Proprietà immobiliare Proprietà per piani: concetti, numeri e consigli

Inoltre, ci sono le spese accessorie e di manutenzione. Il singolo proprietario deve essere in grado di sostenere, proporzionalmente alla quota di valore, tutte le spese per riparazioni, manutenzione, lavori di verniciatura, e così via sulla sua unità di piano. L'importo di tali spese dipende in gran parte dall'età e dalle condizioni dell'appartamento. Come base per il calcolo, potete considerare l'uno per cento del valore dell'immobile. Spesso è difficile stimare tutte le spese accessorie e amministrative, soprattutto nel caso di un nuovo edificio. "È consigliabile chiederlo al venditore o all'impresa generale", afferma Michel de Roche, avvocato di Basilea e Presidente della Camera professionale della proprietà per piani.

Per le riparazioni delle proprietà per piani, gli esperti raccomandano di costituire un fondo di rinnovazione in cui effettuare regolari versamenti. È importante che le riserve siano sufficienti. "Nella nostra esperienza, i fondi di rinnovazione nelle comunioni dei comproprietari per piani sono spesso insufficienti", afferma Michel de Roche. E le ripercussioni non mancano: in assenza di riserve necessarie per successive ristrutturazioni, ad esempio per l'efficientamento energetico o il rifacimento di un tetto, possono insorgere conflitti tra i comproprietari.

Come per altri immobili, anche per la proprietà per piani è possibile detrarre gli interessi ipotecari nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, anche i costi di manutenzione che preservano il valore dell'immobile sono detraibili, come i lavori di verniciatura, la sostituzione di elettrodomestici o la ristrutturazione dei pavimenti. Lo stesso vale per le spese per l'amministrazione e la manutenzione da parte di terzi; i dettagli sono disponibili nelle direttive delle autorità fiscali cantonali. Nella dichiarazione d'imposta potete elencare i versamenti nel fondo di rinnovazione, a condizione che il denaro in seguito venga effettivamente utilizzato per la manutenzione dell'edificio e non in altro modo. Ultimo ma non meno importante: le misure attuate per la tutela dell'ambiente (fotovoltaico, finestre a risparmio energetico, ecc.) sono di norma completamente detraibili. Al contrario, non è possibile detrarre investimenti che aumentano il valore dell'immobile e spese che fanno parte del costo della vita, come ad esempio i premi dell'assicurazione mobilia domestica e i costi di elettricità, acqua calda e riscaldamento.

A seconda della situazione iniziale, può convenire pagare gli ammortamenti indirettamente. L'ipoteca rimane invariata (il che è un vantaggio fiscale) e i pagamenti dell'ammortamento vanno poi, ad esempio, su un conto del pilastro 3a presso la banca.

In linea di principio, la comunione dei comproprietari per piani può farsi carico dell'amministrazione. È però consigliabile e sempre più comune, soprattutto quando i comproprietari sono molti, affidarla a un gestore immobiliare professionista. In questo caso, il gestore immobiliare è scelto dalla comunione dei comproprietari per piani.

Il gestore svolge un ruolo di grande importanza. Di norma, i relativi obblighi sono definiti nel contratto di amministrazione e in parte anche nel regolamento. Questi includono, tra l'altro, la gestione e la contabilità (premi assicurativi, il portinaio,i costi per riscaldamento e acqua calda), la preparazione del rendiconto annuale, la manutenzione e la gestione dell'edificio, nonché la rappresentanza della comunione nei confronti di terzi. Se l'edificio viene rinnovato, si aggiungono l'analisi dell'edificio, la redazione del budget e il conferimento degli incarichi degli architetti.

L'esperto di proprietà per piani de Roche illustra un altro aspetto: "Il gestore immobiliare ha anche il compito di far rispettare le normative" e richiama coloro che non aderiscono alle regole all'interno delle proprie quattro mura o nella parte comune dell'edificio. Se gli ammonimenti del gestore si rivelano inutili, l'argomento deve essere affrontato in una riunione annuale. Facciamo un esempio: se una comproprietaria, a dispetto del regolamento, adibisce il suo appartamento a salone di bellezza o a studio dentistico, è possibile con una delibera a maggioranza vietarle di utilizzare l’abitazione a tali scopi. Se si giungesse a querela per la non osservanza del regolamento, sarà poi un tribunale a dover giudicare il caso. "Il gestore", dice de Roche, "opera in un campo minato in cui possono nascere tensioni. È necessario avere molto tatto". A differenza del caso di appartamenti in affitto, infatti, in determinate situazioni il gestore deve agire contro i propri clienti.