Immobilienwert So schätzen Sie Ihr Haus richtig ein

Wie viel ist Ihre Immobilie wert? Die wichtigsten Tipps, wie Sie Wohneigentum einfach und korrekt bewerten können.

Es zahlt sich aus, sein Eigenheim von einem anerkannten Experten unter die Lupe nehmen zu lassen. Bild: René Leutenegger

Die 67-jährige Witwe Monika Meier (Name geändert) war lange glückliche Hauseigentümerin. Jetzt hat sie definitiv genug. Genug von den Gartenarbeiten, vom Treppensteigen, vom Sauberhalten von sechs Zimmern – und von den Reparaturen der Heizung. Sie will ihr Eigenheim loswerden. Doch was ist das Haus wert?
 

Am falschen Ort gespart

Falls sich die Eigentümerin beim Verkaufspreis verschätzt, könnte sie damit Interessenten brüskieren. Soll sie das 30-jährige, renovationsbedürftige Haus als «tolles Liebhaberobjekt» ausschreiben und beim Preis ans oberste Limit gehen?

Erweist sich der Preis als illusorisch, muss sie Preisnachlässe gewähren – das wirkt unprofessionell. Kaufinteressenten nutzen dies ungeniert aus und fordern gleich die nächste Preisreduktion. Umgekehrt macht auch ein offensichtlich zu tiefer Preis stutzig: Stimmt mit dem Haus oder der Wohnung etwas nicht? Ist der Eigentümer unter Druck? Wer bei der Schätzung sparen will, spart also am falschen Ort.

Die Crux der Bewertung liegt darin, dass es niemals zwei völlig identische Liegenschaften gibt. Ob der Zustand «gut» oder «sehr gut» ist, lässt Interpretationsspielraum offen. Den Wert von Immobilien kann man nicht einfach wie bei Aktien aus einer Kursliste ablesen. Jede Schätzung muss der Lage und unzähligen weiteren Eigenschaften Rechnung tragen.

Natürlich spielt auch der Zweck einer Schätzung eine Rolle. Den Schätzer einer Gebäudeversicherung interessiert dafür, was im Schadensfall ein Wiederaufbau eines vergleichbaren Gebäudes kosten würde. Im Kreis einer Erbengemeinschaft wird man eher einen sympathischen «Familienpreis» anstreben, während ein professioneller Immobilienhändler vielleicht sagen würde: «Ich hätte 50 Prozent mehr bezahlt.» 

Tiefe Zinsen, teure Schätzungen

Handelt es sich um Renditeliegenschaften, das heisst ein Mehrfamilienhaus oder eine zur Vermietung bestimmte Eigentumswohnung, gelten andere Spielregeln: In diesen Fällen muss ein Experte den künftig erwarteten Mietertrag abschätzen. Bei dieser sogenannten Ertragswert- oder Discounted-Cash-Flow-Methode kapitalisiert man die jährlichen Mieterträge mit einem bestimmten Zins und rechnet sie in einen Kapitalwert um. Je tiefer der Zinssatz, umso höher klettert der Wert der Liegenschaft. Im aktuellen Tiefzinsumfeld, in dem die meisten festverzinslichen Anlagen kaum noch Renditen abwerfen, sind die Bewertungen von Immobilien folglich stark angestiegen.

«Wenn wir eine Renditeliegenschaft nach Real- und Ertragswert auf 1 Million Franken schätzen, ist es gut möglich, dass heute jemand 1,5 Millionen oder sogar noch mehr zahlt», sagt ein erfahrener Vertrauensschätzer des Hauseigentümerverbands Bern. Patrick Schnorf von Wüest & Partner bestätigt, dass die tatsächlich bezahlten Preise im heutigen Umfeld von den Schätzwerten abweichen können. Die Annahmen in den Schätzungen müssten immer wieder getestet und mit den effektiven Transaktionspreisen abgeglichen werden, betont Schnorf. 

Die wichtigsten Bewertungsmethoden

Für eine Schätzung kommen verschiedene Methoden infrage – hier eine Übersicht.

  • Verkehrswert. Er entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. Mit Verkehrs- und Marktwert ist in der Regel dasselbe gemeint.
  • Hedonische Methode. Sie stützt sich auf Angebots- oder effektive Transaktionspreise auf dem Immobilienmarkt. Dieses Modell setzt eine gewisse Verfügbarkeit von Daten voraus. Mithilfe von statistischen Methoden wird eine Liegenschaft in ihre Komponenten «zerlegt» (Lage, Grösse, Anzahl Zimmer) und geschätzt. Banken stützen sich in der Regel auf diese Modelle ab.
  • Realwert. Entspricht etwas vereinfacht gesagt dem Neuwert des gleichen Hauses (abzüglich Altersentwertung) und dem Landwert.
  • Ertragswert. Die Methode bewertet das Objekt aus Sicht einer Investition, deren Wert auf dem erzielbaren Mietertrag und der erwarteten, risikoadjustierten Rendite basiert.
  • Steuerwert. Wert, den die Behörden aufgrund einer schematischen Formel oder einer Schätzung für die Liegenschafts- und Vermögenssteuern festlegen.
  • Belehnungswert. Derjenige Anteil des Marktwerts, bis zu dem ein Kreditgeber die Immobilie hypothekarisch belehnt. Schweizweit gilt das Niederstwertprinzip: Wenn bei einer Finanzierung Kaufpreis und Bankschätzung (hedonisch bewertet) auseinanderliegen, ist der tiefere Wert massgeblich für die Finanzierung.
  • Gebäudeversicherungswert. Von der Versicherung geschätzter Wert, den sie bei kompletter Zerstörung zahlen würde (ohne Land).

Monika Meier hat insofern Glück, als der Zeitpunkt für einen Verkauf sehr günstig ist. Um sich mit ihren Preisvorstellungen nicht ins Abseits zu begeben, sollte sie dennoch eine professionelle Schätzung in Auftrag geben.

5 Tipps zur Immobilienbewertung

1. Befangenheit. Wer sein Eigenheim selbst einschätzen und verkaufen will, lässt sich oft stark von Emotionen und weniger von Fakten leiten. Die selbst gebastelten Küchenmöbel oder den Dachausbau Marke «Eigenbau» sähe ein Käufer eher als Makel denn als besonderen Wert für Liebhaber.

2. Lage. Immobilien an schlecht erschlossener, peripherer Lage sind meist 40 bis 60 Prozent weniger Wert als solche an sehr guter, zentraler Lage. Die Lage ist der wichtigste Preistreiber.

3. Experten. Um einen anerkannten Schätzer in der Region zu finden, sollte man sich an einen Branchenverband wie den SIV, SVIT oder den Hauseigentümerverband wenden. Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Schätzers ist die Zugehörigkeit zu einer Berufsorganisation (Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV oder Schätzungs-Expertenkammer SVIT). Weiter zählen Referenzen und die Qualifikation (CAS Immobilienbewertung, MAS Real Estate Management Valuation, eidg. Fachausweis).

4. Kosten. Eine Schätzung eines selbst genutzten Wohnobjekts durch einen Experten kostet je nach Objekt und Region 800 bis 1500 Franken.

5. Makler. Besonders preiswert sind die Schätzungen von Maklern – die sind meist kostenlos. Aus gutem Grund: Die Schätzung dient meist dazu, ein Maklermandat zu akquirieren. Entsprechend ist Vorsicht angebracht.

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