Mercato immobiliare 65 000 appartamenti sfitti

Di conseguenza, le pigioni dell’offerta abitativa sono diminuite per il secondo anno di fila.

di Maciej Skoczek e Elias Hafner 17 nov 2017

La quota degli sfitti in Svizzera è aumentata per il quarto anno consecutivo, raggiungendo così l'1,5% del totale tra appartamenti in affitto e abitazioni di proprietà. Secondo l’Ufficio federale di statistica, al 1° giugno 2017 gli appartamenti sfitti erano circa 65 000, mentre nel 2013 si aggiravano ancora attorno a 40 000.

Sono soprattutto gli appartamenti in affitto a registrare un tasso più alto di mancate locazioni. Dopo un incremento di circa 8000 unità nel giro di un anno, al 1° giugno 2017 si contavano più di 53 000 appartamenti in affitto vuoti, il che equivale a una quota di sfitti del 2,4% circa (nel 2016 ammontava al 2%). Anche nel segmento delle abitazioni di proprietà gli immobili vacanti hanno subito un incremento di più di 11000 unità (quota degli sfitti 0,5% circa).

Circa un appartamento vuoto su sei si trova in nuove costruzioni che sono state ultimate negli ultimi due anni. Questo numero è salito quasi del 15%, fino a superare le 10 000 unità. La quantità di sfitti è cresciuta, approssimativamente, di più del 10%.

Gli affitti diminuiscono, gli sfitti aumentano

Gli sfitti in aumento esercitano una forte influenza sugli affitti. Il livello medio delle pigioni è sceso di oltre il 2% rispetto ai valori massimi del 2015; il canone di locazione delle nuove costruzioni dovrebbe essere perfino inferiore del 10% rispetto alla fine del 2014. I locatori cercano di evitare le riduzioni delle pigioni tramite buoni acquisto, smartphone, mesi gratuiti e così via. Tuttavia, nonostante questi incentivi, ci aspettiamo una regressione degli affitti anche nei prossimi trimestri. In Svizzera stimiamo quindi un calo medio delle pigioni di circa l’1%, percentuale che sale al 2,5% per le nuove costruzioni.

Quest’anno l’attività edilizia dovrebbe arrestarsi leggermente rispetto agli anni passati, poiché, a causa del calo della crescita della popolazione, l’eccesso d’offerta sul mercato si è nuovamente acuito. Nel 2018 prevediamo un aumento della quota degli sfitti all’1,6%, seppur con variazioni a seconda della regione.

Quota degli sfitti nella Svizzera tedesca: 1,5% (1,4% nel 2016)

Nell’altopiano svizzero (Burgdorf, Alta Argovia e Olten) e nella Svizzera centrale (Einsiedeln, Innerschwyz e Canton Uri) la quota degli sfitti è salita in maniera notevole verso la metà del 2016. Nelle regioni della Svizzera centrale, l’incremento è dovuto in particolare all’intensa attività edilizia degli ultimi trimestri. Una diminuzione degli sfitti è stata invece registrata soprattutto a Zurigo e a nord della città (Glattal, Furttal e Unterland Zurighese), nel Cantone di San Gallo (San Gallo, Werdenberg, Wil) e nella Fricktal e nella Sarneraatal. La quota degli sfitti è diminuita maggiormente nel Canton Appenzello Interno e ciò ha attenuato l’evidente aumento verificatosi l’anno precedente. A metà del 2017, Zurigo (0,2%) e Zugo (0,4%) presentavano la quota di sfitti più bassa di tutta la Svizzera, mentre l’Alta Argovia (5,2%) e Olten (3,8%) quella più alta.

Quota degli sfitti nella Svizzera romanda: 1,3% (1,1% nel 2016)

Nel Basso Vallese e lungo il massiccio del Giura le quote degli sfitti sono in costante aumento. Sierre e il Giura bernese sono le regioni con le quote più alte della Romandia. In generale, l’immigrazione in calo si è fatta sentire sopra la media in questa regione. Anche nelle città principali – come Sion, Bienne e Friburgo – si è registrato un notevole incremento. Solo La Gruyère, il Pays-d'Enhaut e Vevey hanno registrato una regressione. Con una quota di sfitti pari allo 0,5%, la situazione sui mercati immobiliari delle regionali centrali di Ginevra e Losanna continua a rimanere tesa.

Quota degli sfitti in Ticino: 1,6% (1,2% nel 2016)

In Ticino la quota degli sfitti è aumentata più che nelle altre regioni del Paese. Questo incremento è da ricondurre, oltre a una sfrenata attività edilizia, al forte calo dell’immigrazione. Il numero di appartamenti inabitati ha subito un netto aumento soprattutto a Locarno e Mendrisio.