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Chief Investment Office d'UBS WM Etude du marché immobilier «UBS Real Estate Focus 2017» Fin de cycle immobilier: hausse des taux de vacance à prévoir

Zurich Media Releases Switzerland

Les prix records à l'achat et la hausse des taux de vacance rendent l'investissement dans les immeuble de rendement particulièrement risqué. Dans tous les segments du marché, pour louer la totalité d'un locatif, il faut désormais gérer activement les surfaces et concéder des baisses de loyer. Les loyers des immeubles de rendement devraient baisser cette année, tandis que les prix des logements en propriété devraient stagner.

Zurich, 19 janvier 2017 – En 2016, dans les grandes villes de Suisse, les rendements nets maximaux pour les immeubles locatifs ont, en moyenne, baissé de 2,8% à 2,6% en moyenne. Cela correspond à une hausse supplémentaire de 6% de la valeur de capitalisation. Au vu des faibles rendements, les investisseurs sont tentés de chercher à améliorer leur rentabilité avec des objets plus excentrés. Mais le nombre des logements locatifs vacants – qui a déjà doublé depuis 2009 – devrait continuer d'augmenter cette année. A première vue, les pertes de loyer potentielles peuvent sembler modestes, étant donné que le taux de vacance n'est que de 2% à l'échelle du pays. Mais il faut savoir que, dans une commune sur quatre, ce taux dépasse 5%.

Le taux de vacance mesure imparfaitement le risque

Les taux de vacance ne sont pas une mesure exacte du risque de perte de loyer. Tout d'abord parce que les défaillances de paiement des locataires ou les logements inoccupés pour cause de rénovation ne sont pas pris en compte dans ce taux. De plus, les logements vacants se situent souvent dans de mauvais emplacements, dans des sous-segments comme les appartements de luxe ou de vacances ainsi que dans les bâtiments neufs. Ainsi, pour ces derniers, le taux de vacances s'élève à 10% environ. C'est justement dans des situations spécifiques peu «liquides» (faible roulement des locataires) que les investisseurs doivent se préparer à une mise sur le marché longue et coûteuse. Enfin, avec le taux de vacance actuel, un immeuble sur dix connaît une baisse de loyer annuel supérieure à 10%. Cela peut causer des problèmes de liquidité pour les petits investisseurs ou dans le cas de placements à la diversification insuffisante.

Se préparer à une baisse des loyers

Le taux de vacance persistant devrait peser sur les loyers. Les communes dont le taux de logements vacants dépasse de 2 points de pourcentage la moyenne nationale affichent des loyers inférieurs de 10% aux communes où ce taux se situe dans la moyenne. Ainsi, en 2016, les loyers proposés ont reculé de 1,3% par rapport à l'année précédente, et ce pour la première fois depuis 2000. Les loyers des appartements neufs ont même chuté de 3,4%. Pour 2017, le Chief Investment Office (CIO) d'UBS WM s'attend à une nouvelle baisse, à hauteur de 1%. 

Les prix des logements en propriété devraient stagner

Après 17 années d'appréciation continue, le marché du logement en propriété est en proie à une considérable incertitude quant à l'évolution du présent cycle immobilier. Jusqu'à 2012, les grands centres économiques et leurs alentours étaient les principaux gagnants du boum du logement en propriété. Depuis, ce sont surtout les communes périphériques qui enregistrent de fortes hausses de prix. Cela dit, le mouvement de rattrapage des prix en périphérie ralentit. 

La fin des taux d'intérêt ultrabas, ajoutée à la fin de l'augmentation de la superficie par tête et à la stagnation des revenus, devraient peser sur l'appréciation des biens. Du fait de la conjoncture stable et de l'afflux de fonds en provenance des banques centrales, une correction à l'échelle du pays semble pour le moment peu probable en Suisse. En 2017, le CIO d'UBS WM prévoit une croissance nulle des prix des logements en propriété et une hausse minime pour les maisons individuelles (+0,5%).

Le fléchissement de la demande assombrit les perspectives pour les surfaces commerciales

Pour les surfaces de bureaux, le risque de vacance semble contenu, surtout dans les emplacements centraux. L'an passé, les taux de vacance ont diminué dans les grandes villes, tout comme dans les portefeuilles des principales sociétés immobilières cotées. Mais pour parvenir à louer la totalité d'un immeuble, il faut gérer activement les surfaces et, de plus en plus, concéder des baisses de loyer substantielles. L'amélioration des perspectives d'investissement sur le marché des surfaces de bureau achoppe du côté de la demande: en 2016, l'emploi dans les métiers de bureau n'a augmenté que de 0,2% – le rythme le plus lent depuis la crise financière. Le CIO d'UBS WM estime que l'excédent d'offre ne se réduira pas cette année. Pour 2017, on peut tabler sur un recul des loyers de 2% pour les surfaces de bureaux. 

Une concurrence d'éviction encore plus soutenue fait rage sur le marché des surfaces de vente. Le recul des chiffres d'affaires du commerce de détail fait baisser les loyers et augmenter les taux de vacance. Pourtant, on constate que de nouveaux centres commerciaux vont arriver sur le marché: d'ici 2020, dix nouveaux centres, totalisant près de 100 000 m2, pourraient ouvrir leur portes. Les complexes ne répondant pas aux nouveaux besoins des consommateurs, qui recherchent une «expérience», se retrouveront parmi les perdants. Cette année, le CIO d'UBS WM s'attend dès lors à un recul de 3% des loyers commerciaux.

UBS Switzerland AG

 

Contacts

Claudio Saputelli, responsable Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41 44 234 39 08 ou +41 79 513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com

Elias Hafner, responsable Swiss Listed & Regional Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41 44 234 48 03, elias.hafner@ubs.com

Dr. Matthias Holzhey, responsable Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tél. +41 44 234 71 25, matthias.holzhey@ubs.com

L'étude «UBS Real Estate Focus 2017» peut être consultée à l’adresse suivante: www.ubs.com/realestatefocus-fr

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