UBS Research Schweiz publiziert Schweizer Immobilienstudie «UBS real estate focus 2012»
Immobilien gelten allgemein als sichere Anlageklasse. So erstaunt es nicht, dass als Folge der aktuellen Marktturbulenzen immer mehr Gelder in Schweizer Immobilien fliessen. UBS Research Schweiz hält dies für eine gefährliche Tendenz.
Zürich/Basel, 18. Januar 2012 – In der Schweiz bleiben die Fundamentaldaten des Wohnimmobilienmarkts robust. Tiefe Zinsen erfreuen (potenzielle) Hauseigentümer wie noch nie. Die Bevölkerung wächst seit 2007 pro Jahr deutlich mehr als doppelt so stark wie im langjährigen Durchschnitt. Die Einkommen der Haushalte steigen, wenngleich etwas verlangsamt, munter weiter. Dennoch offenbart die im Schweizer Immobilienmarkt über weite Strecken herrschende Zuversicht immer grössere Risse. In nur fünf Jahren haben beispielsweise die Preise der Eigentumswohnungen schweizweit um rund 35 Prozent zugenommen (Region Zürich 40 Prozent, Region Genfersee 70 Prozent). Die Überhitzung des Immobilienmarktes ist deshalb immer mehr in aller Munde.
Zwar droht 2012 keine Abwärtsspirale, aber eine Beruhigung ist vorerst auch nicht in Sicht, obwohl sich die Ungleichgewichte im Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren massiv vergrössert haben: Markt verzerrende Zinsen, deutlich zu optimistische Erwartungen seitens der Investoren sowie mangelnde Perspektiven in der Eurozone gekoppelt mit fehlenden Anlagealternativen – eine gefährliche Mixtur. Doch auch in den nächsten zwölf Monaten erwartet UBS Research Schweiz trotz schlechterer Wirtschaftslage weitere Preissteigerungen von rund 4,0 Prozent für Eigentumswohnungen und 3,5 Prozent für Einfamilienhäuser.
Abflauende Büroflächennachfrage
Die globale Konjunktureintrübung wird auch die Schweiz tangieren. Immerhin zeigte sich die Bürobeschäftigung in der jüngsten Vergangenheit als eher krisenresistent: Die Zahl der Beschäftigten blieb während der Finanzkrise 2008/2009, des stärksten konjunkturellen Einbruchs seit der Erdölkrise 1975, nahezu konstant. Diese erstaunlich stabile Entwicklung spiegelte sich weitgehend auch in den Büromieten. Eine solch robuste Entwicklung wird sich kaum wiederholen. Da als Folge der aktuellen Krise weitere Regulierungen der Finanzbranche anstehen, dürfte sich das Beschäftigungswachstum im Finanz- und Geschäftdienstleistungssektor in der Schweiz in den nächsten Jahren schwächer entwickeln als seit der Finanzkrise. Deshalb ist bei Büroflächen gesamtschweizerisch mit einem Nachfragerückgang zu rechnen. 2012 erwartet UBS Research gesamtschweizerisch nur noch einen leichten Anstieg der Angebotsmieten von 0,5 Prozent. Bei Verkaufsflächen hingegen wird im laufenden Jahr mit rückläufigen Angebotsmieten von rund 2,0 Prozent gerechnet. Hauptgrund hierzu ist einerseits die starke Angebotsausweitung insbesondere der Einkaufszentren von rund 20 Prozent am aktuellen Gesamtbestand und andererseits die Zunahme des Einkaufstourismus in die grenznahen Regionen aufgrund des hohen Frankenkurses.
Hohe Bewertungen bei indirekten Immobilienanlagen
2011 war für Schweizer Immobilienaktien ein gutes Jahr. Sie schlossen mit einer Gesamtrendite von 6,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während der Swiss Performance Index (SPI) 7,7 Prozent tiefer notierte. Die bessere Kursperformance hatte ihre Gründe. Zum einen fielen die Resultate der Immobilienunternehmen besser als erwartet aus, was auf die tiefen Zinsen und einen starken Schweizer Immobilienmarkt zurückzuführen ist. Zum anderen gab es nebst leichten Aufwertungen der Immobilien auch eine steuerliche Erleichterung bei der Auszahlung von Dividenden. Mit einer Performance von 6,8 Prozent schlossen Immobilienfonds 2011 noch besser ab. Insgesamt bleiben börsennotierte Immobilienanlagen trotz relativ hohen Bewertungen in der Gunst der Anleger, insbesondere weil das aktuelle Wirtschaftsumfeld darauf hindeutet, dass die Zinsen vorerst auf tiefem Niveau verharren dürften. Im Falle eines grösseren Konjunkturtiefs bergen aber die derzeit hohen Bewertungen kurzfristig vor allem bei Immobilienaktien das Risiko von Gewinnmitnahmen.
UBS AG
Kontakte
Claudio Saputelli
Leiter Global Real Estate Research
Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 39 08
Daniel Kalt
Chefökonom Schweiz
Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 25 60
Die UBS-Studie «UBS real estate focus 2012» kann unter folgendem Link im Internet abgerufen werden: www.ubs.com/realestatefocus-de.
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