Indice UBS della bolla immobiliare: Mercato nella zona di rischio

Nel terzo trimestre del 2012, l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index ha raggiunto la zona di rischio e si attesta ora a quota 1,02 punti. Questo significativo incremento di 0,20 punti riflette un ulteriore aumento degli squilibri che caratterizzano il mercato immobiliare residenziale.

Zurigo/Basilea, 5 novembre 2012 – Con 1,02 punti, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index ha varcato per la prima volta dalla bolla immobiliare degli anni '90 la zona di rischio. Rispetto al trimestre precedente siamo di fronte a un significativo incremento, pari a 0,20 punti. Come atteso, la leggera correzione dell'ultimo trimestre non ha determinato un'inversione di tendenza. Sebbene l'indice abbia superato di misura la soglia della zona di rischio, eventuali ulteriori aumenti di prezzo andrebbero considerati come una sopravvalutazione.

L'entrata dell'indice nella zona di rischio riflette i sempre più marcati squilibri che caratterizzano il mercato immobiliare residenziale svizzero. L'indice dei prezzi al consumo si attesta ancora una volta 0,2 punti percentuali al di sotto del livello registrato lo scorso giugno e i redditi non hanno subito alcun aumento. Tuttavia il calo dei prezzi al consumo e la stagnazione dei redditi non giustificano aumenti permanenti dei prezzi nel settore immobiliare.

Anche se la crescita demografica continua a favorire l'aumento dei prezzi, quest'ultimo è sostenuto in misura sempre maggiore dalla domanda di immobili quali oggetti d'investimento e dal basso livello dei tassi di interesse. Pertanto il sempre più frequente fenomeno dell'indebitamento ipotecario per l'acquisto degli immobili non accenna a diminuire. Un trend, questo, piuttosto pericoloso, in quanto entrambi i fattori potrebbero rapidamente invertirsi, provocando di conseguenza una correzione dei prezzi.

In molte regioni già critiche nell'ultimo semestre la situazione si è ulteriormente aggravata. Negli ultimi sei mesi Davos ha registrato infatti un aumento dei prezzi del 7,6 per cento, Zugo del 5,1 per cento e Zurigo e Losanna del 3,8 per cento, percentuale sempre piuttosto elevata. A Ginevra la situazione ha conosciuto uno stallo con un aumento solo dell'1,8 per cento, valore comunque piuttosto considerevole se si tiene conto del livello elevato dei prezzi. A causa del rialzo dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index le regioni Saanen-Obersimmental e Unteres Baselbiet figurano nuovamente tra le aree critiche e il gruppo delle regioni da monitorare (con elevato potenziale di rischio) è stato esteso a Nidvaldo e alla Svizzera interna.

Metodo
Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per affittare degli immobili previsti rispetto al totale delle richieste di credito di clienti privati UBS.

Selezione delle regioni critiche e delle regioni da monitorare
Nel terzo trimestre 2012 è aumentato il numero delle regioni critiche e da monitorare. Le regioni Untere Baselbiet e Saanen-Obersimmenthal figurano ancora una volta tra le aree critiche e le regioni Nidvaldo e Svizzera interna rientrano d'ora in avanti tra le aree da monitorare. Il rincaro è stato determinato dai nuovi dati relativi ai prezzi e alla popolazione nonché dal significativo rialzo dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index.

Per via della loro importanza nazionale, le regioni MS di Zurigo, Ginevra e Losanna sono ancora quelle maggiormente a rischio in Svizzera. Anche gli importanti agglomerati di Zugo, Pfannenstiel, Limmattal, Zimmerberg, March, Vevey, Morges e Nyon, unitamente alle regioni turistiche di Davos e dell’Alta Engadina, rientrano nella categoria delle regioni critiche. Figurano invece tra le regioni da monitorare oltre a Nidvaldo e alla Svizzera interna anche Basilea Città, Knonaueramt e Glattal-Furttal.

Claudio Saputelli, Responsabile CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en
 

La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 4 febbraio 2013.