UBS lancia l’indice dell’attrattività degli investimenti diretti nel mercato degli immobili per uffici

Il CIO Wealth Management Research pubblica il nuovo indice UBS Swiss Office Space Investment. Il livello dell’indice del 1° semestre 2013 suggerisce una negativa attrattività di investimento e pertanto sconsigliamo di entrare nel mercato. Nel confronto relativo tra le città svizzere, Zurigo resta la piazza più interessante per investimenti in immobili per uffici.

Zurigo/Basilea, 18 settembre 2013 – Negli ultimi 10 anni, gli investimenti in immobili per uffici hanno registrato mediamente un rendimento annuo del 5,8 per cento esponendosi a una bassa volatilità. Tuttavia, chi vuole investire in questo momento in immobili per uffici deve abbassare le proprie aspettative alla luce dell’elevato livello dei prezzi. Visto che i redditi da locazione sono relativamente fermi, il rendimento iniziale e quindi il momento di ingresso assumono un’importanza cruciale. Per consentire agli investitori di operare una scelta informata, UBS CIO Wealth Management Research pubblica con cadenza semestrale l’indice UBS Swiss Office Space Investment.

L’indice UBS Swiss Office Space Investment segna al momento meno 1,19. Riteniamo quindi negativa l’attrattività degli investimenti e sconsigliamo per ora di entrare nel mercato. L’indice valuta i rendimenti iniziali attuali, da un lato confrontandoli con investimenti alternativi (obbligazioni, azioni, investimenti immobiliari alternativi) e dall’altro nel contesto di possibili aumenti degli affitti. 

Rispetto alle obbligazioni, gli investimenti in immobili per uffici restano interessanti, nonostante il leggero incremento dei tassi d’interesse negli ultimi mesi. Ma l’alternativa migliore al momento è senz’altro rappresentata da investimenti immobiliari quotati in borsa. I tassi di rendimento azionario di azioni e fondi immobiliari attualmente superano nettamente il rendimento iniziale degli immobili per uffici in ubicazioni di pregio, un fatto storicamente inusuale. Allo stesso tempo, gli investimenti diretti in immobili per uffici svizzeri non reggono neanche il confronto con i mercati degli immobili per uffici nelle grandi città europee.

Un rendimento iniziale basso può essere compensato da una marcata crescita degli affitti. Ma chi investe in immobili per uffici non potrà contare su redditi da locazione superiori nei prossimi anni. Infatti, a una crescita occupazionale pari a 40 000-50 000 unità si contrappongono nuove superfici per uffici per circa 70 000 persone.

In prospettiva regionale ci aspettiamo un tendenziale in calo degli affitti nelle quattro maggiori città. Le prospettive di crescita degli affitti a Berna, Basilea e Ginevra sono anche leggermente peggiori di quelli per Zurigo. A Berna si profila l’eccesso di offerta più marcato fino a metà 2015. Ginevra colpisce già oggi per il forte peggioramento delle percentuali di occupazione delle superfici. Zurigo, nonostante la crescita delle superfici offerte più rilevante in assoluto, circa
240 000 m2 fino al 2015, resta la piazza più interessante per investimenti in immobili per uffici.

Metodo
L’indice UBS Swiss Office Space Investment viene calcolato applicando una prospettiva di valutazione e una prospettiva di mercato. La determinazione della prospettiva di valutazione si fonda sul confronto dei rendimenti iniziali di investimenti diretti in immobili per uffici con i rendimenti di categorie di investimento alternative (obbligazioni, azioni) e investimenti immobiliari. Per determinare la prospettiva di mercato calcoliamo la variazione attesa delle percentuali di superfici sfitte fino al 2015. Le prospettive di crescita degli affitti si ottengono considerando l’attuale situazione sul fronte dell’offerta. Tutti i singoli indicatori sono standardizzati in base al loro valore medio storico. Il periodo di riferimento va dal 1° trimestre 2002 al 1° trimestre 2013.

UBS SA

Conttati
Claudio Saputelli, Responsabile CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio UBS Swiss Office Space Investment Index può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en (disponibile in inglese, francese e tedesco).

www.ubs.com