Mercato immobiliare Qual è il valore di mercato di un immobile?

Stabilire il valore di un immobile richiede una notevole dose di esperienza e competenza. Nella prassi, oggi predominano 3 metodi di valutazione.

di Matthias Holzhey e Claudio Saputelli 12 mag 2019

Chi acquista qualcosa generalmente si pone le seguenti domande: quanto costa? Qual è il suo prezzo? Qual è il suo valore? Si potrebbe pensare che si tratti di tre domande molto simili. Ma non è così: in economia (anche in quella che regge il mercato immobiliare) queste tre espressioni hanno significati diversi. Per costi si intende il consumo, espresso in unità monetarie, di beni e servizi necessari per realizzare un prodotto. La somma dei costi di produzione con l’eventuale margine di guadagno costituisce il prezzo. Per quanto riguarda il valore, si distingue tra valore di mercato (obiettivo) e valore d’uso (soggettivo). Il valore di mercato di un bene è idealmente il prezzo di vendita atteso o stimato a cui il bene può essere venduto in un mercato funzionante. Il valore d’uso, invece, equivale all’utilità soggettiva del bene per una persona tenuto conto dei suoi obiettivi. Normalmente, il valore d’uso non viene espresso in unità monetarie e varia da persona a persona.

Valutazione immobiliare moderna

L’obiettivo della valutazione immobiliare moderna è stimare il valore di mercato, che si basa sul prezzo di mercato attuale in condizioni di concorrenza (pluralità di offerenti e richiedenti) con operatori informati. A seconda della definizione, il prezzo di mercato è il prezzo massimo ottenibile – o più probabile da ottenere – entro un termine utile.

Per quanto tutto ciò possa apparire semplice, la domanda rimane: come si stabilisce il prezzo di mercato? In fondo, nessun immobile è uguale all’altro e non esiste una borsa centrale su cui vengono negoziati gli immobili da cui ricavare informazioni sui prezzi di compravendita in vigore. Per questo, spesso è imprescindibile stabilire il prezzo di mercato combinando diversi parametri, tra cui: posizione, panorama, collegamenti, qualità architettoniche ed età dell’immobile. Nella prassi, sono stati sviluppati diversi sistemi di valutazione per definire il prezzo di mercato in funzione della tipologia di utilizzo dell’immobile.

Ne esistono sostanzialmente tre: il metodo del confronto di mercato, secondo cui la disponibilità a pagare dipende dai prezzi di acquisto effettivamente pagati per immobili equivalenti; il metodo della capitalizzazione finanziaria, che mette al centro il valore d’uso dell’immobile per l’acquirente; e il metodo del costo, in base al quale il prezzo non può eccedere il valore del terreno e dell’edificio oppure i costi di nuova costruzione (sostituzione) di un immobile. Di solito, gli immobili a reddito vengono stimati con il metodo della capitalizzazione finanziaria, mentre alle abitazioni di proprietà viene normalmente applicato il metodo del confronto di mercato o del costo.