UBS Research Svizzera pubblica lo studio sul settore immobiliare svizzero «UBS real estate focus 2012»
Gli immobili sono, generalmente, considerati una categoria d'investimento sicura. Non stupisce quindi che, viste le attuali turbolenze del mercato, sempre più denaro fluisca nel settore immobiliare svizzero. Per UBS Research Svizzera si tratta di una tendenza pericolosa.
Zurigo/Basilea, 18 gennaio 2012 – In Svizzera, i dati fondamentali del mercato immobiliare residenziale restano su buoni livelli. I bassi tassi d'interesse incoraggiano oggi, più che mai, ad intraprendere investimenti immobiliari. Dal 2007, la popolazione cresce annualmente ad un tasso che è due volte superiore rispetto alla media di lungo periodo. I redditi delle famiglie continuano ad aumentare, anche se più lentamente. Ciononostante, l’incontrastata fiducia nel mercato immobiliare svizzero nasconde insidie sempre più pericolose. Infatti, in soli cinque anni, i prezzi delle abitazioni di proprietà sono aumentati del 35% circa, a livello nazionale. Nella regione di Zurigo si è registrato un incremento del 40% mentre nella regione del lago di Ginevra l'aumento è stato del 70%. Il surriscaldamento del mercato immobiliare è sempre di più oggetto di discussione.
Riteniamo che nel 2012 non si dovrebbe profilare alcuna spirale ribassista, ma per ora, non si dovrebbe costatare nemmeno un ritorno alla calma anche se negli ultimi anni gli squilibri nel mercato immobiliare residenziale si stanno notando sempre di più. I tassi d'interessi favorevoli che alimentano il mercato, le attese chiaramente troppo ottimistiche da parte degli investitori e l’assenza di prospettive positive nell’Eurozona unito alla mancanza di valide alternative d’investimento creano una miscela esplosiva. Nei prossimi dodici mesi l'UBS Research Svizzera si aspetta, nonostante la peggiorata situazione economica, ulteriori incrementi dei prezzi pari a ca. il 4,0% per abitazioni di proprietà e al 3,5% per case unifamiliari.
Contrazione della domanda d'immobili per uffici
La flessione della congiuntura globale investirà anche la Svizzera. Nel recente passato, l’occupazione di uffici si è dimostrata piuttosto resistente alla crisi: durante la crisi finanziaria del 2008/2009 (la più grave dalla crisi petrolifera del 1975) il numero degli spazi occupati è rimasto sostanzialmente costante. Tale evoluzione sorprendentemente stabile si riflette anche ampiamente nei canoni di locazione degli uffici. Difficilmente un’evoluzione così robusta potrà ripetersi. In ragione delle ulteriori regolamentazioni del settore finanziario, che verranno introdotte a causa della crisi, si prevede che nei prossimi anni la crescita occupazionale nel settore dei servizi finanziari e per le imprese sarà più debole rispetto al periodo dalla crisi finanziaria. A livello nazionale è quindi prevedibile una contrazione della domanda di superfici per uffici. Nel 2012 UBS Research prevede in tutto il territorio svizzero solo un leggero incremento delle pigioni offerte, pari allo 0,5%. Per le superfici commerciali, invece, l’anno in corso dovrebbe portare una flessione delle pigioni offerte di circa il 2,0%. Da un lato, ciò è conseguenza dell’ampio allargamento dell’offerta, soprattutto dei centri commerciali, di circa il 20% sul totale attuale, e dall’altro dell’aumento del turismo degli acquisti nelle regioni di confine, per via della forza della moneta elvetica.
Valutazioni elevate per gli investimenti immobiliari indiretti
Il 2011 è stato un anno positivo per le azioni immobiliari svizzere, che hanno chiuso con un rendimento totale del 6,1% rispetto all’esercizio precedente, mentre lo Swiss Performance Index (SPI) è sceso del 7,7%. Ecco i motivi di questa migliore performance di corso: da un lato i risultati delle società immobiliari hanno superato le aspettative e ciò è riconducibile al basso livello dei tassi e alla solidità del mercato immobiliare svizzero. Dall’altro, oltre ai leggeri apprezzamenti degli immobili c’è stato anche un alleggerimento fiscale nel versamento dei dividendi. Con una performance del 6,8%, i fondi immobiliari hanno chiuso il 2011 ancora meglio. Nel complesso, nonostante le valutazioni piuttosto elevate, gli investimenti immobiliari quotati in borsa riscuotono ancora il favore degli investitori perché l’attuale contesto economico suggerisce che i tassi rimarranno ancora bassi per qualche tempo. In caso di calo congiunturale più marcato, le attuali valutazioni elevate potrebbero però condurre a prese di beneficio a breve termine soprattutto sulle azioni immobiliari.
UBS SA
Contatti
Claudio Saputelli
Responsabile Global Real Estate Research
Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 39 08
Daniel Kalt
Capo economista Svizzera
Wealth Management Research
Tel. +41 44 234 25 60
Lo studio UBS «UBS real estate focus 2012» può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it.
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