Bulle immobilière: risques inchangés pour les logements en propriété

Zurich, 3 février 2017 – Au 4e trimestre 2016, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index est resté dans la zone à risque, à 1,35 point d'indice. L'indice n'a enregistré qu'une progression minime par rapport à la valeur légèrement corrigée du trimestre précédent. Les sous-indicateurs «prix par rapport aux revenus» et «prix par rapport aux loyers» sont en légère hausse. En revanche, le ralentissement de la croissance de l'endettement hypothécaire a atténué cette évolution.

Depuis un an et demi, l'indice évolue dans une fourchette de 1,30 à 1,45 point d'indice. Les déséquilibres sur le marché de la propriété du logement se sont ainsi stabilisés, mais n'ont pas diminué. Ces derniers trimestres, la dépendance du prix des logements en propriété aux des intérêts bas s'est donc encore accrue.

Le rapport entre les prix d'achat et les loyers a augmenté pour le neuvième trimestre d'affilée car, depuis le milieu de l'année 2014, les frais courants d'un logement en propriété sont en moyenne inférieurs aux coûts de location d'un objet comparable. Mais, si les intérêts hypothécaires augmentaient seulement d'un point de pourcentage, les coûts d'un logement en propriété dépasseraient ceux d'un logement en location comparable, ce qui pourrait déclencher une correction des prix sur le marché des logements en propriété.

Le volume des hypothèques en cours des ménages n'a progressé que de 2,6% par rapport à l'année précédente. C'est la plus faible hausse depuis décembre 1999, mais le volume hypothécaire a néanmoins augmenté plus fortement que le revenu disponible des ménages en Suisse. De manière générale, la croissance du volume hypothécaire est déterminée par la construction de logements neufs, par le nouveau nantissement du parc de logements et par le montant des amortissements.

Selon les estimations des économistes d’UBS, l'augmentation de 18 milliards de CHF de l'endettement des ménages en 2016 provient presque entièrement du nantissement de nouvelles constructions. L'an dernier, les amortissements devraient ainsi avoir dépassé le montant des nantissements supplémentaires du parc de logements.

Le nombre de régions à risque est resté inchangé au 4e trimestre 2016. Les régions de Genève, de Nyon et de Morges se trouvent dans une phase de correction. Les marchés locaux de la propriété du logement se sont déjà refroidis. Avec les corrections de prix ces trois dernières années en Valais, dans l'Oberland bernois et dans certaines régions des Grisons, plus aucune de ces régions touristiques ne se trouve sur la carte des zones à risques. Le centre de gravité des risques régionaux se déplace graduellement de l'arc lémanique vers les régions de Zurich et de la Suisse centrale.

Méthodologie
Conformément à sa définition, l'indice peut, en fonction de sa valeur actuelle, atteindre l'un des cinq niveaux suivants, classés par ordre de risque croissant: baisse, équilibre, boom, risque et bulle. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index se compose des six sous-indices suivants: rapport entre les prix d'achat et les loyers, rapport entre les prix des logements et les revenus des ménages, évolution des prix des logements par rapport à l'inflation, rapport entre l'endettement hypothécaire et les revenus, rapport entre l'activité de construction et le produit intérieur brut (PIB), part des demandes de crédit déposées pour des immeubles destinés à la location dans le total des demandes de crédit déposées par des clients privés d'UBS.

La carte des risques régionaux montre les régions où les risques économiques seraient les plus grands en cas de correction au niveau national. L'analyse se fonde sur le nombre d'habitants, le niveau des prix et l'évolution du prix des logements en propriété. La sélection des régions à risques est directement liée au niveau de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Les risques de vacance ou de liquidité ne sont pas pris en compte.

Risques régionaux pour le marché de l'immobilier résidentiel suisse et régions ayant enregistré une correction des prix supérieure à 5% depuis 2013

UBS Switzerland AG

Contacts

Claudio Saputelli, responsable du Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41-79-513 50 45

Matthias Holzhey, responsable du Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tél. +41-44-234 71 25

Le rapport UBS Swiss Real Estate Bubble Index est disponible sur internet sous le lien suivant: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en.

L’index est publié sur une base trimestrielle. Prochaine date de publication de l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index: 5 mai 2017.

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