Ottimizzazione fiscale Come risparmiare sulle tasse della mia casa?

Spesso una casa di proprietà comporta tasse aggiuntive. Ansgar Gmür, direttore dei proprietari fondiari, spiega come conviverci.

di Jürg Zulliger 21 lug 2016

Ansgar Gmür, direttore dei proprietari fondiari, fornisce alcuni consigli su tasse e casa di proprietà.

Signor Gmür, lei è proprietario immobiliare. Qual è la sua esperienza con le tasse?

Ansgar Gmür: Alcuni anni fa anche io sono stato colpito dall’aumento dei valori locativi delle case nel Cantone di Zurigo. Mi sono opposto andando anche in tribunale.

Le hanno dato ragione?

Per lo meno il tribunale fiscale ha deciso di ridurre l’aumento del 40 %. Le autorità fiscali hanno commesso errori, non facevano valere argomentazioni fattive. Ma la procedura in tribunale è stata equa.

Anche altri proprietari avrebbero delle possibilità se si opponessero?

Spesso la stima avviene alla scrivania, dove si sbaglia. Ottenere una riduzione del valore locativo è soltanto un’eccezione. Alcuni cantoni sono più flessibili sulle deduzioni per sottoutilizzazione. Se per qualche motivo ci sono stanze vuote, si può far valere una sottoutilizzazione.

Come spiegherebbe a un profano il valore locativo?

Questa tassa è un paradosso, unica nel suo genere a livello internazionale: pago le tasse per poter vivere nella mia casa! Questa tassazione è iniqua soprattutto se si vuole ridurre il debito ipotecario in vista del pensionamento. Spesso gli interessi a debito deducibili sono più bassi del valore locativo tassato. In questa fase di vita il valore locativo costituisce fino alla metà del reddito imponibile.

Quali sono le principali deduzioni?

Per gli immobili del patrimonio privato è possibile dedurre interessi a debito, costi di manutenzione, costi di messa in funzione di immobili appena acquisiti, premi assicurativi e costi per l’amministrazione da parte di terzi.

Cos’è più elevato: la deduzione o il valore locativo?

A seconda delle stime si parte dal presupposto che almeno il 50–80 % delle persone abbia un conto degli immobili positivo, cioè che il valore locativo superi le deduzioni. Oggi in molti casi la situazione si è inasprita. Dato che gli interessi a debito sono calati, le possibilità di deduzione risultano molto più limitate.

Si riescono a ottimizzare le tasse con ristrutturazioni di maggiore entità?

In anni di grandi manutenzioni e maggiori ristrutturazioni le relative spese possono essere fatte valere per il reddito imponibile. In linea di principio sono deducibili la manutenzione dell’edificio ovvero il mantenimento del valore, ma non il suo incremento.

Cosa si intende con incremento del valore?

Ad esempio l’installazione di una vasca con idromassaggio al posto di quella tradizionale o la costruzione di una nuova terrazza.

Si può dedurre la manutenzione dell’edificio anche forfetariamente?

Se sono imminenti lavori di ristrutturazione di maggiore entità, si dovrebbero dedurre i costi effettivi. Si consiglia di distribuirli su diversi anni per interrompere la progressione fiscale. In anni con meno spese è possibile dedurre un forfait, di solito tra il 10 e il 20 % del valore locativo.

Serve un consulente fiscale?

Tanti non ne vogliono sapere di compilare la dichiarazione d’imposta e si affidano a uno specialista. Da economista anch’io confermo che le imposte sono così complesse che vale la pena farsi consigliare con competenza. Proprio in relazione agli immobili e in caso di impegnativi rapporti patrimoniali.

Il carico fiscale per i proprietari continuerà a crescere?

Negli ultimi anni i valori locativi sono cresciuti, spesso a causa dell’aumento dei valori di mercato. Anche tasse e commissioni crescono massicciamente.

Ogni cantone ha la propria legge fiscale …

Le tasse sono di competenza cantonale. Questa è una conseguenza dell’autonomia cantonale in Svizzera e della concorrenza fiscale. Le votazioni lo hanno sempre dimostrato.

Quali sono le domande fiscali più frequenti?

Al primo posto sicuramente il valore locativo, poi domande su manutenzione e incremento del valore, al terzo posto il trattamento fiscale dei provvedimenti per il risparmio energetico.

A livello fiscale ha senso versare denaro nel 2° o 3° pilastro e successivamente riscattarlo per la casa di proprietà?

Può essere interessante. Ma questi prelievi anticipati portano a lacune nella cassa pensioni in caso di previdenza. Quindi è importante riversare il denaro successivamente nella cassa pensioni ovvero nel 3° pilastro.

Il ciclo di vita della casa di proprietà

  1. Lo stato originale: la manutenzione dell’edificio è fiscalmente deducibile. Negli anni con poche spese di solito è possibile versare un forfait.
  2. Dopo la ristrutturazione: se si prevedono grandi ristrutturazioni che aiutano a mantenere il valore, i costi effettivi possono essere dedotti dalle tasse.
  3. Con un ampliamento aggiuntivo: invece, ciò che incrementa il valore di una proprietà non vale a livello fiscale (eccezione: provvedimenti energetici).

Esperto di case di proprietà

Ansgar Gmür è direttore dell’Associazione Proprietari Fondiari Svizzera dal 2000. Figlio di un contadino di Amden, ha studiato economia aziendale e diritto. Nell’intervista Ansgar Gmür ha ricevuto un supporto tecnico da Pavlo Stathakis, avvocato APF Svizzera.