Difetti edili Costruzione di case: i diritti da sapere

Che succede se il committente reclama ma l’artigiano trova tutto in ordine?

Quando si costruisce e si ristruttura è importante fissare una regolamentazione chiara nel contratto relativa ai difetti edili, per evitare futuri dissapori.

Il diverbio tra il proprietario Walter Bigi e il pittore Meier (nomi fittizi) si protrae da settimane. Bigi ha assegnato a Meier lavori di tinteggiatura per un valore di 10 000 franchi. L’incarico è stato conferito a voce, nei seguenti termini: «tinteggiare tutte le camere della casa monofamiliare». A lavoro effettuato, Bigi ha svolto un’ispezione e non è rimasto soddisfatto: in diversi punti intorno ai telai delle porte e agli zoccoli, il legno non era stato correttamente coperto e questo ha comportato danni aggiuntivi. Alla luce diurna, secondo Bigi alcuni punti avevano un aspetto «nebuloso». La rabbia di Walter Bigi è ancora più forte perché sua moglie è agli ultimi mesi di gravidanza. La giovane coppia voleva rientrare nella camera tinteggiata di fresco dopo una settimana. Ma un primo miglioramento non ha portato al risultato sperato.

Segnalare subito i difetti

Secondo la legge, in un caso simile il committente ha a disposizione diversi diritti per vizi, ad esempio un miglioramento gratuito o una riduzione del prezzo. Un imprenditore è responsabile per cinque anni del lavoro svolto, ma difetti visibili e palesi devono essere immediatamente reclamati, preferibilmente al momento della consegna del lavoro ovvero all’accettazione del lavoro di costruzione. In caso di mancata accettazione o se il committente non reclama immediatamente, perde i propri diritti per tali difetti.

I difetti nascosti possono tuttavia essere reclamati in un secondo momento. Ma comunque entro una scadenza di 10 giorni da quando vengono rilevati. In tanti casi vale tuttavia la norma 118 della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA), detta anche «norma degli artigiani». In essa, i difetti di qualunque tipo possono essere reclamati entro un cosiddetto periodo di reclamo pari a due anni, mentre i difetti nascosti entro cinque anni. Ma attenzione: la norma SIA 118 vale soltanto se esplicitamente concordato.

Coinvolgimento di personale specializzato neutrale

Un artigiano o un impresario edile deve quindi assumersi la responsabilità del proprio lavoro. Ma nel caso di Bigi si trattava effettivamente di un difetto? Proprio per i lavori di tinteggiatura o di altre ristrutturazioni spesso il conflitto verte sul fatto che siano state o meno rispettate le regole dell’edilizia. Il punto dolente tuttavia è che, nella maggior parte dei casi, soltanto esperti qualificati possono decidere quali riferimenti, opuscoli o norme siano determinanti e se siano stati o meno rispettati. Per risolvere la controversia tra Walter Bigi e il pittore Meier, si è quindi dovuto ricorrere a un esperto riconosciuto che fornisse una consulenza. Tale esperto doveva essere indipendente e adeguatamente formato dal punto di vista tecnico. Di norma, associazioni di categoria quali l’Associazione svizzera imprenditori, pittori e gessatori (ASIPG), l’Associazione svizzera dei proprietari fondiari (AFP) o altre organizzazioni possono essere di aiuto. Un punto di riferimento è anche la camera svizzera dei consulenti indipendenti per la committenza (KUB).

Non sottovalutare le disposizioni

Tanti profani sottovalutano tutto quello che occorre rispettare quando si costruisce. Da una parte occorre osservare direttive di legge vincolanti, come quelle in materia di tutela antincendio o sull’energia. La qualità da rispettare per finestre, facciate e tetti dipende dalle leggi e dalle ordinanze cantonali, che tengono conto di requisiti superiori e del progresso tecnico. Se fino a 20 anni fa le migliori finestre avevano un coefficiente di trasmittanza termica (valore U) di 1,3 oppure 1,4, oggi sono disponibili prodotti con valori pari allo 0,6. La parete e la facciata di una nuova costruzione oggi devono stare entro il valore di circa 0,2; in casi singoli occorre tenere conto di altri fattori, come il vettore energetico e tanto altro, per avere un’attestazione energetica dettagliata.

A questo si aggiungono gli opuscoli della Suva relativi alla sicurezza nei cantieri. Quando si tratta di difetti, i relativi opuscoli, gli standard e le norme tecniche delle associazioni di categoria svolgono un ruolo importante. Accanto alle citate «norme degli artigiani» della SIA, esistono tantissime norme tecniche della SIA, ad esempio sui requisiti delle scale, sull’isolamento acustico e sulla sicurezza contro il terremoto. A questo si aggiungono gli opuscoli e gli standard sulla qualità delle più disparate associazioni di categoria, a seconda dell’ambito di lavoro (lavori di tinteggiatura, muratori, capi-cantiere, piastrellisti, parquet, ecc.).

Concordare contratti precisi

«Per evitare discussioni, è importante verificare precedentemente in loco le condizioni per giungere ad accordi contrattuali il più possibile precisi», dice Sascha Fopp, responsabile del servizio legale dell’ASIPG. Proprio nell’ambito dei lavori di tinteggiatura ci sono alcuni buoni esempi: se il proprietario desidera una nuova mano di colore «rosa», c’è ampio margine interpretativo. Se la superficie da tinteggiare è tanta, il lavoro finito forse avrà un aspetto del tutto diverso da quanto si immagina il committente. Per evitare una controversia, occorre quindi fissare la tonalità del colore in base a standard definiti e accertarsi tramite campioni qual è l’effettivo desiderio del committente.

Fissare standard elevati

Peter Gauch, professore di diritto dalla pluriennale esperienza dell’Università di Friborgo, ritiene che in relazione alle regole dell’edilizia un imprenditore debba attenervisi nello svolgimento del proprio lavoro, ad esempio alle regole riconosciute sulle fondamenta di una costruzione. Secondo Gauch queste regole sono riconosciute nel momento in cui vengono scientificamente convalidate come giuste da un punto di vista teorico e sono comprovate dalla prassi.
Chi costruisce in Svizzera può fissare standard elevati in termini qualitativi. Non importa che si chiami in casa un pittore, un progettista di cucine o si collabori con un architetto: un committente può fare appello alle regole dell’edilizia anche se nel contratto non fa riferimenti espliciti. Questo vale anche per il Signor Bigi.

Cos’è un difetto?

  • È presente un difetto se contrattualmente era stato stabilito qualcosa di diverso. Esempio: entrambe le parti contraenti stabiliscono che il fondamento della casa deve essere preparato e che successivamente occorre dare due mani di tinta. Se il pittore si accontenta di un’unica mano, che palesemente non è sufficiente, siamo in presenza di un difetto.
  • Il lavoro è difettoso se lo stabile non può essere utilizzato. Esempio: il pittore utilizza un prodotto nocivo per la salute.
  • Si verifica un difetto se nello svolgimento del lavoro non si è tenuto conto delle consuete norme tecniche e delle regole dell’edilizia.

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