E-Commerce Flexibles Flächenmanagement im E-Commerce

Auch im E-Commerce gilt: Je besser die Lage, desto besser die Aussichten. Deshalb müssen Verkaufsflächen aktiver gemanagt werden.

Flexibles Flächenmanagement im E-Commerce

Der weltweite Onlinehandelsumsatz hat sich über die letzten fünf Jahre verdoppelt. Aktuell werden global allerdings erst gut 7 Prozent der Einzelhandelsverkäufe online abgewickelt. In den nächsten zehn Jahren dürfte der E-Commerce jährlich um 15 bis 20 Prozent wachsen, was einer nochmaligen Verdoppelung des weltweiten Onlinehandels bis 2021 entspricht.

Immobilien müssen neuen Bedürfnissen genügen

Im Detailhandel findet eine Verlagerung von den stationären Läden ins Internet statt, die sich stark auf den Verkaufsflächen- und Logistikimmobilienmarkt auswirkt. Dabei birgt E-Commerce nicht bloss Risiken für Immobilieninvestoren, sondern eröffnet auch Chancen.

Einzelhandelsflächen: Einzelhändler fokussieren sich auf eine kleinere Anzahl von Geschäften und in der Summe auf weniger Verkaufsfläche. Gleichzeitig steigt jedoch die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in den Innenstädten und an repräsentativen Lagen sowie nach Flächen mit hoher Kundenfrequenz, beispielsweise an Bahnhöfen oder Flughäfen. Die Interaktion im Laden geht derweil in Richtung Einkaufserlebnis. In einem Flagship-Store oder Showroom können die Kunden die Produkte anschauen und testen und danach auch von zu Hause oder unterwegs online bestellen. Zudem eröffnen bis anhin reine Onlineshops vermehrt stationäre Läden, was die Flächennachfrage an guten Lagen zusätzlich ankurbelt. Damit das Click-and-Collect-Modell (Onlinebestellung mit anschliessendem Abholen im Geschäft oder an einer Lieferstation) effizient funktioniert, müssen die Flächen oft anders angeordnet oder umgebaut werden.

Kleinere, weniger zentrale Verkaufsflächen geraten bei dieser Entwicklung verstärkt unter Druck. Sinkt die Chance auf die Weiterführung als Verkaufsfläche, so drängt sich eine Umnutzung auf. Neben dem Verkauf oder einer Überführung in eine andere Nutzungsform lassen sich ausgediente Verkaufsflächen für die Umsetzung einer Multikanalstrategie zu gänzlich auf den Onlinehandel ausgerichteten Abholstationen oder zu Verteilzentren für Lieferungen umfunktionieren. Generell wird von den Vermietern von Verkaufsflächen künftig mehr Flexibilität gefragt sein, was sich neben höherer Umbautätigkeit auch in kürzeren Vertragslaufzeiten und individueller ausgestalteten Mietverträgen äussern wird. Durch die Vermischung von Laden- und Onlineumsatz dürfte zudem die Umsatzmiete an Bedeutung verlieren.

Letzte Meile bleibt Knacknuss

Logistikflächen: Der Onlinehandel steigert die Nachfrage nach modernen und massgeschneiderten Logistikflächen, sodass speziell für E-Commerce ausgestattete Gebäude veraltete Immobilien zunehmend verdrängen. Zum Beispiel benötigen E-Commerce-Zentren bei derselben Menge verkaufter Güter dreimal so viel Fläche wie traditionelle Logistikzentren, da sie mehr Artikel lagern, im Gegensatz zu grossvolumigen Lieferungen an den Handel die Kundenbestellungen einzeln verpacken sowie Rücksendungen bewirtschaften. So wird bei Online-Einkäufen von Modeartikeln aktuell rund die Hälfte aller Bestellungen zurückgeschickt. Generell erfordert die Abwicklung des Onlinehandels deutlich mehr Personal beziehungsweise Roboter als eine traditionelle Logistiknutzung. Schliesslich gewinnen auch die technische Gebäudeausstattung und die Internetanbindung für Logistikflächen aufgrund des digitalen Bestellprozesses und elektronischer Warenlagersysteme an Bedeutung.

Eine weitere logistische Herausforderung stellt die letzte Meile (die Lieferung vom letzten Transport-Hub bis zum Endkunden) dar, vor allem weil dieser Lieferabschnitt verkehrstechnisch stark belastet ist. Dies spiegelt sich auch in den hohen Kosten wider: Schätzungen für die USA zeigen, dass hier rund die Hälfte der gesamten Lieferkosten anfällt. Die steigende Urbanisierung dürfte diese Kosten weiter erhöhen, was die Nachfrage nach grossen Lagerflächen und Verteilzentren noch näher an die Zentren verlagert. Somit profitieren auch unter den Logistikflächen vor allem die zentralen Lagen vom E-Commerce.

«Auf der letzten Meile fällt die Hälfte der gesamten Lieferkosten an.»

E-Commerce-Markt Schweiz

Der E-Commerce wächst auch in der Schweiz und gewinnt stetig an Marktanteil. Seit 2009 hat der Onlinehandelsumsatz mit jährlich rund 7,5 Prozent deutlich schneller zugelegt als das Bruttoinlandprodukt mit 1,7 Prozent, während der Umsatz im Gesamtdetailhandel gar stagnierte. Die Schweiz liegt mit einem Umsatzanteil des Onlinehandels am gesamten Einzelhandel von rund 8 Prozent im internationalen Mittel.

