Real Estate Focus 2025

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Hervorgehobene Kapitel

Zukunft – Migration als Werttreiber

Bevölkerungswachstum ist entscheidend für die Wertentwicklung von Wohnimmobilien. Die Kombination aus schwächer werdender Einwanderung und demografischer Alterung führt in der Schweiz voraussichtlich zu einer allmählichen Verlangsamung des Bevölkerungswachstums bis 2045. Dies dürfte langfristig für Entspannung auf dem derzeit von Knappheit geprägten Wohnungsmarkt sorgen.

Die Grafik zeigt die jährliche Veränderung der Bevölkerung und der Wohnungsmieten zwischen 1954 und 2024 für die Schweiz und verdeutlicht, wie stark Bevölkerungs- und Mietwachstum korreliert sind. Die Quellen sind BFS und UBS

Alterung – Der Markt verliert an Dynamik

Die zunehmende Alterung der Gesellschaft wird den Immobilienmarkt in den nächsten Jahrzehnten landesweit prägen. In den Regionen, in denen gleichzeitig die Gesamtbevölkerung nur schwach wächst, droht ein Szenario mit steigenden Leerständen und einem Abwärtstrend bei Eigenheimpreisen.

Die Grafik zeigt eine Karte der Schweiz mit den Wirtschaftsregionen. Voraussichtlich wird die Anzahl der Pensionierten vor allem in den Kantonen Thurgau, Aargau, Zürich und Bern sowie am Genfersee bis 2045 stark steigen. Die Regionen mit Überalterungsrisiko umfassen hauptsächlich grosse Teile der Kantone Graubünden und Tessin. Die Quelle ist UBS.

Wohnungsknappheit – Mieter suchen Kompromisse

Das starke Bevölkerungswachstum der letzten Jahre trägt zur aktuellen Wohnungsknappheit bei. Infolgedessen steigen die Haushaltsgrössen und günstigere Regionen erfahren eine erhöhte Nachfrage. Die Differenz zwischen Bestands- und Marktmieten führt zu unterbelegten Wohnungen, was wiederum die Knappheit verschärft.

Die Grafik zeigt den Zusammenhang zwischen der Leerwohnungsziffer und dem prozentualen Beitrag der Haushalte mit mindestens drei Personen zum Gesamtwachstum der Haushalte. Je weniger Wohnungen leer standen, desto grösser war der Anteil grösserer Haushalte. Die Quellen sind BFS und UBS.

Eigenheime – Tragbarkeit als Hürde

Die Nachfrage nach Eigenheimen steigt dank niedriger Finanzierungskosten spürbar, was die Preise wieder erhöht. Allerdings erschwert die zunehmende Tragbarkeitsproblematik den Eigenheimerwerb für immer mehr Haushalte. Dies gilt insbesondere für die Agglomerationen der Grosszentren.

Die Grafik zeigt, dass mit einem Jahreseinkommen von 150 000 Franken nur 31 Prozent der 2024 inserierten Objekte tragbar waren. Bei 200 000 Franken waren es 49 Prozent. Die Quellen sind Meta-Sys und UBS.

Mietwohnungen – Zuversichtliche Anleger

Mit der Rückkehr tiefer Zinsen gewinnen Mehrfamilienhäuser als Anlageklasse erneut an Attraktivität. Zwar hat die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt ihren Höhepunkt überschritten. Sie dürfte jedoch auch mittelfristig ein solides Mietertragswachstum ermöglichen und damit weitere Wertzuwächse begünstigen.

Die Grafik zeigt, dass der Wanderungssaldo seit dem Jahr 2022 deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Die Quellen sind Staatssekretariat für Migration und UBS.

Büro – Gute Lagen im Fokus

Anhaltende Flächenoptimierung führt zu einem Überangebot am Büroflächenmarkt. Der Homeoffice-Anteil dürfte mittelfristig wieder steigen. Zürich und Zug werden den anderen grossen Büromärkten vorerst weiterhin den Rang ablaufen.

