L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, pubblicato trimestralmente, si posiziona attualmente a quota 0,80, con un incremento di 0,22 punti rispetto al trimestre precedente. Un valore pari a 0,80 significa che in Svizzera il mercato immobiliare continua a registrare un boom. L'indice raggiunge in tal modo il livello massimo da quasi 20 anni, avvicinandosi sempre più alla zona rischio (valore superiore a 1).
La netta crescita è riconducibile all'aumento relativamente forte dei prezzi delle abitazioni di proprietà in presenza, nel contempo, di un’inflazione leggermente negativa e di redditi stagnanti. Evidente è anche l'influsso degli interessi ai minimi storici. Si è inoltre registrato un rialzo superiore alla media sia dell'indebitamento ipotecario delle economie domestiche sia della quota degli immobili finanziati da UBS, non destinati all'uso proprio e acquistati ex novo. Tale incremento rispecchia un interesse crescente nei confronti degli immobili quale investimento finanziario in mancanza di alternative.
Nell'anno in corso la situazione nel mercato immobiliare dovrebbe continuare ad acutizzarsi. UBS Wealth Management Research Svizzera si attende per l'intero anno un calo dei prezzi al consumo pari allo 0,3 per cento e solo una debole crescita economica dello 0,4 per cento. In altre parole, l'attuale contesto economico non giustifica un ulteriore rialzo dei prezzi. Tuttavia, a causa dei bassi interessi, la domanda non dovrebbe indebolirsi entro la fine del 2012 e, per il momento, non si dovrebbe assistere ad un arresto del boom dei prezzi.
Parallelamente all'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, UBS Wealth Management Research Svizzera pubblica anche una mappa regionale del rischio. Il numero delle regioni con un rischio sostanziale in relazione al loro potenziale di correzione dei prezzi regionali delle abitazioni di proprietà rimane invariato rispetto al trimestre precedente. Il numero delle regioni a rischio effettive è relativamente ristretto, ma corrisponde a circa il 22 per cento dell'intera popolazione svizzera. D'ora in poi sono tuttavia considerate regioni da monitorare le regioni Basilea Città, Glattal-Furttal e Knonaueramt. Si tratta di regioni che comportano un elevato potenziale di rischio, ma che non fanno ancora parte delle regioni a rischio.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index
Metodo
Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per affittare degli immobili previsti rispetto al totale delle richieste di credito di clienti privati UBS.
Selezione delle regioni a rischio e delle regioni da monitorare
La nostra selezione delle regioni a rischio è correlata all'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.
Il gruppo delle regioni a rischio rimane invariato. Considerata la loro importanza nazionale, le regioni MS di Zurigo, Ginevra e Losanna sono ancora quelle maggiormente a rischio in Svizzera. Gli importanti agglomerati di Zugo, Pfannenstiel, Zimmerberg, March, Vevey, Morges e Nyon, unitamente alle regioni turistiche di Davos e dell'Alta Engadina, rientrano altresì nella categoria delle regioni a rischio. Per contro, il gruppo delle regioni da monitorare è stato esteso a Basilea Città, Glattal-Furttal e Knonaueramt. In questa categoria rientrano ancora le regioni Limmattal, Unteres Baselbiet e Saanen-Obersimmental.
Mappa regionale del rischio: 4. trimestre 2011
Contatti
Claudio Saputelli
Responsabile WM Real Estate & Swiss Regional Research
Tel. +41 79 513 50 45
Dr. Matthias Holzhey
Economista WM Real Estate & Swiss Regional Research
Tel. +41 44 234 71 25
La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 3 maggio 2012.
