UBS CIO Wealth Management Research pubblica lo studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2014

Nonostante la dinamica indebolita, in Svizzera le valutazioni del mercato delle abitazioni di proprietà hanno raggiunto livelli massimi. Il potenziale di pericolo di una correzione è pertanto ulteriormente aumentato. Anche i prezzi delle superfici commerciali sono minacciati da un'imminente inversione di tendenza. Gli immobili quotati in borsa sono già passati in territorio negativo.

Zurigo/Basilea, 21 gennaio 2014 – Nel 2013 la crescita media dei prezzi degli immobili residenziali è leggermente calata. La causa è da individuarsi nell'andamento degli appartamenti in proprietà che, con un incremento del 3,5%, hanno fatto registrare una crescita inferiore alla media degli ultimi dieci anni. Le case unifamiliari, invece, hanno presentato nel 2013 un rincaro del 4,5%, leggermente superiore a quello dell'anno precedente. L'aumento complessivamente frenato dei prezzi è stato favorito dal raddoppiamento dei tassi a lungo termine, dall'introduzione del cuscinetto di capitale anticiclico e dall'inasprimento degli standard minimi per la concessione di ipoteche.

Previsto un ulteriore aumento minimo dei prezzi
L'osservato indebolimento della dinamica non deve trarre in inganno in merito ai rischi, che sono ulteriormente aumentati. I prezzi degli immobili al netto dell'inflazione si trovano attualmente soltanto il 5 percento circa al di sotto del livello del 1989, anno in cui scoppiò l'ultima bolla immobiliare in Svizzera. Inoltre, i prezzi immobiliari continuano ad aumentare più velocemente dei redditi delle famiglie, degli affitti e dei prezzi al consumo e l'indebitamento ipotecario delle famiglie svizzere è attualmente pari a quasi il 110 percento del prodotto interno lordo. Si configura quindi per la Svizzera il tipico scenario di pericolo di un crollo dei prezzi. Tuttavia, per l'anno in corso non ci attendiamo alcuna correzione dei prezzi delle abitazioni di proprietà su larga scala, anche se si indeboliscono gli impulsi forniti dai più importanti fattori di mercato (crescita della popolazione, crescita economica e interessi). Per il 2014 prevediamo solamente un debole aumento del 2 percento dei prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti di proprietà. Tuttavia, i prezzi in Svizzera potrebbero evidenziare andamenti differenti. Proprio nei comuni più cari e per gli immobili di rango elevato i prezzi continueranno a restare sotto pressione.

Supercompensazione grazie all'ondata di crescita?
Se l'attuale leggera distensione del mercato sfocerà a partire dal 2015 in una fase di correzione dipenderà da decisioni politiche in merito a immigrazione, andamento dei tassi di interesse ed eventuale ulteriore inasprimento delle condizioni per la concessione dei crediti. Se in questo ambito tutto dovesse restare come prima e se l'economia popolare svizzera dovesse risultare nuovamente più allettante del previsto, una più ampia correzione dei prezzi a livello nazionale sarebbe maggiormente improbabile. Il crescente ottimismo degli operatori di mercato dovrebbe innescare una nuova spirale positiva dei prezzi. All'attuale leggero indebolimento, che in futuro sarebbe quindi considerato un livello minimo provvisorio, potrebbe fare seguito direttamente la supercompensazione, con la quale si raggiungerebbe un livello di prezzo decisamente più elevato. Sul lungo termine, però, si costituirebbe in tal modo un enorme potenziale di correzione.

Normalizzazione anche per gli immobili commerciali
Anche le valutazioni degli immobili per uffici sono lievitate vertiginosamente negli ultimi anni, il che ha spinto i rendimenti iniziali netti per ubicazioni di pregio al minimo storico del 3 percento. Un andamento di questo genere può essere giustificato con un forte aumento degli affitti, che tuttavia sarà difficile da realizzare nei prossimi anni su immobili per uffici, visto che il gran numero di progetti edilizi si tradurrà inevitabilmente in una minore quota di occupazione degli stessi. Prevediamo un aumento della quota di superfici occupate di 1,2 punti percentuali entro il 2015. Di conseguenza, nel corso dell'anno dovrebbero anche normalizzarsi le elevate valutazioni degli immobili per uffici. Ci aspettiamo un andamento parallelo anche per gli immobili destinati al commercio al dettaglio. A causa del considerevole calo dei prezzi dei beni di consumo, il commercio al dettaglio svizzero non riesce a incrementare i suoi fatturati nominali. Questo porta complessivamente a una minore disponibilità di pagamento per le superfici di vendita.

Andamento negativo dei corsi per azioni e fondi immobiliari
Per il secondo anno consecutivo, l'evoluzione del corso degli immobili quotati in borsa è rimasto decisamente indietro rispetto al mercato azionario complessivo. A differenza del 2012, l'anno scorso le azioni immobiliari hanno chiuso con -6,9% e i fondi immobiliari con -2,8%. Anche nel 2014 gli investitori dovrebbero puntare preferibilmente sul mercato azionario generale, dal momento che gli investimenti ciclici promettono maggiori rendimenti in presenza di crescenti aspettative sugli interessi. Per i titoli immobiliari quotati in borsa si prospetta quindi nuovamente un anno impegnativo.

UBS AG

Contatti

Claudio Saputelli, Head Global Real Estate Research, CIO Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 39 08 or +41 79 513 50 45

Daniel Kalt, UBS Chief Economist Switzerland, CIO Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 25 60

Lo studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2014 può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it.