Dalla metà del 2014, in Svizzera acquistare un immobile è in media meno costoso che affittarlo. Eppure la percentuale delle economie domestiche che possono permettersi di finanziare l’acquisto di un’abitazione di proprietà si è dimezzata dal 2008. Questo va a vantaggio dei mercati immobiliari residenziali periferici e della proprietà per piani. Investire in case plurifamiliari in località di punta è sensato solo se si prevedono tassi d’interesse bassi per almeno altri 15 anni.

Zurigo, 14 gennaio 2016 – Lo scorso anno i prezzi nominali dell’offerta sono saliti dell’1,5 per cento per gli appartamenti di proprietà e del 2 per cento per le case unifamiliari. Per la prima volta negli ultimi 15 anni, dalla metà del 2014 i costi correnti di un’abitazione di proprietà sono inferiori a quelli per la locazione di un oggetto equiparabile, e questo nonostante le abitazioni di proprietà siano diventate progressivamente più care per 16 anni consecutivi. Si allarga così ulteriormente la cerchia delle economie domestiche disposte ad acquistare un immobile.

Farlo, tuttavia, è diventato di fatto più difficile: all’incremento dei prezzi non si è associato anche un aumento dei redditi e le direttive bancarie in merito alla sostenibilità limitano il debito ipotecario delle economie domestiche a una cifra pari a cinque o sei redditi annui al massimo. Di conseguenza, se nel 2008 la metà delle economie domestiche svizzere avrebbe ottenuto un finanziamento pari all’80 per cento del prezzo di acquisto di un appartamento di nuova costruzione di 120 metri quadrati, oggi sono solo un quarto.

Preferenza per gli appartamenti di proprietà in periferia

Le famiglie si vedono quindi costrette a rinunciare alle regioni con prezzi elevati e a orientarsi verso località più abbordabili. Ciò ha fatto sì che nell’ultimo anno le abitazioni di proprietà situate nella Svizzera orientale e nel Mittelland della Svizzera tedesca subissero i maggiori aumenti di prezzo e che tante famiglie si sono viste costrette a ridimensionare le proprie esigenze in termini di superficie abitabile. Quest’evoluzione ha favorito soprattutto la proprietà per piani, che può essere finanziata con capitali relativamente modesti. Anche nelle zone periferiche la proprietà per piani potrebbe avere la meglio sulla casa unifamiliare vista in termini di scelta preferenziale.

Nonostante i costi di utenza tuttora bassi, quest’anno la proprietà abitativa non dovrebbe subire ulteriori rincari. Le restrizioni creditizie dal vasto impatto, il crescente numero di immobili sfitti e i redditi pressoché invariati limitano le possibilità di aumenti in tal senso anche in periferia. Nel 2016 i prezzi di offerta delle case unifamiliari dovrebbero rivelarsi stagnanti nella media svizzera e quelli degli appartamenti di proprietà potrebbero addirittura scendere dell’1 per cento.

Ridurre i rischi sui tassi per le case plurifamiliari

In un contesto di tassi d’interesse tuttora bassi, le case plurifamiliari si collocano al primo posto in termini di rendimento nell’universo degli investimenti svizzero. Esse figurano tra i pochi investimenti ancora in grado di offrire flussi di pagamento sicuri e positivi e, pertanto, sono richieste. Ciononostante, se il rendimento dei titoli a lungo termine della Confederazione dovesse aumentare già a un mero 2 per cento le case plurifamiliari si rivelerebbero una fonte di marcate perdite.

In termini di redditività complessiva, gli immobili di rendimento in località di prim’ordine sono più vantaggiosi di un investimento in cash – nonostante gli interessi negativi – solo partendo dal presupposto che i tassi resteranno bassi per almeno altri 15 anni. Per questo motivo attualmente sembra opportuno ridurre i rischi di tasso e preferire le zone più periferiche delle agglomerazioni ai centri cittadini, anche se ci si espone a un maggior rischio di mancato pagamento del canone di locazione.

Non vi sono molte potenzialità per un incremento dei prezzi delle locazioni, anche se i tassi salissero. E questo per vari motivi. Primo, l’aumento della percentuale di appartamenti in locazione sfitti limita le possibilità di un incremento dei canoni. Secondo, negli ultimi anni i canoni di locazione non sono stati sistematicamente ridotti in concomitanza con il calo del tasso di riferimento e ora ciò ostacola un loro eventuale aumento qualora i tassi salissero. Terzo, al momento i canoni di locazione degli appartamenti di nuova costruzione sono eccessivi rispetto ai prezzi di mercato di quelli più datati. Alla luce di tutto ciò, quindi, è possibile che nel 2016 i canoni di locazione di mercato possano addirittura subire un lieve ribasso.

Andamento eterogeneo del mercato delle superfici per uffici

Anche sul mercato delle superfici per uffici i rendimenti primari iniziali sono ora al 2,5 per cento, ossia a minimi da record. A differenza di quanto accade sul mercato residenziale, negli ultimi anni i prezzi di acquisto per gli immobili in località meno interessanti non hanno quasi subito aumenti a fronte dei rischi legati al fatto che restino sfitti. Se comunque il numero di persone che svolgono lavori di ufficio continuerà ad aumentare come negli ultimi anni, la situazione dovrebbe stabilizzarsi. Nell’ottica degli investitori, gli immobili a uso ufficio in località di tipo B o C potrebbero offrire opportunità, visto che a medio termine si dovrebbe assistere a un calo dello differenziale di rendimento rispetto alle località di prim’ordine. Attualmente gli investimenti in superfici per uffici nella Svizzera centrale sono i più appetibili in assoluto. Ciononostante, per il 2016 si prevede un aumento del numero di immobili sfitti e un ulteriore calo dei canoni di locazione su tutto il territorio nazionale.


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Lo studio sul mercato immobiliare UBS Real Estate Focus 2016 è disponibile in Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it.

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