora le case plurifamiliari situate nelle zone migliori delle principali città svizzere presentano valutazioni corrette. Se gli interessi reali restassero bassi, i rendimenti primari di quest’anno potrebbero addirittura subire ancora un lieve ribasso e scendere al di sotto della soglia del 3%. Nel caso in cui, invece, nel giro di quattro anni i tassi delle obbligazioni decennali della Confederazione dovessero passare dall'attuale 0,3% al 4%, il valore delle case plurifamiliari potrebbe diminuire addirittura del 25%. Chi acquista questa tipologia di immobile scommette quindi sul fatto che lo status quo resterà invariato. In termini assoluti, infatti, un investimento immobiliare ha senso solo se si crede in una fase prolungata di tassi di interesse bassi.

I rendimenti primari degli investimenti diretti in superfici per uffici sono invece lievemente aumentati, ponendo così fine al tendenziale ribasso degli ultimi quattro anni. Il forte calo dei tassi nell’ultimo anno dimostra che questi investimenti comportano maggiori rischi. Anche i canoni di locazione offerti hanno registrato una lieve correzione. Il netto calo del numero di domande di costruzione presentate lascia presagire una notevole contrazione dei volumi d’investimento a partire dal 2017. Per l’anno in corso stimiamo un aumento dello 0,5% degli immobili ad uso ufficio sfitti e, pertanto, su scala nazionale canoni di locazione per il momento ancora in lieve calo.

Lo studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2015 è disponibile in Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it.

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