Mercato immobiliare Settore immobiliare: un panorama dai forti contrasti

Dopo un lungo periodo di boom, i prezzi si stanno polarizzando. A seconda delle zone e degli immobili, sono fermi o addirittura in calo.

di Jürg Zulliger 15 mag 2019

Quasi un proprietario su due sopravvaluta il valore del proprio immobile, spesso del 20 fino al 40 percento. È questo il risultato di un sondaggio condotto in Germania tra gli intermediari immobiliari. Anche in Svizzera capita sempre più spesso che i privati mettano in vendita i loro immobili aspettandosi prezzi completamente fuori dalla realtà. A confermarlo è Jürg Grünenfelder, intermediario immobiliare del Canton Glarona: «Ogni giorno si trovano sulle piattaforme online offerte di vendita a prezzi fantasia.» E a richiedere prezzi fuori misura sono sia i privati che gli intermediari. Per acquisire lucrativi mandati di vendita, qualche intermediario sembra disposto ad accettare anche stime decisamente troppo ottimistiche.

I prezzi fantasia sono controproducenti

«Sono soprattutto i proprietari immobiliari privati a tentare la via del prezzo massimo», avverte Jürg Grünenfelder. A seconda della posizione e del tipo di immobile, però, la probabilità di avere successo non è più alta che quella di fare sei al lotto. Anzi, presentarsi sul mercato con prezzi fantasia ha quasi sempre un effetto boomerang negativo. «Non di rado il ricavo della vendita è inferiore a quello che si sarebbe ottenuto partendo da una stima realistica dell’immobile», spiega l’intermediario. Se l’offerta di vendita è fuori mercato, il proprietario rischia di rimanere con il suo immobile sul gobbo perché nei possibili interessati si rafforza inevitabilmente l’impressione che «è troppo caro». Annunci di vendita che rimangono pubblicati a lungo, magari anche con ripetute riduzioni di prezzo, sono infatti controproducenti e rendono diffidenti i potenziali acquirenti.

L’ubicazione detta il prezzo

La difficoltà di fornire una stima corretta del valore di mercato di un immobile è dovuta al fatto che i prezzi variano in modo estremo a seconda della sua ubicazione. Tutti sanno che nella Safiental o nel Giura terreni e immobili valgono molto meno che in centro a Zurigo o a Ginevra. Gli attuali prezzi di mercato per i terreni posti in zona edificabile mostrano la polarizzazione in corso nel paesaggio immobiliare: mentre nel Canton Zurigo un metro quadrato di terreno edificabile costa praticamente ovunque almeno 2000 franchi, nel Giura, nella Svizzera orientale o nel Canton Soletta basta una frazione di questa cifra. Nel distretto di Thal (SO), ad esempio, il prezzo al metro quadro è di soli 200 franchi.

Jürg Grünenfelder cita un altro esempio di forte divario tra i prezzi: «Spesso, nella stessa regione, i prezzi di abitazioni di proprietà identiche, con lo stesso numero di metri quadrati e lo stesso anno di costruzione, si scostano anche del 40 o addirittura del 50 percento.» Ciò è dovuto a fattori del tutto diversi, come l’evoluzione della popolazione, la centralità o i collegamenti. In alcuni comuni e regioni, gioca un certo ruolo anche l’offerta di abitazioni e l’attività edilizia.

Perdite di valore per immobili datati e di lusso

Molti privati tendono inoltre a non prendere abbastanza sul serio il deprezzamento temporale degli immobili. Le proprietà per piano degli anni Sessanta, ad esempio, non sono così facili da vendere, soprattutto se lo stato dell’edificio lascia a desiderare dentro e fuori. Inoltre, l’entrata in vigore dell’abolizione del valore locativo, prevista per il 2022, rischia di ridurre ulteriormente la propensione ad ammodernare gli immobili. Se infatti la manutenzione non può più essere dedotta dalle imposte, cala l’incentivo a investire.

In generale, oggi a essere sotto pressione sono gli immobili di lusso nella fascia di prezzo alta e in posizioni eccellenti ritenute, erroneamente, a prova di crisi. In molti casi, i prezzi sono fermi al palo o addirittura in flessione. Tra la messa in vendita e la conclusione dell’affare passa molto tempo. Matthias Holzhey del nostro Chief Investment Office sottolinea inoltre che i prezzi delle micro-ubicazioni all’interno degli stessi comuni si stanno avvicinando: «Negli ultimi anni, i prezzi di buone micro-ubicazioni hanno registrato un calo costante. Se nel 2012 i prezzi al metro quadrato di micro-ubicazioni buone e molto buone superavano di circa il 20 percento quelli delle ubicazioni medie e cattive, oggi la differenza si è ridotta di oltre la metà.» La micro-ubicazione dipende, tra le altre cose, da pendenza, esposizione, luminosità, panorama e vicinanza dei trasporti pubblici.

