Ipoteche Tasso d’interesse teorico: ridurlo sarebbe rischioso

L’ammontare del tasso d’interesse teorico non riflette i tassi ipotecari attesi ma la propensione al rischio delle banche.

di Matthias Holzhey 10 apr 2017

Il tasso d’interesse teorico del 5 per cento che le banche applicano alla concessione di crediti ipotecari come cuscinetto di sicurezza contro improvvisi rialzi degli interessi è al momento percepito come un elemento estraneo nel panorama degli interessi. Per un confronto: il 1° luglio 2016 l’intera curva dei tassi d’interesse della Confederazione registrava per la prima volta nella storia un rendimento negativo. L’ammontare del tasso d’interesse teorico deve allinearsi alla media a lungo termine dei tassi ipotecari e non è definito con precisione, anche se con l’Ordinanza federale sui fondi propri del 2011 e le misure di autoregolamentazione delle banche il calcolo della sostenibilità ha assunto un carattere ufficiale.

L’autoregolamentazione delle banche assolve alla propria funzione: la forza d’attrazione sulle case di proprietà dei tassi ipotecari in costante calo viene ammortizzata e si evita un’ulteriore amplificazione dei rischi legati ai tassi d’interesse. Il rovescio della medaglia sta nella maggiore difficoltà riscontrata da un’ampia fetta della popolazione ad acquistare un’abitazione di proprietà, dato che spesso le famiglie con un reddito basso o le famiglie giovani non soddisfano le regole della sostenibilità. Aumenta così notevolmente la pressione per allentare o rendere più flessibili le limitazioni alla concessione dei crediti.

La situazione del mercato rende secondaria la definizione di un tetto per il valore d’anticipo

Applicando un tasso d’interesse teorico, diminuisce la probabilità di un mancato pagamento da parte degli intestatari dell’ipoteca. Spese impreviste, aumento dei tassi d’interesse o una diminuzione del reddito possono rapidamente tradursi in un mancato pagamento in caso di indebitamento elevato. In base al calcolo della sostenibilità effettuato dalle banche per minimizzare questo rischio, l’onere da sopportare non deve essere superiore a un terzo del reddito anche con un tasso d’interesse del 5 per cento (più spese di manutenzione e accantonamenti pari a circa l’1,5 per cento). Se si rispetta questa regola, l’indebitamento non può superare il quintuplo del reddito annuo lordo. Anche in questo caso, tuttavia, con uno sfruttamento dei limiti del valore d’anticipo, un rialzo dei tassi d’interesse di 2 punti percentuali comporterebbe un onere nettamente superiore che non può essere finanziato senza ridurre altre spese.

Abbassando il tasso d’interesse teorico al 3 per cento, una famiglia potrebbe indebitarsi maggiormente e impegnare il settuplo del proprio reddito lordo in una casa di proprietà. Con gli attuali tassi d’interesse ipotecari a medio termine, i costi per un’abitazione (incluse le spese di ammortamento e manutenzione) arriverebbero a circa un terzo del reddito disponibile. Tuttavia, basterebbe un incremento di poco meno di 2 punti percentuali per far sì che tali costi superino la metà del reddito disponibile, diventando di fatto insostenibili. Con un finanziamento a lungo termine si riuscirebbe a rimandare tale rischio ma non ad annullarlo. Anche un aumento dell’ammortamento come compensazione del valore d’anticipo aggiuntivo è poco praticabile considerato il ristretto margine di manovra finanziario.

Un aumento dei tassi limita il margine di manovra finanziario

Ripartizione del budget familiare per voci di spesa*


Un tasso d’interesse teorico fisso garantisce stabilità

Un allentamento delle disposizioni sulla sostenibilità darebbe una spinta notevole ai prezzi delle abitazioni di proprietà. Un tasso d’interesse teorico flessibile verso il basso porterebbe a un nuovo equilibrio sul mercato delle case di proprietà con indebitamenti maggiori e prezzi più elevati. Le famiglie con redditi bassi sarebbero nuovamente escluse dal mercato delle abitazioni di proprietà e la dipendenza da tassi costantemente bassi tornerebbe a farsi allarmante. Al contrario, un tasso d’interesse teorico fisso vincola i prezzi delle abitazioni all’andamento del reddito delle famiglie, il che stabilizza nel lungo periodo il mercato finanziario e immobiliare.