Communiqués de presse

L'indice UBS Global Real Estate Bubble révèle un risque accru de bulle immobilière sur certains marchés (SWISS VERSION)

Zürich Media Releases Switzerland

       

  • L'indice UBS Global Real Estate Bubble du CIO Wealth Management analyse les prix des logements dans 18 villes du monde.
  • Les surévaluations se sont accentuées dans la plupart des villes. C'est à Vancouver que le risque de bulle est le plus prononcé.
  • Néanmoins, parmi les quatre plus grandes places financières, le risque de bulle n'a augmenté qu'à Londres. A New York, Singapour et Hong Kong, les prix ont stagné ou diminué sur les quatre derniers trimestres.
  • Le risque pour le marché immobilier est plus élevé à Zurich qu'à Genève, mais le niveau d'abordabilité est tout de même élevé par rapport à d'autres villes.

Zurich, 27 septembre 2016 – Les marchés immobiliers sont de nouveau en surchauffe, quelques années à peine après la dernière grande vague de corrections mondiales. L'indice Global Real Estate Bubble Index d'UBS Wealth Management révèle une surévaluation importante des prix dans certains centres urbains.

En 2016, c'est Vancouver qui est en tête de l'indice. Mais on remarque également un risque de bulle immobilière à Londres, Stockholm, Sydney, Munich et Hong Kong. Les déviations par rapport à la tendance de long terme indiquent une surchauffe à San Francisco et à Amsterdam. Les valorisations sont tendues aussi, mais dans une moindre mesure, à Zurich, Paris, Genève, Tokyo et Francfort. En revanche, Singapour, Boston, New York et Milan sont équitablement valorisés, tandis qu'à Chicago, le marché reste sous-évalué par rapport à la tendance historique.

Claudio Saputelli, responsable de l'immobilier mondial au Chief Investment Office (CIO) d'UBS Wealth Management, explique: «Depuis 2011, les prix des logements dans les villes à risque de bulle ont augmenté de près de 50% en moyenne. Dans les autres centres financiers, le renchérissement n'a pas dépassé 15%. Cette évolution est disproportionnée par rapport aux différences entre les conditions économiques locales et les taux d'inflation. Ce que ces villes ont en commun, ce sont des taux d'intérêt ultra-bas, qui ne correspondent pas à la bonne performance de l'économie réelle. Combiné à une offre rigide et à une demande soutenue provenant de Chine, cela crée un contexte idéal pour des excès dans les prix des logements.»

Matthias Holzhey, spécialiste de l'immobilier au CIO d'UBS Wealth Management, le confirme: «La situation est fragile sur les marchés immobiliers les plus surévalués. A tout moment, une forte augmentation de l'offre, une hausse des taux d'intérêt, ou des mouvements de capitaux majeurs entre les régions pourraient déclencher une grave correction des prix.»

Europe: la politique monétaire «one-size-fits-all» (la même pour tous) accroît les déséquilibres

Dans la zone euro, les taux d'intérêt ne peuvent pas être ajustés selon le contexte conjoncturel particulier des différents pays membres. La faiblesse économique de l'union monétaire force en outre la Suisse et les autres pays de l'Union européenne à maintenir une politique monétaire expansionniste.

La phase de bas taux d'intérêt dans les pays moteurs de l'Europe a contribué à la surchauffe des marchés du logement urbains ces dernières années. En conséquence, la plus forte hausse de l'UBS Global Real Estate Bubble Index en Europe depuis mi-2015 est signalée à Stockholm, suivie de Munich, Londres et Amsterdam.

Londres reste de loin le marché immobilier le plus surévalué en Europe, avec un score de 2,06, ce qui représente un risque de bulle. Depuis 2013 en effet, les prix dans la capitale britannique ont augmenté de 10% ou plus chaque année. La politique accommodante de la Banque d'Angleterre, la baisse de la livre suite au vote du Brexit et l'offre insuffisante devraient dans l'immédiat soutenir les prix gonflés. Néanmoins, si la morosité économique perdure, le risque de correction sévère à moyen terme est très élevé.

Suisse: Zurich dépasse Genève

Entre 2000 et 2012, Genève affichait la deuxième plus importante hausse des prix immobiliers de toutes les villes de l'indice et frôlait la bulle il y a quatre ans. Depuis, la normalisation progressive du marché immobilier genevois suggère une réduction de la demande spéculative, suite à des troubles dans le secteur financier local. Néanmoins, les taux d'intérêt les plus bas au monde et l'activité de construction quasi inexistante ont empêché que la correction soit plus marquée.

Après une pause, les valorisations à Zurich ont recommencé à augmenter sur les douze derniers mois, sur fond de remontée des prix et de croissance économique anémique. D'après l'indice, les valorisations sont devenues plus élevées à Zurich qu'à Genève; mais les deux villes sont encore loin d'une bulle. Dans l'ensemble, les logements y sont relativement abordables, comparés à beaucoup d'autres villes du monde. De plus, Zurich affiche le marché locatif le plus abordable de tous les centres financiers analysés par l'indice.

Comment identifier une bulle

Le terme de «bulle» désigne une surestimation substantielle et soutenue d'un actif. Il est impossible de prouver objectivement l'existence d'une bulle, mais les données historiques font apparaître des motifs récurrents. L'UBS Global Real Estate Bubble Index mesure le risque de bulle immobilière sur la base de ces motifs, dans une série de centres financiers internationaux. L'indice se fonde sur le classement suivant pour désigner le risque: «déprimé, sous-évalué, équitablement valorisé, surévalué, risque de bulle». Même dans les villes qui affichent des signes clairs de bulle immobilière, il est impossible de prédire exactement le moment ou la durée d'une correction.

L'analyse est complétée par une comparaison des ratios prix/revenus (P/R) et prix/loyer (P/L) actuels. Une surévaluation selon le ratio P/R indique des perspectives réduites d'appréciation à long terme, tandis qu'un ratio P/L élevé suggère un niveau de dépendance excessif envers les taux d'intérêt bas.

Liens

UBS Global Real Estate Bubble Index: http://www.ubs.com/global-real-estate-bubble-index
Vous trouverez de plus amples informations sur le Chief Investment Office d’UBS Wealth Management sous: www.ubs.com/cio

UBS Switzerland AG

 

Contacts

Dr Matthias Holzhey, responsable de Swiss Real Estate Investments
Tél. +41-44-234 71 25, matthias.holzhey@ubs.com

Claudio Saputelli, responsable de CIO WM Swiss & Global Real Estate
Tél. +41-79-513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com

www.ubs.com