Indice UBS della bolla immobiliare: distensione del mercato ma nessuna inversione di tendenza

Nel secondo trimestre, l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index ha registrato la prima flessione da quattro anni e segna ora 0,82 punti. La flessione di ben 0,13 punti indica una lieve distensione del mercato, ma non un’inversione di tendenza.

Al momento, l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index segna 0,82 punti. Questo livello corrisponde a una sorprendente flessione di 0,13 punti rispetto al trimestre precedente. Anche se il mercato immobiliare resta chiaramente in una fase di boom, la flessione dell’indice segnala una live distensione del mercato. 

Il calo dei prezzi d’offerta (1,6 percento in meno per le abitazioni di proprietà e 0,5 percento in meno per le case unifamiliari rispetto al trimestre precedente), unito all’aumento dei redditi e alla stagnazione dei prezzi al consumo, ha quindi messo un freno, per ora, alla tendenza al rialzo parzialmente solida dell’UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Anche la domanda di immobili quali oggetti d’investimento sembra essersi stabilizzata a un livello elevato.

A fronte di un contesto caratterizzato da condizioni di finanziamento storicamente vantaggiose, elevata crescita demografica e solida congiuntura interna, il calo dell’indice della bolla immobiliare non dovrebbe comunque annunciare un’inversione di tendenza sul mercato immobiliare svizzero. È possibile che i requisiti minimi entrati in vigore il 1° luglio 2012 nel finanziamento ipotecario (minimo il 10 percento di capitale proprio, non derivante dalla previdenza pensionistica, più l’obbligo di ammortamento a 2/3 del valore di anticipo dell’immobile entro un massimo di 20 anni) frenino la domanda di abitazioni di proprietà e comportino tassi di crescita dei prezzi leggermente ridotti per il prossimo trimestre.

Nelle regioni critiche (ossia le regioni con rischio sostanziale per quanto riguarda il proprio potenziale di correzione dei prezzi delle abitazioni di proprietà), i prezzi hanno registrato di nuovo un forte aumento. Con tassi di crescita che sfiorano il 9 percento, la regione di Zurigo presenta in media gli aumenti più elevati degli ultimi tre anni. A seguito della flessione dell’indice registrata nel secondo trimestre del 2012, il numero delle regioni critiche è nuovamente diminuito. Al momento, le regioni Unteres Baselbiet e Saanen-Obersimmenthal non rientrano più tra le regioni critiche ma sono tuttora considerate regioni da monitorare.

Metodo
Conformemente alla definizione, a seconda del valore attuale, l'indice può assumere i seguenti cinque livelli progressivi di rischio: ristagno, equilibrio, boom, rischio e bolla. L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è composto dai sei seguenti sottoindici: rapporto prezzi d'acquisto/canoni d'affitto, rapporto prezzi delle case/reddito delle economie domestiche, andamento dei prezzi delle case rispetto all'inflazione, rapporto indebitamento ipotecario/reddito, rapporto attività edilizia/prodotto interno lordo (PIL), nonché la quota delle richieste di credito presentate per affittare degli immobili previsti rispetto al totale delle richieste di credito di clienti privati UBS.

La nostra selezione delle regioni a rischio è correlata all'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e fa capo a una procedura di selezione a più livelli che si basa sui dati regionali della popolazione e dei prezzi immobiliari.

Il numero delle regioni criticheè diminuito nel secondo trimestre 2012. Al momento, le regioni Unteres Baselbiet e Saanen-Obersimmental non rientrano più tra le regioni critiche ma sono tuttora considerate regioni da monitorare. Decisivi per tali adeguamenti sono stati i nuovi dati sui prezzi e la flessione dell’UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Considerata la loro importanza nazionale, le regioni MS di Zurigo, Ginevra e Losanna sono ancora quelle maggiormente a rischio in Svizzera. Anche gli importanti agglomerati di Zugo, Pfannenstiel, Zimmerberg, March, Vevey, Morges e Nyon, unitamente alle regioni turistiche di Davos e dell’Alta Engadina, rientrano nella categoria delle regioni critiche. Nella categoria delle regioni da monitorare rientrano invece Basilea Città, Unteres Baselbiet, Saanen-Obersimmental, Knonaueramt e la regione Glattal-Furttal.

UBS SA

Claudio Saputelli, Responsabile CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO WM Swiss & Global Real Estate Research
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio «UBS Swiss Real Estate Bubble Index» può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en.

La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index e il 5 novembre 2012.