Unter der Annahme eines Sättigungsgrads von gut 20 Prozent dürften in den kommenden Jahren weitere Anteile des hiesigen Detailhandelsumsatzes in den Onlinekanal abwandern. Dadurch wird ein beachtlicher Teil des heutigen Verkaufsflächenangebots nicht mehr benötigt werden. Dieser Abwanderungsprozess ist in vollem Gang und zeichnet, neben dem starken Franken, für die aktuell schwierige Situation auf dem Verkaufsflächenmarkt verantwortlich.

Onlinehandel übertrumpft Detailhandel und Gesamtwirtschaft

Entwicklung des Schweizer Bruttoinlandprodukts sowie der Detail-und Onlinehandelsumsätze, inflationsbereinigter Index 2009=100; Jahreswachstumsrate der realen Onlinehandelsumsätze, in Prozent.

Onlinehandel übertrumpft Detailhandel und Gesamtwirtschaft

Quellen: GfK, SECO, UBS

Logistikimmobilien gefragt

Der wachsende Onlinehandel dürfte hingegen die Nachfrage nach Logistikliegenschaften hierzulande erhöhen. Neue Logistikimmobilien entstehen unter anderem als grosse Verteil- oder Abwicklungszentren an verkehrstechnisch guten Lagen im Mittelland. Aktuell werden die fünf grössten Zentren entlang der Hauptverkehrsachse A1 errichtet, von wo aus die gesamte Schweiz innerhalb weniger Stunden beliefert werden kann (Same Day Delivery).

Das Stauaufkommen hat sich aber von 2009 bis 2015 auf Schweizer Nationalstrassen fast ver-doppelt, und der Wettbewerb, bestimmte Produkte in kürzester Zeit (zum Beispiel innert drei Stunden) beim Kunden abzuliefern, verschärft sich. Somit gewinnt die Nähe der Logistikstandorte zu den Zentren weiter an Bedeutung. Generell gilt bei Logistikimmobilien dasselbe wie bei Verkaufsflächen: Je besser die Lage, desto besser die Aussichten. Zudem haben führende internationale Detailhändler begonnen, im grenznahen Ausland günstigere Logistikzentren zu bauen, was Schweizer Grenzgebiete zusätzlich belastet.

Mit Innovation über die letzte Meile

Für eine effiziente Belieferung der letzten Meile haben sich Micro-Hubs (Lieferstationen bei-spielsweise an Bahnhöfen, Kiosken oder Poststellen) in den Innenstädten bewährt. Teils aus-gediente Gebäude konnten so umgenutzt werden. Auch der Einsatz von neuen Technologien wird geprüft. So planen beispielsweise mehrere privatwirtschaftliche Partner gemeinsam ein unterirdisches Liefersystem («Cargo sous terrain»), um das hohe Verkehrsaufkommen auf Strasse und Schiene zu umgehen. Eine erste Teilstrecke soll ab 2030 für die Verbindung Härkingen/Niederbipp mit der Stadt Zürich in Betrieb genommen werden.

Die Schweizerische Post testet bereits die Zustellung mit selbstfahrenden Robotern und Drohnen, die noch vor 2020 kommerziell zum Einsatz kommen könnten. Gerade die Verwendung von Flugobjekten würde die Lieferzeiten verkürzen und könnte die optimalen Logistikstandorte neu definieren, das heisst, deren Abhängigkeit vom Verlauf des Bahn-und Strassennetzes reduzieren.

Asiatische Märkte führend im E-Commerce

Anteil Onlinehandelsumsätze an Detailhandelsumsätzen 2015, in Prozent.

Asiatische Märkte führend im E-Commerce

Quellen: Euromonitor, GfK, UBS

China auf der Überholspur

Das Reich der Mitte beheimatet nicht nur den weltweit grössten E-Commerce-Markt, sondern liegt mit 13,9 Prozent auch auf Rang zwei bezüglich des im Netz abgesetzten Detailhandelsumsatzes; 2011 waren es noch bescheidene 2,5 Prozent. Nur in Südkorea wird mit 16,4 Prozent ein grösserer Anteil online gehandelt. Nach China folgen Grossbritannien und die Vereinigten Staaten sowie merklich dahinter die wichtigsten kontinentaleuropäischen Märkte. Global hat sich der Anteil zwischen 2011 und 2015 von 3,6 auf 7,4 Prozent erhöht.

Das Wachstum verdankt der E-Commerce dem steigenden Angebot von online verfügbaren Produkten sowie technischen Innovationen. Insbesondere in den Schwellenländern spielen auch das starke Bevölkerungswachstum, die zunehmende Urbanisierung sowie die steigende Internet-und Smartphone-Durchdringung eine grosse Rolle. Global wird bereits rund die Hälfte der Online-Einkäufe über mobile Endgeräte wie Mobiltelefone und Tablets abgewickelt; Tendenz steigend, da diese Geräte leistungsfähiger und erschwinglicher werden.

In China hat sich die Smartphone-Penetration zwischen 2010 und 2015 von rund 33 Prozent auf 90 Prozent fast verdreifacht, begünstigt durch fallende Preise für Mobilgeräte und eine schnell wachsende Mittelschicht. Beschleunigt wurde das Wachstum des Onlinehandels im Reich der Mitte auch durch den Marktführer Alibaba, der diverse Leistungen im Bereich Onlinehandel anbietet wie Onlinemarktplätze und -bezahlsysteme. Dank des hohen Marktanteils von über 70 Prozent werden neue Produkte und Dienstleistungen augenblicklich einer riesigen Kundschaft bekannt gemacht, was massgeblich zum rasanten Wachstum beiträgt.

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