Nouvelles UBS

Studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2017: Aumentano gli sfitti alla fine del ciclo immobiliare

Zurich Media Releases Switzerland

Per investire in immobili di reddito bisogna sapersi destreggiare tra prezzi di acquisto alle stelle e sfitti in aumento. Ormai, per garantire la piena locazione di un immobile di investimento servono una gestione attiva delle superfici e sconti sulle pigioni, in tutti i segmenti. Quest'anno le pigioni degli immobili di reddito dovrebbero diminuire mentre è prevista una stagnazione dei prezzi delle proprietà di abitazione.

Zurigo, 19 gennaio 2017 – Nel 2016, nelle grandi città svizzere i rendimenti netti delle case plurifamiliari in ubicazioni di pregio si sono contratti mediamente dal 2,8% al 2,6%. Cio` corrisponde ad un ulteriore incremento del valore di capitale del 6%. Visti i bassi rendimenti, gli investitori cercano opportunità in ubicazioni più periferiche. Ma il numero di abitazioni sfitte, già raddoppiato dal 2009, è destinato a salire ulteriormente quest'anno. A prima vista le perdite di reddito attese sembrano modeste se si considera la percentuale di sfitti del 2% in media nazio nale. Ma già in un comune su quattro gli appartamenti disabitati sono più del 5%.

La percentuale di sfitti: un rischio sottovalutato

Le percentuali di sfitti non sono un parametro esatto per il rischio di perdite di pigioni. Innanzitutto, non includono mancati pagamenti di canoni o le perdite di pigione dovute a lavori di ristrutturazione. Inoltre, le abitazioni disabitate si trovano spesso in immobili siti in cattive microubicazioni, in segmenti di nicchia, come nel mercato del lusso o delle case di vacanza, e in nuove costruzioni. Gli sfitti in nuove costruzioni, ad esempio sono circa il 10%. Gli investitori devono essere pronti a lunghe e quindi costose procedure di commercializzazione se possiedono immobili nelle nicchie di mercato meno liquide (con meno turnover di locatari). Da ultimo, con l'attuale percentuale di sfitti già un immobile su dieci implica una perdita di pigione annua superiore al 10%. A queste condizioni, gli investitori immobiliari più piccoli e scarsamente diversificati rischiano problemi di liquidità.

Atteso calo delle pigioni

La continua situazione di sfitto comporta un abbassamento delle pigioni. I comuni con una percentuale di sfitti di oltre il 2% sopra la media presentano un livello di pigioni inferiore del 10% rispetto a quelli con percentuale di sfitti nella media. Così, per la prima volta dal 2000, nel 2016 le pigioni offerte si sono contratte dell'1,3% rispetto all'anno precedente; le pigioni per nuove costruzioni hanno evidenziato una flessione addirittura del 3,4%. Per il 2017, UBS CIO WM prevede un ulteriore calo delle pigioni offerte dell'1%.

Stagnazione prevista per i prezzi delle abitazioni di proprietà

Dopo 17 anni di rincari, sul mercato delle abitazioni di proprietà regna grande incertezza sul futuro andamento del ciclo immobiliare. Fino al 2012 i grandi centri economici e i loro agglomerati più prossimi erano i primi beneficiari del boom del mercato residenziale, ma da allora i rincari si sono concentrati principalmente nei comuni della periferia. La tendenza al rialzo si sta comunque indebolendo anche nelle periferie. 

La fine del calo dei tassi, una frenata nell'aumento del consumo di superfici pro capite e la stagnazione dei redditi dovrebbero ostacolare il futuro sviluppo dei valori. A fronte della congiuntura stabile e dell'ingente liquidità iniettata dalle banche centrali, per ora una correzione in Svizzera appare improbabile. Nel 2017, UBS CIO WM prevede una crescita zero dei prezzi delle proprietà di abitazione in Svizzera e solo rincari marginali dello 0,5% per le case unifamiliari. 

La debolezza della domanda offusca le prospettive sul mercato delle superfici commerciali

Il rischio di sfitti per le superfici per uffici sembra trascurabile, soprattutto nelle microubicazioni di buon livello. Lo scorso anno gli sfitti nelle grandi città sono diminuiti e anche i portafogli delle società immobiliari a grande capitalizzazione hanno registrato una riduzione di superfici vuote. Ma per la piena locazione di un immobile servono una gestione attiva delle superfici e, sempre più, notevoli sconti sulle pigioni. A frenare le prospettive di investimento sul mercato delle superfici per uffici è il lato della domanda. Infatti, nel 2016 l'occupazione di uffici è cresciuta solo dello 0,2% – il valore più basso dalla crisi finanziaria. Quest'anno non si prevede ancora alcuna riduzione dell'eccesso di offerta. Per il 2017, UBS CIO WM prevede un calo delle pigioni per uffici del 2%. 

La concorrenza è ancora più serrata sul mercato delle superfici commerciali di vendita. Il calo dei fatturati nel commercio al dettaglio affossa le pigioni per superfici di vendita e fa lievitare gli sfitti. Continuano tuttavia ad aprire nuovi centri commerciali. Entro il 2020 potrebbero seguire altri dieci centri con un'offerta di superfici complessiva di circa 100 000 metri quadri e quelli che non offrono esperienze orientate alle odierne esigenze della clientela usciranno perdenti dal confronto. Quest'anno, UBS CIO WM si aspetta un calo delle pigioni per superfici di vendita del 3%.

UBS Switzerland AG

 

Contatto

Claudio Saputelli, responsabile Global Real Estate, Chief Investment Office WM
Tel. +41 44 234 39 08 oppure +41 79 513 50 45, claudio.saputelli@ubs.com

Elias Hafner, responsabile Swiss Listed & Regional Real Estate, Chief Investment Office WM
Tel. +41 44 234 48 03, elias.hafner@ubs.com

Dr. Matthias Holzhey, responsabile Swiss Real Estate Investments, Chief Investment Office WM
Tel. +41 44 234 71 25, matthias.holzhey@ubs.com

Lo studio sul settore immobiliare UBS Real Estate Focus 2017 può essere scaricato da Internet al seguente link: www.ubs.com/realestatefocus-it

www.ubs.com