Valore dell’immobile Abitazioni: una valutazione corretta

Quanto vale il vostro immobile? I principali consigli per valutare in modo semplice e corretto l’abitazione di proprietà.

di Jürg Zulliger 20 mag 2016

Vale la pena far analizzare la casa di proprietà da un esperto riconosciuto. Foto: iStock

La vedova 67enne Monika Meier (nome di fantasia) è stata a lungo una felice proprietaria di casa. Ora non ne può più dei lavoretti in giardino, di salire le scale, pulire 6 camere e riparare il riscaldamento. Vuole disfarsi della sua abitazione. Ma che valore ha?
 

Risparmiare dove non si deve

Se la proprietaria sbagliasse a valutare il prezzo di vendita, potrebbe mancare di rispetto ai potenziali acquirenti. Dovrebbe mettere all’incanto l’«eccellente immobile da intenditori» di 30 anni, da ristrutturare, al limite di prezzo superiore?

Se il prezzo è eccessivo, si devono concedere ribassi e ciò non è professionale. Gli interessati se ne approfittano chiedendo subito un altro sconto sul prezzo. Ma anche un prezzo palesemente troppo basso insospettisce: c’è qualcosa che non va nella casa o nell’appartamento? Il proprietario è sotto pressione? Chi risparmia sulla valutazione lo fa dove non deve.

Valutare un immobile è difficile perché non ce ne saranno mai due del tutto uguali. Stabilire se le condizioni sono «buone» o «ottime» rientra nel campo dell’interpretazione. Non si può leggere il valore degli immobili da un listino come per le azioni. Ogni perizia deve tener conto della posizione e di innumerevoli altre caratteristiche.

Naturalmente anche la finalità di una perizia ha un ruolo. Il perito di un’assicurazione sugli edifici vuole sapere quanto costerebbe ricostruire un edificio analogo in caso di sinistro. Gli eredi cercheranno di ottenere un simpatico «prezzo in famiglia», mentre un immobiliarista forse direbbe: «Avrei pagato il 50 % in più.» 

Interessi bassi, perizie care

Per gli immobili da reddito, vale a dire una casa plurifamiliare o un appartamento di proprietà destinato alla locazione, valgono altre regole: un esperto deve valutare il ricavo locativo atteso per il futuro. Con questo metodo chiamato del valore di reddito o del discounted cash-flow si capitalizzano i ricavi locativi annuali con un tasso e si procede a una conversione in un valore del capitale. Quanto più basso è il tasso d’interesse, tanto più cresce il valore dell’immobile. Nel quadro attuale caratterizzato da bassi interessi, in cui la gran parte degli investimenti a tasso fisso difficilmente genera ancora rendimenti, le valutazioni degli immobili sono salite notevolmente.

«Se valutiamo un immobile che genera una rendita secondo il valore reale e reddituale di 1 milione di franchi, è del tutto probabile che oggi qualcuno paghi 1,5 milioni o di più», afferma un esperto perito fiduciario dell’associazione dei proprietari fondiari di Berna. Patrick Schnorf di Wüest & Partner conferma che i prezzi effettivamente versati possano discostarsi, nel quadro attuale, dai valori stimati. Le ipotesi nelle stime dovrebbero venir sempre testate e raffrontate coi prezzi effettivi delle transazioni, sottolinea Schnorf. 

Principali metodi di valutazione

Per la valutazione ci sono diversi metodi: ecco una panoramica.

  • Valore corrente. Corrisponde al valore medio a cui può essere venduto un immobile di dimensioni, posizione e condizioni identiche o simili nella relativa regione. Di norma il valore corrente e quello di mercato si equivalgono.
  • Metodo edonico. Si fonda sui prezzi delle transazioni in offerta o effettivi sul mercato immobiliare. Questo modello presuppone una certa disponibilità di dati. Avvalendosi di metodi statistici, un immobile viene «scomposto» nei propri componenti (posizione, dimensioni, numero di camere) e stimato. Le banche, di norma, si basano su questo modello.
  • Valore reale. Corrisponde, per semplificare, al valore a nuovo della stessa casa (dedotto il deprezzamento dovuto all’età) e al valore del terreno.
  • Valore reddituale. Il metodo valuta l’immobile dal punto di vista di un investimento, il cui valore si basa sull’utile da locazione conseguibile e sulla rendita attesa adeguata al rischio.
  • Valore fiscale. Valore che le autorità stabiliscono sulla base di una formula schematica o di una stima per le imposte sugli immobili e patrimoniali.
  • Valore d’anticipo. La quota del valore di mercato fino a cui un creditore ipoteca l’immobile. In tutta la Svizzera si applica il principio del minor valore: se, in un finanziamento, prezzo di acquisto e stima della banca (valutazione edonica) divergono, il valore più basso è determinante per il finanziamento.
  • Valore dell’assicurazione sull’edificio. Valore stimato dall’assicurazione, che essa pagherebbe in caso di completa distruzione (senza terreno).

Monika Meier è fortunata: il momento per vendere è favorevole. Per non presentare delle proposte di prezzo errate dovrebbe comunque commissionare una perizia professionale.

5 consigli per la valutazione immobiliare

1 Pregiudizio. Chi vuole valutare e vendere in prima persona la propria abitazione si lascia spesso trascinare più dalle emozioni che dai fatti. Il mobile della cucina realizzato con le proprie mani o il soppalco a marchio «proprio» verrebbero considerati dall’acquirente più una pecca che non un valore particolare per gli intenditori.

2 Posizione. Immobili in una posizione poco sviluppata e periferica hanno spesso un valore inferiore del 40-60 % rispetto a quelli in posizione ottima e centrale. La posizione è il principale fattore di spinta dei prezzi.

3 Esperti. Per trovare un perito riconosciuto nella regione, rivolgersi a un’associazione di categoria come SIV, SVIT o all’associazione dei proprietari fondiari. Un criterio importante nella scelta del perito è l’appartenenza a un’organizzazione professionale (Associazione svizzera valutatori immobiliari SIV o Camera svizzera dei periti immobiliari della SVIT). Inoltre sono importanti referenze e qualifica (valutazione immobiliare CAS, Real Estate Management Valuation MAS, attestato professionale federale).

4 Costi. Una valutazione, da parte di un esperto, per un’abitazione usata in prima persona costa dai 800 ai 1500 franchi a seconda dell’immobile e della regione.

5 Agenti immobiliari. Particolarmente convenienti sono le perizie degli agenzie immobiliari, che spesso sono gratuite. La ragione è semplice: la perizia ha la finalità di acquisire un mandato quale agente immobiliare. Occorre quindi prudenza.