Real Estate Focus 2018 6 tendances de l’immobilier suisse

Les investisseurs intéressés par l’achat ou la location d’immobilier résidentiel en Suisse devraient considérer ces 6 tendances.

Les investisseurs intéressés par l’achat ou la location d’immobilier résidentiel en Suisse devraient considérer ces 6 tendances.

Les frais courants (charges d’intérêts, entretien et amortissement) d’une habitation en Suisse sont actuellement inférieurs d’environ 15% aux frais de location d’un bien équivalent. Pour un nantissement de 80% (le taux de nantissement représente le ratio entre le prêt et la valeur du bien; p. ex. un prêt de CHF 800 000 sur une maison évaluée à CHF 1 000 000 affiche un taux de nantissement de 80%), les économies réalisées correspondent à un rendement des capitaux propres (dans notre exemple, les CHF 200 000 restants) d’au moins 4%. Une telle situation n’avait encore jamais été observée, du moins dans le cycle immobilier actuel.

À titre de comparaison, il y a dix ans, les frais courants d’un logement en propriété dépassaient encore de 40% les loyers. La propriété était devenue très populaire et les acheteurs s’attendaient à ce que la valeur des biens augmente. Afin de compenser les frais supplémentaires par rapport à une location, les prix à l’achat devaient augmenter d’au moins 2% par an, ce qui s’est effectivement passé.

Bien que la situation actuelle soit différente, les économies réalisées constituent une marge de manœuvre contre une correction du marché: même si les prix chutaient de 0,5% par an, les propriétaires d’un logement resteraient gagnants financièrement. Cette marge de manœuvre devrait perdurer en 2018 – les frais courants resteront bas, les constructions de logement devraient rester au niveau de l’an dernier, soit de 15 à 20% inférieures à 2014; et nous tablons sur une légère augmentation des prix des maisons individuelles.

Au cours des 20 dernières années, les prix des propriétés par étages (PPE) ont augmenté plus vite que ceux des maisons individuelles. Corrigés de l’inflation, les prix des PPE ont crû de 2,4%, ceux des maisons individuelles de 1,9% seulement. Nous voyons trois causes principales à cette divergence: la taille, l’emplacement et la rentabilité.

Une maison individuelle affiche en moyenne une surface habitable d’environ 170 m² et un prix de vente de plus de CHF 1 mio, ce qui limite la demande potentielle à un cinquième des ménages et reporte la demande vers les PPE. En général, les maisons individuelles sont également situées dans des quartiers moins attrayants: seulement une maison individuelle sur cinq est «très bien» située, contre une PPE sur quatre. Enfin, les appartements de taille modeste ou moyenne dans les centres et les agglomérations sont de bons supports d’investissement pour les petits investisseurs. La possibilité de les occuper soi-même ou de les mettre en location justifie la surcote des appartements en propriété par rapport aux maisons individuelles.

En 2018 cependant, les prix des PPE devraient stagner, car ils sont confrontés à la forte concurrence causée par la baisse des loyers. Le niveau élevé des prix de vente continuant de peser sur la capacité financière des acheteurs, ceux-ci seront poussés vers des appartements plus petits ou de qualité inférieure.

La nouvelle Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) en Suisse a pour objectif de densifier les surfaces non bâties à l’intérieur d’une zone construite et d’utiliser les réserves au sol, c’est-à-dire la différence entre les surfaces au sol exploitées et les surfaces admises à développement par la réglementation. La LAT donne la priorité à l’utilisation des surfaces non bâties en zones rurales et urbaines développées par rapport à l’augmentation du taux d’utilisation, ce qui va rendre la construction de maisons individuelles difficile et pourrait réduire l’offre supplémentaire de maisons individuelles à l’avenir.

Mais la densification n’est pas une fatalité: à peu près partout en Suisse (sauf dans la région de Zurich), les surfaces résidentielles non bâties suffiront à absorber la croissance démographique des dix prochaines années sans densification – même à Genève et à Bâle.

D’ici 2030, en raison du vieillissement de la population, le principal groupe démographique intéressé par les logements de grande taille croîtra deux fois moins rapidement que l’ensemble de la population. Dans les cantons de montagne de Suisse centrale, Appenzell Rhodes-Intérieures et les Grisons, la demande de maisons individuelles devrait diminuer, mais la réduction de l’offre de biens de grande taille ne devrait pas suffire à renverser la tendance des prix à moyen ou à long terme.

Autrement dit, le rattrapage ininterrompu depuis 2014 des prix des maisons individuelles par rapport à ceux des appartements en propriété devrait donc bientôt s’essouffler. La concurrence féroce et la transparence relativement élevée sur le marché de la propriété privée empêcheront tout découplage significatif des prix dans les deux segments et nous estimons qu’ils se suivront étroitement sur le long terme.

Evolution parallèle à long terme des prix des différents segments

Prix à l’offre corrigés de l’inflation (indice 100 en 2000) et différence cumulée des taux de variation des prix entre appartements en propriété et maisons individuelles (en points de pourcentage)

Sources: Wüest Partner, UBS

Mi-2017, 2,4% de tous les appartements en location étaient inoccupés. La dernière fois que l’on a observé un tel taux de vacance dans ce segment, c’était en 1998, où il s’élevait à 2,8%.

Cette inoccupation s’explique par le fait que l’activité de construction est restée quasi inchangée tandis que la demande additionnelle a baissé. L’immigration nette ne devrait pas dépasser 60 000 personnes cette année. Pour mettre ce chiffre en perspective, cela signifie qu’il faudra, en 2018, 10 000 appartements de moins qu’en 2013.

La baisse de l’immigration s’explique par un net recul des arrivées en provenance de l’UE, qui, en quatre ans, sont passées de 75% à 60% du total. La reprise économique dans la zone euro, en particulier dans la péninsule ibérique, a considérablement réduit l’immigration nette. Le marché du travail suisse, peu dynamique, a également contribué à ce déclin.

Si ces tendances concernant la construction résidentielle et la démographie se poursuivent, le taux de vacance devrait atteindre un nouveau record d’ici 2019 au plus tard.

Sur un marché immobilier en tension, les loyers pour les nouveaux baux ou les renouvellements de baux réagissent très vite au taux de vacance. Lorsque les taux de vacance remontent, les loyers reculent rapidement. Ainsi, les loyers de la région du lac Léman ont baissé de 9% depuis 2015, bien que le taux de vacance des logements locatifs affiche 0,8%, soit trois fois moins que la moyenne suisse.

Si les taux de vacance élevés perdurent, la pression sur les loyers va s’accentuer. Nous tablons donc sur une correction des loyers demandés d’environ 2% cette année, et ce n’est pas fini. Sans retournement de tendance dans l’activité de construction, ou sans regain d’immigration, les loyers pourraient être, d’ici 2020, 10% inférieurs à ceux de 2015.

L’expert en immobilier Claudio Saputelli dirige le CIO Global Real Estate Research chez UBS depuis 2007. Cet économiste de formation a commencé sa carrière comme informaticien chez Zurich Financial Services. En 2004, il est arrivé au département Research de Credit Suisse. Avant de rejoindre UBS, Claudio Saputelli a dirigé le pôle Research de la Kalaidos University of Applied Sciences à Zurich en 2005 et 2006.

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