Aumenti di valore nel segmento a basso prezzo

Al contrario, le abitazioni più economiche o in posizioni sfavorevoli stanno registrando un aumento di prezzo superiore alla media. Questa evoluzione è dovuta a diversi fattori: da un lato, gli interessati ripiegano su immobili più economici (e spesso anche più piccoli) per ragioni di costi; dall’altro, gli immobili in posizioni non eccellenti che per anni avevano incassato prezzi inferiori alla media stanno recuperando il terreno perduto. Ma quanto durerà questa tendenza? Gli esperti fanno notare che in molte località e per certi tipi di immobili i prezzi potrebbero tornare a scendere. Matthias Holzhey osserva: «Dietro gli eccessi di prezzo nel segmento a basso prezzo si nasconde il rischio di ingenti perdite di valore in caso di indebolimento della domanda.»

Una novità sul mercato immobiliare: prezzi in calo

Una relativa novità è il calo dei prezzi delle abitazioni di proprietà che si osserva in singole regioni (v. tabelle). Secondo il rilevamento dei prezzi di compravendita effettuato da Wüest Partner nel periodo tra il 2017 e il 2018, le località interessate sono le seguenti: Locarno e Lugano, Leuk (VS), la regione del Giura e Thal (SO). I prezzi scendono anche nel Linthgebiet (SG) e a Sion (VS). Una tendenza leggermente negativa è stata registrata anche nella Laufental (BL) e nell’Alta Argovia. Limitandosi alle case unifamiliari si aggiungono anche Leuk, la Val-de-Travers (NE) e Martigny (VS).

In tantissimi casi, questo deprezzamento va di pari passo con un aumento della popolazione inferiore alla media. Ma ci sono anche delle eccezioni: la popolazione di Martigny, nel Vallese, ha registrato un’evoluzione molto dinamica, eppure i prezzi delle case unifamiliari sono in calo. Alcune località entrano in una spirale di prezzi al ribasso perché il forte aumento degli appartamenti in locazione sfitti si ripercuote sul segmento delle abitazioni di proprietà. In Ticino, molte località sono in difficoltà perché sul mercato c’è anche un numero relativamente alto di abitazioni di proprietà.

Cosa determina la qualità dell’ubicazione?

Robert Weinert, economista di Wüest Partner, spiega: «Sostanzialmente è sempre una combinazione di diversi fattori relativi al macrocontesto a determinare l’andamento.» I fattori principali sono: livello fiscale, collegamento alla rete di trasporti pubblici e privati, attività edilizia (e quindi offerta sul mercato locale) e livello di prezzo assoluto per le abitazioni di proprietà. Le località relativamente convenienti attirano gruppi target per i quali vivere nei centri urbani costa troppo.

Conclusione

Anche sul medio termine, chi intende comprare casa si deve aspettare un’evoluzione dei prezzi diversa da regione a regione. Molti indizi lasciano pensare che, nei prossimi anni, sia l’interesse degli investitori sia la domanda di abitazioni si concentreranno soprattutto sulle agglomerazioni. Lo confermano anche le previsioni a lungo termine sulla popolazione dell’Ufficio federale di statistica, che arrivano fino al 2045: gli agglomerati urbani di Zurigo e Ginevra continueranno a crescere a ritmo elevato, mentre i cantoni con la crescita della popolazione più contenuta saranno Uri e Appenzello Interno.

Per quanto riguarda le case unifamiliari, la maggior parte degli esperti prevede che il divario tra periferia e agglomerazioni non aumenterà: il sogno di un’abitazione di proprietà nel verde rimane senza dubbio intatto. Il divario relativo agli appartamenti di proprietà e in locazione dovrebbe invece crescere ancora di più.

Città o campagna: dove vivere?

I prezzi degli immobili e degli affitti nei centri urbani si manterrà sopra la media anche in futuro. Ma un calcolo più preciso, che tenga conto di altre voci di spesa importanti come le imposte sul reddito e sulla sostanza e i premi delle casse malati, fa apparire il «panorama immobiliare» sotto una luce leggermente diversa: chi ad esempio trasferisce il proprio domicilio ad Altdorf, nel Canton Uri, a fine mese avrà più soldi nel portafoglio rispetto agli abitanti di quasi tutte le grandi città svizzere. Per fare un confronto diretto con Ginevra, dove il livello dei prezzi è notoriamente alto, i costi nel capoluogo urano sono di circa un terzo inferiori. A metà classifica troviamo i cantoni di Basilea Campagna, San Gallo, Lucerna e i Grigioni. In termini di costi totali sono però interessanti anche regioni periferiche dei Cantoni Obvaldo, Glarona e Appenzello Interno. Anche vivere nel canton Svitto ha i suoi vantaggi, ma soprattutto per via della bassa imposizione fiscale.

In linea di massima, però, il risparmio potenziale per le economie domestiche con un potere d’acquisto medio è limitato. E questo perché spesso nei comuni fiscalmente convenienti i prezzi immobiliari sono alti: il vantaggio fiscale viene quindi in gran parte eroso da prezzi di acquisto e costi abitativi più elevati. Trasferirsi in una località fiscalmente vantaggiosa migliora significativamente il bilancio complessivo soprattutto per chi ha un reddito molto alto. Per un confronto a 360 gradi tra le diverse località, dovreste comunque tenere conto anche dell’offerta di posti di lavoro in loco. Chi va a vivere nell’Appenzello Interno o nel Canton Uri, ad esempio, deve generalmente mettere in conto tragitti più lunghi per recarsi al lavoro.