Baumängel Hausbau: Diese Rechte sollten Bauherren kennen

Was, wenn der Bauherr reklamiert, der Handwerker aber alles in Ordnung findet?

Beim Bauen und Renovieren ist es wichtig, im Vertrag eine klare Regelung für Baumängel festzuhalten, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.

Der Streit zwischen dem Hauseigentümer Walter Bigi und dem Maler Meier (beide Namen geändert) zieht sich seit Wochen hin. Bigi vergab Meier Malerarbeiten für 10'000 Franken. Der Auftrag kam mündlich zustande und lautete : «alle Zimmer des Einfamilienhauses streichen». Nach getaner Arbeit besichtigte Bigi das Werk und war nicht zufrieden: An zahlreichen Stellen an Türrahmen und Fussleisten war das Holz nicht richtig abgedeckt worden, was zusätzliche Schäden nach sich zog. Bei Tageslicht erschienen einige Stellen «neblig», wie Bigi behauptet. Der Ärger von Walter Bigi ist umso grösser, weil seine Frau hochschwanger ist. Das junge Paar wollte die frisch gestrichenen Zimmer nach einer Woche wieder beziehen. Doch eine erste Nachbesserung führte nicht zum gewünschten Resultat.

Mängel sofort melden

Nach dem Gesetz hat der Besteller in einem solchen Fall verschiedene Mängelrechte: zum Beispiel eine unentgeltliche Nachbesserung oder eine Reduktion des Preises. Ein Unternehmer haftet fünf Jahre für das abgelieferte Werk, wobei aber sichtbare, offensichtliche Mängel sofort gerügt werden müssen – am besten schon bei der Übergabe des Werks respektive der Abnahme der Bauarbeit. Gibt es keine Abnahme, oder versäumt es der Besteller, sofort zu reklamieren, verwirkt er seine Rechte für diese Mängel.

Verdeckte Mängel können jedoch später gerügt werden. Doch auch diese sind sofort nach der Entdeckung zu rügen, innerhalb einer Frist von 10 Tagen. In vielen Fällen gilt aber die Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), auch «Handwerkernorm» genannt. Hier können Mängel jeder Art während der sogenannten Rügefrist von zwei Jahren jederzeit gerügt werden, verdeckte Mängel innerhalb einer Frist von fünf Jahren. Doch aufgepasst: Die SIA-Norm 118 gilt aber nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart ist.

Neutrale Fachperson beiziehen

Ein Handwerker oder Bauunternehmer muss also für seine Arbeit gerade stehen. Aber liegt im Fall Bigi tatsächlich ein Mangel vor? Gerade bei Maler- oder anderen Umbauarbeiten dreht sich der Konflikt oft darum, ob die Regeln der Baukunde eingehalten sind oder nicht. Die Krux dabei: Meist können nur geschulte Fachleute entscheiden, welche Referenzen, Merkblätter oder Normen massgeblich sind – und ob diese auch eingehalten wurden. Um den Streit von Walter Bigi und Maler Meier zu schlichten, müssten sie also einen anerkannten Fachexperten zu Rate ziehen. Diese Fachperson sollte unabhängig und fachlich geschult sein. Dabei können in der Regel Fachverbände wie der Schweizerische Maler- und Gipserunternehmerverband (SMGV), der Hauseigentümerverband (HEV) oder andere Organisationen weiterhelfen. Eine Anlaufstelle ist auch die Kammer unabhängiger Bauherrenberater KUB.

Vorschriften nicht unterschätzen

Was alles einzuhalten ist, wenn man baut, wird von vielen Laien unterschätzt. Zum einen sind zwingend gesetzliche Vorgaben zu beachten, etwa die Brandschutzvorschriften oder die Energiegesetze. Von welcher Qualität Fenster, Fassade und Dach sein müssen, richtet sich nach den kantonalen Gesetzen und Verordnungen. Sie tragen den höheren Anforderungen und dem technischen Fortschritt Rechnung. Während vor 20 Jahren die besten Fenster einen Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Wert) von 1,3 oder 1,4 hatten, sind heute Produkte mit Werten von 0,6 erhältlich. Wand und Fassade eines Neubaus sollte heute in einem Bereich von etwa 0,2 liegen, wobei im Einzelfall der Energieträger und vieles mehr für den detaillierten Energienachweis zu berücksichtigen ist.
Hinzu kommen Merkblätter der Suva, vor allem, was die Sicherheit auf Baustellen betrifft. Wenn es um Mängel geht, spielen die entsprechenden Merkblätter, Standards und technischen Normen der Fachverbände eine grosse Rolle. Neben der erwähnten «Handwerkernorm» des SIA gibt es eine Fülle technischer Normen des SIA, etwa zu den Anforderungen an Treppen, beim Schallschutz oder der Erdbebensicherheit. Hinzu kommen die Merkblätter und Qualitätsstandards verschiedenster Branchenverbände, je nach dem um welche Arbeitsgattung es geht (Malerarbeiten, Maurer, Baumeister, Bodenleger, Parkett etc.).

Präzise Verträge vereinbaren

«Um Diskussionen vorzubeugen, ist es wichtig, dass man die Umstände vor Ort vorgängig prüft und möglichst präzise, vertragliche Vereinbarungen trifft», sagt Sascha Fopp, Leiter des SMGV-Rechtsdienstes. Gerade im Bereich von Malerarbeiten gibt es dafür einige gute Beispiele: Wenn der Hauseigentümer einen neuen Anstrich in «Rosa» wünscht, lässt schon dies einen gewissen Interpretationsspielraum offen. Ist das Haus einmal grossflächig gestrichen, sieht das fertige Werk vielleicht ganz anders aus, als es sich der Besteller vorgestellt hat. Um einem Streit vorzubeugen, müsste man also den Farbton gemäss definierten Standards festlegen und sich aufgrund von Mustern vergewissern, ob der Bauherr dies tatsächlich so wünscht.

Hohe Ansprüche stellen

Zu den Regeln der Baukunde meint der langjährige Rechtsprofessor der Uni Fribourg Peter Gauch, dass sich ein Unternehmer bei seiner Arbeit nach diesen Regeln richten muss, beispielsweise nach den anerkannten Regeln über das Fundieren eines Bauwerks. Anerkannt sind diese Regeln gemäss Gauch dann, wenn sie von der Wissenschaft als theoretisch richtig erkannt wurden und sich in der Praxis bewährt haben.

Wer in der Schweiz baut, darf hohe Ansprüche an die Qualität stellen. Egal, ob man einen Maler ins Haus ruft, einen Küchenbauer oder ob man mit einem Architekten zusammenarbeitet: Auf die Regeln der Baukunde kann sich ein Besteller sogar berufen, wenn er im Vertrag nicht ausdrücklich Bezug darauf nimmt. Das gilt auch für Herrn Bigi.

Was ist ein Mangel? 

  • Ein Mangel liegt vor, wenn vertraglich etwas anderes vereinbart wurde. Beispiel: Beide Vertragsparteien legen fest, dass der Untergrund in dem Haus vorbereitet werden muss und anschliessend zwei Anstriche nötig sind. Lässt es der Maler bei einem einzigen Anstrich bewenden, der offenbar nicht genügt, liegt ein Mangel vor.
  • Mangelhaft ist die Arbeit, wenn das Objekt nicht gebrauchstauglich ist. Beispiel: Der Maler verwendet ein gesundheitsgefährdendes Produkt.
  • Ein Mangel liegt vor, wenn man bei der Arbeit die üblichen technischen Normen und die Regeln der Baukunde nicht richtig berücksichtigt hat.

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