Leggero miglioramento dell'indice UBS degli immobili per uffici: il mercato però è ancora esposto a correzioni

L'UBS Swiss Office Space Investment Index si posiziona attualmente a quota -0,74 punti. Si consiglia quindi maggiore prudenza quando si investe direttamente in immobili per uffici. L'indice è però leggermente migliorato rispetto a un anno fa. Infatti, con una crescita economica ancora dinamica, superiore al 2 percento, e una progettazione di nuove superfici per uffici più contratta, l'eccesso di offerta non dovrebbe acuirsi ulteriormente fino al 2016. Tuttavia, nei prossimi anni bisogna mettere in conto un leggero calo dei canoni.

Profilo di rischio/rendimento sfavorevole
I prezzi degli investimenti diretti in superfici per uffici sono aumentati ancora rispetto a quelli degli investimenti immobiliari alternativi. I tassi di rendimento azionario delle azioni immobiliari sono, infatti, del 4,4 percento mentre quelli dei più stabili fondi immobiliari del 3 percento, quindi oltre gli attuali rendimenti iniziali di superfici per uffici nelle ubicazioni migliori, inferiori al 3 percento. Questo scenario è piuttosto insolito nel confronto storico e indica una sopravvalutazione degli investimenti diretti. Inoltre, a medio termine la graduale normalizzazione dei tassi di interesse a lungo termine eserciterà un'ulteriore pressione sulle valutazioni attuali.

Domanda di superfici per uffici legata all'immigrazione
L'accoglimento dell'iniziativa contro l'immigrazione di massa alimenta maggiore insicurezza. Se l'attuazione dell'iniziativa creasse tensioni con l'UE e provocasse un calo dell'immigrazione, la domanda di superfici per uffici dovrebbe indebolirsi, accentuando l'eccesso di offerta. A causa della concorrenza sempre più accesa tra gli offerenti, i prezzi di immobili per uffici, soprattutto in ubicazioni di fascia B e C, dovrebbero finire sotto pressione. Se per questa ragione gli investitori dovessero richiedere premi di rischio superiori per superfici per uffici, i prezzi potrebbero correggersi già quest'anno.

Mercato degli immobili per uffici di Zurigo migliore di quanto si pensi
Un'attuazione restrittiva dell'iniziativa contro l'immigrazione di massa colpirebbe più duramente Basilea Città e Ginevra per via della loro maggiore dipendenza da frontalieri. In prospettiva regionale prevediamo però canoni tendenzialmente in calo nelle quattro maggiori città, anche senza una contrazione dell'immigrazione. Zurigo resta, nonostante la crescita delle superfici maggiore in assoluto, la piazza più attraente per investire nel mercato degli immobili per uffici. A Basilea e Berna è difficile che la domanda potrà assorbire il boom di costruzioni degli ultimi anni. A Ginevra è previsto solo un moderato peggioramento della situazione sul fronte dell'offerta ma, a fronte di percentuali di superfici sfitte già aumentate, le prospettive di crescita dei canoni restano negative.

Metodo
L’indice UBS Swiss Office Space Investment viene calcolato applicando una prospettiva di valutazione e una prospettiva di mercato. La determinazione della prospettiva di valutazione si fonda sul confronto dei rendimenti iniziali di investimenti diretti in immobili per uffici con i rendimenti di categorie di investimento alternative (obbligazioni, azioni) e investimenti immobiliari. Per determinare la prospettiva di mercato calcoliamo la variazione attesa delle percentuali di superfici sfitte fino al 2015. Le prospettive di crescita degli affitti si ottengono considerando l’attuale situazione sul fronte dell’offerta. Tutti i singoli indicatori sono standardizzati in base al loro valore medio storico. Il periodo di riferimento va dal 1° trimestre 2002 al 4° trimestre 2013.

UBS SA

Contatti

Claudio Saputelli, Responsabile CIO Swiss & Global Real Estate
Tel. +41 79 513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, Economista CIO Swiss & Global Real Estate
Tel. +41 44 234 71 25

Lo studio UBS Swiss Office Space Investment Index può essere scaricato da Internet al seguente link:

(disponibile in inglese, francese e tedesco).