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Indice della bolla immobiliare: il mercato delle abitazioni di proprietà presenta rischi invariati

Zurigo Media Releases Switzerland

Nel 4° trimestre del 2016, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, dopo un aumento marginale, è rimasto nella zona di rischio a 1,35 punti. Il rapporto tra prezzi d’acquisto e canoni di locazione rispettivamente redditi è ulteriormente aumentato e riflette un rialzo dei rischi di tasso. La stabilizzazione dell'indice della bolla immobiliare negli ultimi trimestri è da attribuire al forte calo della crescita dell'indebitamento delle famiglie.

Zurigo, 3 febbraio 2017 – Nel 4° trimestre del 2016, l'UBS Swiss Real Estate Bubble Index, è rimasto nella zona di rischio a 1,35 punti. Rispetto al valore leggermente rivisto del trimestre precedente, l'indice è aumentato solo di poco. I sotto-indicatori prezzi/redditi e prezzi/pigioni sono leggermente saliti. La crescita più lenta dell'indebitamento ipotecario ha avuto invece un effetto frenante.

Rischi di tasso ulteriormente aumentati

Ormai da un anno e mezzo l'indice si muove nella fascia tra 1,30 e 1,45 punti. Gli squilibri sul mercato delle abitazioni di proprietà si sono quindi attenuati, ma non sono diminuiti. Pertanto la dipendenza dei prezzi delle abitazioni di proprietà dai tassi bassi è ulteriormente aumentata negli ultimi trimestri. Il rapporto prezzo d'acquisto/canone d'affitto è salito per il nono trimestre consecutivo, anche perché dalla metà del 2014 nella media svizzera i costi correnti di una abitazione di proprietà sono più bassi dei costi di locazione di un oggetto equiparabile. Tuttavia, già con un aumento dei tassi ipotecari di un punto percentuale i costi di un'abitazione di proprietà supererebbero di nuovo quelli di un equiparabile appartamento in affitto, il che potrebbe condurre a una correzione dei prezzi sul mercato delle abitazioni di proprietà.

Indebitamento alimentato solo dalle nuove costruzioni

Il volume delle ipoteche in essere è salito solo del 2,6% rispetto all'anno precedente. Si tratta del valore più basso dal dicembre 1999. Tuttavia il volume delle ipoteche continua ad aumentare più rapidamente del reddito disponibile delle famiglie in Svizzera. In genere la crescita del volume delle ipoteche viene determinata dalla costruzione di nuovi appartamenti, dai nuovi prestiti sul patrimonio immobiliare e dall'entità degli ammortamenti. Secondo i nostri calcoli, l'aumento dell'indebitamento delle famiglie di CHF 18 miliardi nel 2016 dovrebbe essere dovuto completamente ai prestiti per nuove costruzioni. L'anno scorso dovrebbe quindi essere stato ammortizzato più di quanto sia stato ulteriormente prestato sul patrimonio immobiliare.

Le correzioni dei prezzi spostano i focolai di rischio regionali

Il numero delle regioni a rischio è rimasto invariato nel 4° trimestre del 2016. Le regioni Ginevra, Nyon e Morges si trovano in una fase di correzione. In queste regioni i mercati locali delle abitazioni di proprietà si sono già raffreddati. Negli ultimi tre anni, le correzioni dei prezzi nel Vallese, nell'Oberland Bernese e in parti dei Grigioni hanno fatto sì che nessuna regione turistica si trovi più sulla mappa dei rischi. La tematica chiave dei rischi regionali si sposta gradualmente dal Lago di Ginevra alle regioni Zurigo e Svizzera centrale.

UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 4° trimestre 2016

Analisi regionale: scelta delle regioni a rischio

La mappa delle regioni mostra le regioni da cui, nel caso di una correzione a livello di tutta la Svizzera, provengono i maggiori rischi per l’economia del paese. L’analisi si basa sulla grandezza della popolazione, sul livello dei prezzi e sullo sviluppo dei prezzi per le abitazioni di proprietà. La scelta delle regioni a rischio è quindi collegata alla situazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Non vengono presi in considerazione i rischi di sfitto e di liquidità.

Mappa delle regioni critiche – 4° trimestre 2016

Regioni di rischio per il mercato immobiliare residenziale svizzero e regioni con correzioni dei prezzi di oltre il 5% dal 2013 ad oggi
 

UBS Switzerland AG

 

Contatti

Claudio Saputelli, responsabile Swiss & Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tel. +41-79-513 50 45

Dr. Matthias Holzhey, responsabile Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tel. +41-44-234 71 25

Lo studio UBS Swiss Real Estate Bubble Index può essere scaricato da internet al seguente link: www.ubs.com/swissrealestatebubbleindex-en (disponibile in inglese, francese e tedesco).

L’indice è pubblicato su base trimestrale. La prossima data di pubblicazione dell'UBS Swiss Real Estate Bubble Index è prevista per il 5 maggio 2017.

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