Votre chambre d'enfant avec les posters de vos groupes préférés. La table à manger autour de laquelle tant de discussions familiales ont eu lieu. La maison de vos parents est pour vous sûrement bien plus qu'un bien immobilier.

Avant de la mettre à votre nom, il vous faut réfléchir à certaines questions. Qui d'autre, à part vous et vos parents, est concerné par ce transfert? Pouvez-vous assumer les charges d'une telle maison? Quels frais et impôts sont à prévoir?

Comment vos parents peuvent vous transférer leur propriété?

Si la maison est transférée du vivant de vos parents, il peut s'agir d'une donation, d'une donation mixte (c'est à dire que vous en payez qu'une partie) ou d'un achat au prix du marché. S'il s'agit d'une donation, vous devrez tenir compte de la valeur du bien au moment de la mort des parents en vue de la compensation, sauf si vous avez décidé autre chose avec vos frères et sœurs.

Quelle est la différence entre une avance sur héritage (avance d'hoirie) et une donation? Sans autre clause, une donation est une avance sur héritage. Mais vos parents peuvent aussi décider que vous n'aurez pas à imputer la valeur du bien sur votre part d'héritage après leur mort. Il s'agit dans ce cas d'une donation par préciput ou hors part – qui doit néanmoins tenir compte de la part réservataire des autres héritiers (réserve héréditaire).

Si vous recevez un bien immobilier dans le cadre d'une succession, vous devez donner leur part à vos frères et sœurs. D'une manière générale, la valeur vénale du bien est déterminante. Vos parents peuvent de manière testamentaire fixer la valeur du bien à un prix inférieur, tant que vous ne lésez pas les réserves légales des autres héritiers.

Vous pouvez aussi acheter le bien immobilier afin d'éviter tout conflit d'intérêts. Pour ce type d'achat, vous devez faire estimer le bien. Ainsi, en cas d'héritage ultérieur, il ne sera pas possible d'accepter de donation mixte. 

L'influence du droit d'habitation ou de l'usufruit de vos parents sur le transfert

Si vous réservez le droit d'habitation ou l'usufruit du bien immobilier à vos parents, vous en restez propriétaire (nue-propriété). Selon l'âge des parents, la valeur du bien au moment du transfert peut être ainsi énormément abaissée.
Ceci dit, vous ne pourrez utiliser le bien que lorsque vos parents n'y habiteront plus ou renonceront à l'usufruit. Vous devez aussi faire attention aux conséquences fiscales. Si vos parents peuvent rester habiter dans le bien, vous devrez payer des impôts sur la valeur locative. L'impôt sur la fortune est également réclamé au propriétaire du bien. Si vos parents ont gardé l'usufruit du bien, ils devront payer eux-mêmes des impôts sur la valeur locative et la valeur fiscale du bien.
 

Les points importants au moment du transfert de la maison familiale

  • Faites un pacte successoral avec vos parents et vos frères et sœurs dans lequel vous fixerez les modalités de l'estimation du bien pour tous les héritiers réservataires et leurs descendants. Il n'y aura ainsi pas de mauvaises surprises au moment de la succession.
  • L'impôt sur les gains immobiliers est régi par le canton. En général, lors d'un transfert dans la famille (donation ou succession), vous pouvez demander un report d'imposition.
  • En cas de donation ou d'avance sur héritage, la question du soutien financier aux parents âgés nécessiteux pourrait se poser (obligation d'entretien envers des parents proches). Ce sera peut-être à vous de subvenir à leurs besoins.
  • Si vous laissez vos parents habiter dans le bien ou en conserver l'usufruit, vous devez considérer toutes les conséquences, notamment les répercutions fiscales concrètes, l'espérance et les conditions de vie, les rénovations à venir et bien sûr les aspects émotionnels.
  • Vérifiez si la maison est hypothéquée et comment vous transférerez ce contrat.
  • Vous voudrez faire des rénovations ou des modifications? Vérifiez d'abord si vous pourrez les déduire fiscalement. Et aussi comme vous financerez ces travaux.
  • Si vous souhaitez habiter dans la maison, vous pouvez peut-être la financer en partie par des avoirs de votre caisse de pension. Réfléchissez au préalable à l'impact ultérieur d'un retrait anticipé sur le montant de votre retraite.
  • En souscrivant une assurance-risque décès, vous protégez votre famille à votre disparition. Sans vos revenus, votre famille pourra continuer à faire face aux dépenses – versements compensatoires éventuels ou dettes hypothécaires.

Votre conseiller est là pour vous épauler et éclaircir tous les aspects financiers de votre projet. Pour les questions juridiques concernant la transmission du bien, consultez un notaire, un juriste ou un avocat spécialisé.

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