Mercato degli appartamenti di vacanza l prezzi degli appartamenti nella regione alpina sono di nuovo in lieve aumento

Dopo una lunga fase al ribasso, dall’anno scorso i prezzi sono leggermente aumentati dell’1,1%.

di Maciej Skoczek 14 set 2018

L’Engadina/St. Moritz, la regione della Jungfrau e Saas Fee hanno registrato dall’anno passato un chiaro aumento dei prezzi, in parte superiore al 5%. Non così per è Gstaad Laax/Flims, Andermatt, Zermatt e Davos/Klosters dove la crescita è stata più contenuta. Ad Arosa ed Engelberg i prezzi sono saliti lievemente poco sotto il 2% mentre Verbier e Crans-Montana, località principale del Vallese, hanno subito un drastico calo, all’incirca del 3% rispetto all’anno scorso.

Il numero degli appartamenti di vacanza dovrebbe continuare a crescere

Se non se ne possono costruire di nuovi, il prezzo degli appartamenti esistenti aumenta proporzionalmente alla domanda. Per i loro proprietari il quadro normativo pare al momento vantaggioso, poiché in Svizzera la legge sulle abitazioni secondarie pone severi limiti alla loro costruzione in località turistiche. Ciononostante, l’offerta di nuovi appartamenti di vacanza non dovrebbe esaurirsi così velocemente.

Appartamenti costruiti secondo il diritto anteriore: una grande riserva di abitazioni secondarie

Ai sensi della legge sulle abitazioni secondarie, gli appartamenti che soggiacciono al diritto anteriore sono quelli che in data 11 marzo 2012 esistevano già o per i quali esisteva una licenza di costruzione valida. Poiché nella legge federale sulle abitazioni secondarie, essi non sono soggetti ad alcuna restrizione d’uso, esistono grandi riserve di potenziali abitazioni secondarie. Va notato che in circa due terzi delle località esaminate, la loro riconversione è limitata dai regolamenti comunali. Già prima dell’approvazione dell’iniziativa sulle abitazioni secondarie nel 2012, la maggior parte delle località turistiche (soprattutto nei Grigioni) ha influenzato il mercato con le quote di residenze primarie, i contingenti di superficie, le tasse d’incentivazione o i regolamenti di zona. Ciononostante, in molte località la quota delle abitazioni che beneficiano del diritto anteriore soggette a restrizione d’uso è inferiore al 10%. Solo nell’Alta Engadina, dove i comuni avevano introdotto le restrizioni d’uso già negli anni 80, circa un terzo degli appartamenti realizzati secondo il diritto anteriore è registrato nel registro fondiario come abitazione primaria.

Il calo della popolazione aumenta le abitazioni secondarie

Circa 80 000 case (40% dell’effettivo complessivo) sono usate come abitazioni principali nelle località turistiche. Se solo l’1% di questi appartamenti fosse trasformato in abitazioni secondarie, esse aumenterebbero ogni anno dello 0,6%. Quante abitazioni primarie giungono effettivamente sul mercato come abitazioni secondarie dipende innanzitutto dall’andamento della popolazione nelle rispettive località. Con il crescente bisogno di abitazioni primarie, come nel Basso Vallese, la quota di abitazioni secondarie sul mercato è minore. Un confronto tra le licenze di costruzione e la crescita della popolazione mostra attualmente una sovrapproduzione di abitazioni primarie e, di conseguenza, un aumento di quelle secondarie. Il fatto che le abitazioni primarie, grazie a modifiche mirate, possano essere usate per un altro scopo non è quanto voluto dalla legge sulle abitazioni secondarie. Se questa possibilità sarà usata in maniera spropositata come scappatoia legale, saranno necessarie altre restrizioni a livello comunale, la cui introduzione è già oggi oggetto di dibattito in diverse località (tra cui Davos e Zermatt).