Communiqués de presse

UBS Chief Investment Office WM publie son étude immobilière UBS Real Estate Focus 2015

Zurich/Bâle Media Releases Switzerland

  

Le marché immobilier suisse n’est pas dénué de spéculation

Un tiers de la hausse des prix de logement en propriété de ces cinq dernières années est d’origine spéculative. Le grand pari sur l’évolution des taux d’intérêt pour les immeubles locatifs et la période difficile qui persiste dans les surfaces de bureaux resteront un sujet dans l’actualité immobilière en 2015.


Zurich/Bâle, 15 janvier 2015 – Plusieurs facteurs ont continué de peser sur le marché suisse du logement en propriété en 2014: le niveau élevé des prix, l’activité soutenue de la construction et le durcissement de la réglementation. La hausse de 2,5% et de 1,5% respectivement des prix des appartements en propriété et des maisons individuelles s’est inscrite en net retrait des taux de croissance moyens de ces 15 dernières années. Au vu de la solidité du contexte conjoncturel et du ralentissement graduel de la hausse des prix, le niveau actuel est souvent considéré comme susceptible de se maintenir. Mais c’est oublier deux aspects: premièrement, les mouvements de prix que les fondamentaux semblent justifier donnent souvent une sécurité illusoire et, deuxièmement, le boom immobilier s’appuie aussi pour partie sur la spéculation, même en Suisse.

Au cours de ces dernières cinq années, le logement en propriété s’est renchéri de près de 30% en termes réels. Pendant cette période, la forte croissance démographique a poussé les prix et à partir de 2011, la chute des taux longs est encore venue renforcer le mouvement. Mais ces éléments ne constituent ni l'entière vérité, ni une raison de se tranquiliser. En effet, particulièrement après la crise financière, bon nombre d’investisseurs sont venus se réfugier dans la pierre, ce qui a alimenté une poussée spéculative des prix du logement en propriété. Nous estimons qu’à peu près un tiers de la hausse des prix depuis 2009 est à mettre sur le compte de la spéculation.

Les déséquilibres subsistent pour l’heure

Or, les augmentations des prix liées à la spéculation ne reposent pas sur des fondements solides. Même si les conditions demeurent favorables, une correction de près de 10% peut intervenir à tout moment. Si, en plus, les taux d’intérêt ou les taux de vacance venaient à grimper, même les niveaux de prix justifiés par les fondamentaux dégringoleraient rapidement. Celui qui avance que le marché immobilier est dans une situation sûre ignore clairement les déséquilibres auxquels il est sujet.

Pour l’heure, ces déséquilibres devraient persister, car les sources de hausse des prix demeurent par trop vigoureuses. En 2015, nous prévoyons une augmentation des prix de seulement 0,5% pour les maisons individuelles et de 1,5% pour les appartements en propriété à l’échelle de la Suisse. À notre avis, seules les agglomérations pourraient connaître de plus fortes hausses. Les instances de règlementation vont d’ailleurs sans doute vouloir à tout prix éviter une nouvelle accélération des augmentations de prix.

Pari sur les taux d’intérêt dans les immeubles locatifs

Un coup d’œil sur d’autres investissements comme les emprunts d’Etat permet de juger de la viabilité des prix actuels élevés: il en ressort que les immeubles locatifs les mieux situés dans les grandes villes suisses sont d’un prix correct. Si les taux d’intérêt réels persistent à leur bas niveau, les meilleurs rendements pourraient même encore reculer un peu au cours de cette année, pour s’inscrire sous la barre des 3%. Si, par contre, les taux d’intérêt des obligations de la Confédération à 10 ans passent de 0,3% à 4% en l’espace de quatre ans, les immeubles locatifs pourraient bien voir leur valeur diminuer de 25%. Les acquéreurs de tels biens jouent donc sur le maintien du statu quo. Car, dans l’absolu, seuls ceux qui croient en une phase persistante de bas niveau des taux vont miser sur l’immobilier.

Les meilleurs rendements des investissements directs dans les surfaces de bureaux ont en revanche légèrement augmenté, ce qui marque une rupture de la tendance baissière de ces quatre dernières années. Au vu du fort recul des taux l’année dernière, cette évolution témoigne de la montée des risques. Les loyers proposés ont également commencé à marquer une légère correction. Une lueur d’espoir se profile toutefois à l’horizon dans le nombre de demandes de permis de construire, clairement en repli, ce qui laisse augurer d’une forte baisse du volume des investissements à partir de 2017. Pour l’année en cours, nous tablons sur un accroissement du taux de vacance de 0,5 point de pourcentage et sur une poursuite, dans l'immédiat, d'une légère baisse des loyers pour l’ensemble de la Suisse.

L’étude immobilière UBS Real Estate Focus 2015 est consultable à l’adresse suivante: www.ubs.com/realestatefocus-fr.

UBS SA
 

Contacts

Claudio Saputelli, responsable Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tél. +41-44-234 39 08 ou +41-79-513 50 45

Daniel Kalt, économiste en chef UBS Suisse, Chief Investment Office WM
Tél. +41-44-234 25 60

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