Check-list 12 faits pour les propriétaires en devenir

Réponses d’experts UBS en logement aux questions les plus courantes ou importantes de clients, propriétaires en devenir.

1. Pourquoi devenir propriétaire?
Quand on est propriétaire, on décide de la couleur des murs, des parterres de fleurs ou d’une nouvelle cuisine – les propriétaires d’un logement sont libres de le concevoir selon leurs envies. Et aucun risque de résiliation. Notamment, parce que le bailleur fait valoir ses propres besoins. Un plus pour tous ceux qui souhaitent planifier à long terme. De plus, en ce moment, il est plus intéressant d’être propriétaire que locataire en raison des faibles taux. Être propriétaire peut aussi être un placement financier attrayant.

2. Acheter ou louer : quel est le plus avantageux?
Habiter dans son propre logement reste le plus souvent avantageux. Contrairement aux locataires, les propriétaires profitent davantage des taux actuellement bas: en moyenne, leurs coûts encourus sont légèrement plus bas que les coûts locatifs pour un bien similaire. Néanmoins, les loyers ayant tendance à être moins chers, le rapport passe à l’avantage des locataires concernant les coûts de revient globaux. C’est déjà le cas à des endroits exclusifs et coûteux: louer y est plus intéressant qu’acheter.

3. Que puis-je me permettre?
L’achat d’un bien commence avec un objet concret et la question : puis-je me l’offrir? Quiconque s’apprête à acheter court le risque d’un échec. Même si les taux hypothécaires et les frais courants additionnés sont plus faibles que les loyers actuels, les instituts de crédit disent souvent non. Les raisons les plus courantes à un refus sont un revenu annuel trop faible ou un capital propre insuffisant. La question suivante est donc déterminante: que puis-je me permettre ? Le calculateur d’hypothèque UBS sert d’indication. Voici la formule qui s’applique : si le bien envisagé ne coûte pas plus de cinq fois le revenu annuel brut et que 20% de la valeur du bien immobilier est disponible en fonds propres, alors l’achat est possible.

4. Acheter ou construire?
Ce choix ne concerne aujourd’hui encore qu’une minorité puisque les terrains constructibles en centre-ville sont rares et onéreux. Posséder un terrain constructible permet de concrétiser ses propres rêves immobiliers. Acheter permet de concevoir: avec un achat sur plan ou une transformation, on peut adapter le logement à ses besoins.

5. Appartement ou maison?
En raison de la forte augmentation des prix des appartements ces dernières années, tout est en partie question de budget. Les maisons individuelles coûtent en moyenne moins cher au mètre carré que les appartements, ces derniers ne sont donc avantageux que pour des espaces de vie plus modestes. Le choix entre maison et appartement est souvent une question de préférence. La liberté de conception des propriétaires y est similaire.

6. Est-il simple de revendre? 
En Suisse, vendre un bien immobilier est relativement simple, car le marché local se porte bien. Les prix en hausse des dernières années rapportent aux revendeurs. Le risque d’un effondrement des prix est limité tant que les taux restent faibles. Si une maison est vendue dans l’urgence, cela peut entraîner des baisses de prix. C’est le principal risque des logements dans les lieux périphériques, des objets très coûteux ou ayant une valeur affective.

7. Où obtenir un crédit?
Pour le financement d’un bien, les acheteurs ont l’embarras du choix. Outre les banques, les assurances et les caisses de pension opèrent également dans le secteur hypothécaire. Elles sont nombreuses à offrir leurs hypothèques en ligne. Le choix croissant implique plus de concurrence et des taux plus faibles mais aussi plus d’efforts pour l’emprunteur. Il vaut la peine d’examiner attentivement les offres et de recourir à des conseils professionnels. Outre la hausse des taux, les conditions contractuelles sont également déterminantes, notamment en ce qui concerne la résiliation.

8. Est-il judicieux de répartir l’hypothèque?
La répartition d’une hypothèque sur plusieurs tranches réduit le risque de taux. Lorsque l’hypothèque expire, le taux d’intérêt général peut être supérieur au taux d’intérêt précédemment payé. La répartition d’une hypothèque sur plusieurs tranches à durées différentes évite que l’hypothèque globale soit renouvelée d’un coup à un taux plus élevé.

9. Hypothèque à taux fixe ou hypothèque Libor?
Une hypothèque fixe se différencie avant tout d’une hypothèque Libor par sa prévisibilité. Son taux d’intérêt reste en effet similaire sur une durée fixe de 2 à 10 ans. Elle est gage de sécurité et d’avantage en contexte de hausse des taux. Alors que pour la durée d’une hypothèque Libor, le taux est en revanche variable et de nouveau ajusté selon le produit tous les 3, 6 ou 12 mois, par exemple, sur la base du taux de référence actuel plus la marge. Les financements Libor sont judicieux si on s’attend à des taux en baisse ou constants et que le preneur d’hypothèque dispose d’une certaine marge financière.

10. Hypothèque: courte ou longue durée?
Les hypothèques fixes sont généralement offertes pour une durée de 2 à 10 ans. La règle est que le taux d’intérêt augmente normalement avec la durée. La raison principale à cela étant la marge de sécurité. Par conséquent, le preneur de crédit paye un supplément pour la garantie du taux d’intérêt assuré. En revanche, la flexibilité est malheureusement plus faible sur de longues durées.

11. Que change un achat?
Pour un locataire, l’affaire est assez simple. Il y a le loyer et les frais annexes. Quand on est propriétaire, le calcul des coûts est plus complexe : aux coûts de consommation d’électricité, d’eau et de chauffage s’ajoutent les intérêts hypothécaires, les primes d’assurance, l’amortissement d’une partie du crédit hypothécaire, éventuellement des dépenses fiscales plus élevées et une réserve pour l’entretien et la rénovation. Bien souvent, les propriétaires de maison sous-estiment ces postes de dépense. Cela peut avoir des répercussions lorsqu’une rénovation majeure s’impose.

12. Comment varie la facture fiscale?
L’achat d’un logement affecte directement la facture fiscale. D’une part, le revenu imposable augmente en raison de la valeur locative. D’autre part, les frais d’entretien et de rénovation de même que les intérêts débiteurs peuvent être déduits. Avec les taux hypothécaires actuellement bas, cette compensation conduit souvent à un revenu imposable plus élevé et donc à une facture fiscale plus élevée. L’amortissement futur entraîne une réduction de la dette hypothécaire et donc une réduction des intérêts débiteurs déductibles de l’impôt. Par conséquent, cela se traduit par une augmentation des impôts sur le revenu.

UBS immo news

Newsletter contenant des conseils en matière de construction, de financement, d’impôts et de droit matrimonial et successoral.

À chacun l'hypothèque qu'il lui faut

Conseil hypothécaire gratuit :
une grande expertise et des outils de pointe