IIndice UBS della bolla immobiliare: zona rischio a portata di mano

Zurigo/Basilea, 3 maggio 2012 – L’indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index, pubblicato trimestralmente, si situa attualmente a quota 0,95, in aumento di 0,15 punti rispetto al trimestre precedente. L'indice si trova quindi appena al di sotto della zona di rischio (valore superiore a 1) che, se la tendenza dovesse continuare, varcherà già il prossimo trimestre.

Il nuovo marcato incremento dell'indice della bolla immobiliare è determinato dal rincaro delle proprietà di abitazioni, + 6,3 percento per gli appartamenti di proprietà e + 4,6 percento per case unifamiliari, rispetto a un anno fa (secondo i dati della BNS) e dall'inarrestabile crescita dell'indebitamento ipotecario, insieme alla continua fuga negli immobili come opzione d'investimento.
Se si confrontano i rincari reali per una proprietà di abitazione nella fascia di prezzo intermedia (pari a oltre il 21 percento negli ultimi quattro anni) con quelli degli anni '80, l'attuale rincaro degli immobili residenziali è analogo a quello che si ebbe negli anni dal 1984 al 1988. Nei due anni successivi la Svizzera registrò incrementi di prezzo addirittura superiori, fenomeno tipico di un allargamento della bolla immobiliare a livelli preoccupanti.

Nonostante la domanda inarrestabile, al momento non ci aspettiamo sviluppi di questo tipo. Esiste tuttavia un rischio sostanziale che i prezzi manterranno l'attuale ritmo di crescita ancora per qualche anno e che quindi il ritorno a un livello di prezzo maggiormente giustificato sulla base dei dati fondamentali provochi un periodo di flessione altrettanto prolungato.

Le regioni economiche Saanen-Obersimmental, Unteres Baselbiet e Limmattal figurano ora tra le regioni critiche. Il numero di regioni con rischio sostanziale di correzione dei prezzi regionali delle abitazioni di proprietà si allarga. In queste regioni critiche vive attualmente circa il 26 percento dell'intera popolazione svizzera. Tra le regioni da monitorare, vale a dire quelle con rischio potenziale, ora figura, oltre a Basilea Città, Knonaueramt e Glatt-Furttal, anche Nidvaldo.

Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per affittare degli immobili previsti rispetto al totale delle richieste di credito di clienti privati UBS.

La nostra selezione delle regioni a rischio è correlata all'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.

Per via del nuovo aumento dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index il gruppo delle regioni critiche si è allargato includendo le regioni Saanen-Obersimmental, Limmattal e Unteres Baselbiet. Considerata la loro importanza nazionale, le regioni MS di Zurigo, Ginevra e Losanna sono ancora quelle maggiormente a rischio in Svizzera. Gli importanti agglomerati di Zugo, Pfannenstiel, Zimmerberg, March, Vevey, Morges e Nyon, unitamente alle regioni turistiche di Davos e dell'Alta Engadina, rientrano altresì nella categoria delle regioni critiche. Tra le regioni da monitorare, vale a dire quelle con maggiore potenziale di rischio, ora figura, oltre a Basilea Città, Knonaueramt e Glatt-Furttal, anche Nidvaldo. Per contro, il gruppo delle regioni da monitorare è stato esteso a Basilea Città, Glattal-Furttal e Knonaueramt. In questa categoria rientrano ancora le regioni Limmattal, Unteres Baselbiet e Saanen-Obersimmental.

UBS SA

Claudio Saputelli, Responsabile CIO Real Estate & Swiss Regional Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO Real Estate & Swiss Regional Research
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio UBS «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en

La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 3 agosto 2012. 

www.ubs.com