Die Grafik zeigt, dass die Investitionen in den Büroflächenumbau konstant hoch blieben, die Neubauinvestitionen in den Zentren dagegen sanken deutlich. Die Quellen sind BFS und UBS.

Verkauf – Keine Verschnaufpause

Der Strukturwandel im Detailhandel setzt sich fort. Während das Lebensmittelsegment kaum vom Onlinehandel betroffen ist, geht das Ladenschliessen im Non-Food-Segment ungebremst weiter.

Die Grafik zeigt, dass die Anzahl der Arbeitsstätten im Detailhandel zwischen 2011 und 2022 abgenommen, im Gewerbe und in der gesamten Wirtschaft jedoch zugelegt hat. Die Quellen sind BFS und UBS.

Logistik und Industrie – Chancenreich und anspruchsvoll

In einem anspruchsvollen Umfeld haben sich Schweizer Industrie- und Logistikimmobilien zuletzt als robust erwiesen. Insbesondere das Logistiksegment verspricht langfristig solide Erträge, bleibt jedoch al s Direktanlage schwer zugänglich.

Die Grafik zeigt, dass Industrie- und Logistikimmobilien eine hohe und stabile Einkommensrendite aufweisen und zuletzt im Vergleich zum Gesamtmarkt eine Überrendite erzielten. Die Quellen sind MSCI und UBS.

Immobilienfonds – Agios auf dem Prüfstand

Nach einer starken Performance im Jahr 2024 sind Schweizer Immobilienfonds im historischen Vergleich aktuell hoch bewertet. Ein substanzieller Teil der Agios lässt sich nur durch die Erwartung fallender Zinsen erklären. Lässt diese nach, dürften die Kurse unter Druck geraten.

Die Grafik zeigt, dass die Agios von Schweizer Immobilienfonds in den letzten Monaten im Durchschnitt angestiegen sind und aktuell über dem langfristigen Mittel liegen. Die Quellen sind Geschäftsberichte börsennotierter Immobilienfonds, Bloomberg und UBS

Global – Rückkehr der Investoren

Das Interesse an globalen kommerziellen Immobilien als Anlage dürfte 2025 zunehmen. Die Inflation hat sich weitgehend normalisiert, was tiefere Zinsen und Finanzierungskosten mit sich bringt.

Stand heute – Der Weg ist das Ziel

Die bisherige Heizungsersatzrate bei Wohnbauten ist zu niedrig, um die Nachhaltigkeitsziele bis 2050 rechtzeitig zu erreichen. Verbote fossiler Heizungen dürften den Weg zur Klimaneutralität bei Wohngebäuden ebnen. Kantone, die bereits jetzt über eine entsprechende Regulierung verfügen, sollten deutlich schneller vorankommen.

Die Grafik zeigt, dass der Anteil Wohngebäude mit nachhaltiger Heizung in der Schweiz von 40 Prozent im Jahr 2024 gemäss unserer Prognose auf 53 Prozent im Jahr 2030 steigen dürfte. Die Quellen sind BFS und UBS.

Rentabilität – Lückenhafte Anreize

Die finanziellen Anreize für energetische Sanierungen sind zwar gross, aber kein Garant für attraktive Sanierungsrenditen. Der zunehmende politische Sanierungszwang wirkt sich teils nachteilig auf die Immobilienwerte aus. Der Ausbau der Fernwärme ist mit Blick auf den Gebäudesektor essenziell für das Erreichen der Klimaziele.

Die Grafik vergleicht die Rendite energetischer Sanierungen bei Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Die höchsten Renditen können mit einem Heizungsersatz bei einem Einfamilienhaus erwirtschaftet werden, die tiefsten bei einer Gesamtsanierung eines Mehrfamilienhauses. Die Quelle ist UBS.

Zukunft – Teurer Endspurt

Die Schweiz hat die CO₂-Emissionen des Gebäudesektors deutlich reduziert, kann jedoch international nicht glänzen. Der Fokus wird sich auf die Reduktion und Kompensation der grauen Emissionen verschieben, die bei Neubau und Sanierungen entstehen.