Patrimonio La via per un equo trasferimento immobiliare

Gli immobili hanno un valore sentimentale, oltre che materiale. Per questo il trasferimento spesso è tutt’altro che semplice.

29 lug 2021 5 minuti di lettura
Spesso gli immobili hanno un elevato valore sentimentale.

In molte famiglie, gli immobili sono una componente essenziale del patrimonio. Il fatto stesso che una proprietà non si possa semplicemente dividere rende la trasmissione ereditaria una questione particolarmente spinosa. Per di più, gli immobili hanno spesso un elevato valore sentimentale, oltre che materiale.

In questo articolo vi mostriamo gli ostacoli da affrontare quando si trasferiscono immobili e vi diamo consigli su come superarli al meglio.

Nel trasferimento di immobili, le emozioni hanno spesso un ruolo

L’età di un immobile ne può far crescere o diminuire il valore, ma anche criteri personali e sentimentali hanno un peso importante.

Prendiamo l’esempio di una coppia che è proprietaria della casa in cui vive (dove sono cresciuti e hanno passato l’infanzia i figli), di una casa di vacanza e di una casa plurifamiliare come immobile a reddito. Come dividere questi tre immobili tra i due figli?

Spesso i genitori desiderano che gli immobili rimangano in famiglia, anche per ragioni sentimentali, ma cosa bisogna fare quando questo non corrisponde agli auspici e alle esigenze dei figli?

Forse questi ultimi vogliono costruirsi una casa loro, o forse stanno fondando un’azienda e hanno bisogno di un capitale iniziale.

Inoltre, gestire un immobile è spesso oneroso, e non bisogna sottovalutare i costi di manutenzione. Magari si prospetta una costosa ristrutturazione? Ci sono ipoteche di cui farsi carico? In famiglia bisognerebbe pensare a tutte queste domande e parlarne apertamente.

Che cosa succede con gli immobili quando nulla viene regolato?

Le disposizioni di legge previste dal diritto successorio spesso non corrispondono alle aspettative e alle necessità delle famiglie.

Alla morte di un coniuge, dopo la liquidazione del regime dei beni gli immobili possono essere interamente conteggiati nella massa ereditaria, della quale una metà va al coniuge superstite e l’altra metà ai figli. Spesso il coniuge superstite vorrebbe continuare ad abitare in quell’immobile come proprietario unico; in tal caso, agli altri eredi devono essere assegnate altre parti del patrimonio complessivo, oppure deve essere loro liquidata la rispettiva parte di eredità.

Se uno degli eredi vuole ricevere il pagamento della sua parte di eredità, si pongono, tra l’altro, le domande seguenti:

  • Vi è sufficiente patrimonio liquido per i pagamenti agli eredi? È possibile pagare anche le relative imposte sulle successioni?
  • Si vuole lasciare al genitore un diritto di usufrutto? In caso affermativo, qual è il suo valore e come deve essere tassato?
  • La soluzione migliore è forse il permanere della comunità ereditaria, senza divisione dei beni successori e pagamenti agli eredi?

Se un immobile viene ereditato più volte nel corso degli anni, la comunità ereditaria cresce senza un’adeguata regolamentazione, cosa che può complicare la gestione o la vendita dell’immobile, data la necessità dell’unanimità nelle decisioni. Questo è uno dei motivi per cui bisognerebbe considerare una regolamentazione in materia di diritto successorio o un trasferimento in vita.

Cosa tenere a mente in caso di trasferimento in vita

Avviene un trasferimento in vita quando gli eredi diventano proprietari di uno o più immobili prima del tempo. In tal caso è necessario prestare attenzione ai seguenti punti.

  • Anche se un immobile viene trasferito come anticipo ereditario, il suo valore d’imputazione è stabilito al momento della successione. Se il valore dell’immobile nel frattempo è cambiato, si generano richieste di compensazione all’interno della comunità ereditaria.
  • Poiché un immobile non è divisibile facilmente, può accadere che nella massa ereditaria non si disponga di liquidità sufficiente e che l’immobile debba essere venduto per il pagamento delle porzioni legittime.
  • Se intendete assegnare l’immobile a un figlio, dovete prima verificarne la sostenibilità finanziaria, se vi grava ancora un’ipoteca. Bisogna poi controllare la liquidità necessaria per i versamenti ai coeredi e i pagamenti degli oneri fiscali.

Considerate anche le esigenze dei beneficiari

Spesso sia noi sia i nostri discendenti abbiamo un forte legame sentimentale con i nostri immobili. Perciò è consigliabile chiarire se il trasferimento di un immobile a un figlio corrisponda anche alle esigenze di quest’ultimo, senza portare a conflitti tra i discendenti. Scoprite di più su questo tema nel nostro articolo «Eredità: come evitare conflitti».

Inoltre, consultate la checklist UBS sugli immobili, se vi trovate concretamente di fronte alla sfida di un’equa ripartizione immobiliare.

Checklist sugli immobili

Tenete a mente queste linee guida per una successione immobiliare che poggi su fondamenta solide:

  • Di regola gli immobili costituiscono la componente principale della massa ereditaria. La loro trasmissione ha dunque un peso notevole sulla pianificazione successoria e sulle parti interessate.
  • Assicuratevi di conoscere i desideri e le idee dei vostri eredi riguardo agli immobili esistenti e verificate la sostenibilità di eventuali ipoteche in essere.
  • Nel caso di anticipazione di eredità tramite un immobile sarebbe opportuno, in accordo con tutti i membri della famiglia interessati, fissare per iscritto il suo valore e l’ammontare dell’eventuale compensazione finanziaria per gli altri aventi diritto all’eredità.
  • Più spesso un immobile senza un’apposita regolamentazione di successione viene ereditato, più grande diventa la comunità ereditaria. Ciò complica il coordinamento nella gestione o in una possibile vendita.
  • Se si pensa di vendere un immobile da reddito, il portafoglio investimenti deve tener conto di ciò che comporta la cessazione di introiti regolari da locazione.

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