Immobilienblasenindex unverändert

Zürich, 08. August 2017 – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 2. Quartal 2017 bei 1,38 Punkten in der Risikozone. Gegenüber dem Wert des Vorquartals blieb der Index damit unverändert. Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt haben seit einigen Quartalen nicht weiter zugenommen.

Der Immobilienblasenindex wurde gestützt durch den Kauf-Mietpreis-Indikator, der im 2. Quartal 2017 einen weiteren Höchststand erreichte. Auch die Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien blieb unverändert hoch. Dämpfend wirkten hingegen das relativ moderate Wachstum der ausstehenden Haushaltshypotheken vor dem Hintergrund der sich leicht aufhellenden Konjunktur. Im Quartalsvergleich war auch das zweite Mal in Folge ein leichter Rückgang der teuerungsbereinigten Eigenheimpreise zu beobachten.

Zunehmendes Ungleichgewicht zwischen Miet- und Eigenheimmarkt

Seit 2014 stiegen die Kaufpreise für Wohneigentum ununterbrochen stärker als die Marktmieten. Diese Kluft zwischen dem Eigenheim- und dem Mietwohnungsmarkt wuchs auch im 2. Quartal 2017 weiter. Allerdings war dies weniger einem Boom auf dem Eigenheimmarkt geschuldet, als vielmehr einem fortlaufenden Rückgang der Mieten. So liegen die Marktmieten für Neu- und Wiedervermietung mittlerweile unter dem Niveau von Anfang 2014.

Makroökonomisch war das vergangene Quartal geprägt durch sich verbessernde Konjunkturdaten und die Tendenz einer Abschwächung des Schweizer Frankens. Die Bauinvestitionen konnten mit der schnelleren Wirtschaftsentwicklung jedoch nicht Schritt halten. Der Anteil der Bauwirtschaft an der Gesamtwirtschaftsleistung war entsprechend leicht rückläufig. Dennoch lassen die Baubewilligungen keinen Rückgang der Wohnbautätigkeit erwarten. Für das Gesamtjahr erwartet das UBS Chief Investment Office Wealth Management unverändert eine gegenüber der Nachfrage erneut zu hohe Neubautätigkeit von gegen 50 000 Wohneinheiten. Die Mieten dürften damit weiter fallen.

Marktrisiken am Genfersee gesunken

Die Wirtschaftsregionen Genf und Nyon gehören nach einer Preiskorrektur von rund 10 Prozent in den letzten drei Jahren nicht mehr zu den Gefahrenregionen. Auch im zehnjährigen Durchschnitt liegen die Preissteigerungsraten mittlerweile unter dem Medianwert aller Schweizer Wirtschaftsregionen. Neu (wieder) zu den Gefahrenregionen gehört hingegen das Zürcher Oberland. Dies bestätigt den Trend einer Konzentration der Risiken auf dem Eigenheimmarkt der Regionen Zürich und Zentralschweiz.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index –
2. Quartal 2017

Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.

Regionale Analyse: Auswahl der Gefahrenregionen

Die regionale Gefahrenkarte zeigt diejenigen Regionen, von denen – im Falle einer schweizweiten Korrektur – die grössten volkswirtschaftlichen Risiken ausgehen. Die Analyse stützt sich auf die Bevölkerungsgrösse, das Preisniveau sowie die Preisentwicklung bei Eigenheimen. Die Auswahl der Gefahrenregionen ist dabei an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index gekoppelt. Leerstands- oder Liquiditätsrisiken werden nicht berücksichtigt.

Regionale Gefahrenkarte – 2. Quartal 2017

Gefahrenregionen für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt und Regionen mit Preiskorrektur seit 2014 von mehr als 5 Prozent