Fallstricke vermeiden So übernehmen Sie das Haus Ihrer Eltern

Das Haus Ihrer Eltern soll in der Familie bleiben. Was Sie wissen sollten, wenn Sie die Liegenschaft übernehmen.


Das Kinderzimmer, in dem früher Poster Ihrer Lieblingsband hingen, oder der Esstisch, an dem angeregte Familiengespräche stattgefunden haben – die elterliche Liegenschaft ist für Sie bestimmt viel mehr als nur eine Immobilie.

Bevor Sie eine Eigentumsübernahme vereinbaren, sollten Sie für sich jedoch einige Fragen beantworten: Wen müssen Sie zusätzlich zu den Eltern in die Übernahme mit einbeziehen? Ist das Haus Für Sie überhaupt tragbar? Und welche Steuern und anderen Gebühren fallen für Sie an?

Wie Ihre Eltern Ihnen die Liegenschaft übergeben können

Sofern Sie die Liegenschaft zu Lebzeiten Ihrer Eltern übernehmen, kann dies als Schenkung, gemischte Schenkung, das heisst nur teilweise entgeltlich, oder als Verkauf zum Verkehrswert erfolgen. Bei einer Schenkung müssen Sie den Wert der Immobilie per Todestag ausgleichen, sofern keine anderslautende Regelung mit Ihren Geschwistern getroffen wurde.

Oft wird die Frage gestellt, worin sich Erbvorbezug und Schenkung unterscheiden. Ohne anderslautende Anordnung gilt eine Schenkung als Erbvorbezug. Ihre Eltern können aber bestimmen, dass Sie sich den Wert der Liegenschaft nach ihrem Tod nicht an Ihren Erbteil anrechnen lassen müssen. Das wäre dann eine nich tausgleichungspflichtige Schenkung – jedoch unter Vorbehalt des Pflichtteilsrechts der übrigen Erben.

Übernehmen Sie die Liegenschaft im Erbfall aus einer Erbengemeinschaft, müssen Sie Ihre Geschwister anteilig auszahlen. Grundsätzlich ist dafür der Verkehrswert der Immobilie als Anrechnungswert massgebend. Ihre Eltern können testamentarisch einen tieferen Übernahmewert bestimmen, soweit sie damit die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzen.

Sie können die Liegenschaft auch käuflich erwerben, womit Interessenskollisionen vermieden werden können. Bei einem Kauf sollten Sie den Verkehrswert der Immobilie schätzen lassen. Dadurch kann bei einem späteren Erbfall keine gemischte Schenkung angenommen werden.

So beeinflusst ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung Ihrer Eltern die Übernahme

Wenn Sie Ihren Eltern ein Wohnrecht oder die Nutzniessung an der Liegenschaft einräumen, verbleibt der Besitz bei ihnen. Je nach Alter der Eltern kann dies zu einem erheblich tieferen Übernahmewert führen.
Allerdings können Sie in diesem Fall die Liegenschaft erst beziehen, wenn Ihre Eltern das Haus nicht mehr bewohnen (bezieht sich auf das Wohnrecht) oder auf die Nutzniessung verzichten. Weiter sollten Sie die Steuerfolgen beachten. Haben Ihre Eltern ein Wohnrecht, müssen Sie den Eigenmietwert versteuern – die Vermögenssteuer wird beim Eigentümer der Liegenschaft erhoben. Bei einer Nutzniessung versteuern Ihre Eltern sowohl den Eigenmietwert als auch den Steuerwert der Liegenschaft.
 

Woran Sie denken sollten, wenn Sie Ihr Elternhaus übernehmen

  • Schliessen Sie mit Ihren Eltern und Geschwistern einen öffentlich zu beurkundenden Erbvertrag ab. Darin regeln Sie die Bewertung der Liegenschaft verbindlich für alle pflichtteilsgeschützten Erben und deren Nachkommen. Damit können Sie Überraschungen bei einer späteren Ausgleichung im Erbgang vermeiden.
  • Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt. In der Regel können Sie bei einer familieninternen Übernahme (Schenkung oder infolge Erbgang) einen Steueraufschub beantragen.
  • Bei Schenkung oder Erbvorbezug kann sich bei Bedürftigkeit der Eltern im Alter die Frage der Verwandtenunterstützungspflicht stellen. Es könnte also passieren, dass Sie in diesem Fall Ihre Eltern finanziell unterstützen müssen.
  • Räumen Sie Ihren Eltern ein Wohnrecht oder die Nutzniessung ein, sollten Sie die gesamten Umstände in Betracht ziehen – insbesondere auch die konkreten steuerlichen Auswirkungen, die Lebensumstände und die Lebenserwartung, Renovationsbedarf der Liegenschaft sowie emotionale Aspekte.
  • Klären Sie, ob das Haus mit einer Hypothek belastet ist und wie Sie diese ablösen können.
  • Möchten Sie Renovationsarbeiten oder Umbauten durchführen? Dann prüfen Sie vorab, ob diese steuerlich abzugsfähig sind. Zudem sollten Sie sich überlegen, wie Sie die anfallenden Kosten finanzieren wollen.
  • Wenn Sie die Liegenschaft selbst bewohnen werden, können Sie unter Umständen Mittel aus der Pensionskasse für die Finanzierung verwenden. Sie sollten jedoch die Auswirkungen auf die Leistungen der Pensionskasse bei einem Bezug vorgängig abklären.
  • Mit dem Abschluss einer Todesfallrisikoversicherung können Sie Ihre Familie für den Ernstfall absichern. Sollte Ihr Einkommen wegfallen, könnten so eventuelle Ausgleichszahlungen oder Hypothekarschulden trotzdem gezahlt werden.

Ihr Kundenberater unterstützt Sie gerne bei diesem Vorhaben, insbesondere betreffend den finanziellen Aspekten. Bei rechtlichen Fragen zur Eigentumsübernahme sollten Sie sich an einen Notar oder Anwalt wenden.

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