Pianificare il pensionamento Abitazione durante la vecchiaia: meglio di proprietà o in affitto?

Andrebbero messe a confronto le spese di acquisto e di affitto.

di Jürg Zulliger 15 set 2016

Gli attuali interessi ai minimi storici alimentano il sogno di una casa propria. Le spese correnti della proprietà abitativa non si limitano però ai soli interessi ipotecari. A questi si aggiungono infatti i seguenti fattori:

  • All’acquisizione di una proprietà abitativa, nei calcoli vanno inglobati i costi di manutenzione e le spese accessorie dell’immobile, così come le imposte (valore locativo proprio, imposta immobiliare) e i costi di risanamento (spesso sottostimati).
  • Dato che il finanziamento con capitale di terzi può rappresentare al massimo l’80 percento del prezzo di acquisto, è richiesta una quota relativamente alta di mezzi propri. Si vincola così capitale che non può più essere investito. Per un finanziamento parziale del capitale proprio, si possono prelevare anticipatamente gli averi della cassa pensione: scelta che riduce però il capitale di vecchiaia, quindi la successiva rendita.
  • Al più tardi dopo 15 anni, l’ipoteca deve essere estinta su massimo due terzi del valore d’anticipo dell’immobile.

Andamento dei costi

La famiglia Rossi (composta da due figli con genitori di 45 anni) desidera andare ad abitare in un nuovo appartamento in un comune medio della Svizzera. Per i genitori dovrebbe trattarsi dell’appartamento in cui trascorrere il resto della vita. I Rossi potrebbero acquistare un immobile di proprietà per 1 milione di franchi, con un anticipo dell’80 percento e un finanziamento a medio-lungo termine (interessi ipotecari dell’1-1,5 percento). O potrebbero affittare un’abitazione per 3000 franchi al mese. Considerando i suddetti fattori, le spese correnti di un’abitazione di proprietà sono attualmente inferiori di 5000 franchi all’anno rispetto a quelle di un appartamento in affitto. Quale sarà, sul lungo periodo, la strategia finanziaria migliore fra proprietà e affitto? Molto dipenderà dall’andamento a lungo termine degli interessi e del valore dell’immobile.

Andamento degli interessi

Nell’esempio partiamo dal presupposto che i risparmi annui conseguiti rispetto a un appartamento in affitto vengano investiti in forma redditizia. Inoltre, i Rossi accantonano dei risparmi in un fondo di rinnovazione che viene rimpinguato ogni anno con 8000 franchi (0,8 percento del prezzo di acquisto) e che frutta interessi. Dopo 20 anni, al pensionamento, i Rossi procedono a un risanamento completo da 200 000 franchi.

Per i Rossi le cose vanno meglio con una casa di proprietà finché gli interessi ipotecari a più lungo termine non superano il 2,5 percento. In pratica possono contare su un margine che li mette al sicuro anche in caso di raddoppiamento dei costi ipotecari. In questo scenario rimangono anche abbastanza risparmi per finanziare il risanamento dopo 20 anni. Qualora gli interessi ipotecari dovessero salire al 3 percento, il risanamento sarebbe comunque coperto, ma nel complesso costerebbe meno affittare un appartamento. Se però il livello degli interessi ipotecari a più lungo termine arrivasse al 4 percento o addirittura oltre, anche il risanamento sarebbe a rischio. I costi per la casa di proprietà risulterebbero inoltre superiori di un terzo rispetto al reddito dopo il pensionamento. Il finanziamento sarebbe pertanto possibile solo con una sensibile contrazione dei consumi.

Andamento del valore

Acquistare o affittare? Oltre ai costi, va tenuta presente l’oscillazione di valore della proprietà abitativa. Gli immobili mettono senz’altro al riparo dall’inflazione. E chi ha acquistato una casa negli ultimi 15 anni ha potuto approfittare di un considerevole aumento dei prezzi (+60 percento in termini reali dal 2000). Ulteriori aumenti dei prezzi reali appaiono però improbabili e non sono da escludere rimbalzi dovuti alla congiuntura, all’attrattiva della piazza economica o a un deciso incremento degli interessi. Attualmente, rispetto a un appartamento in affitto, può essere assicurato un vantaggio in termini di costi pari a 5000 franchi all’anno nell’arco di un decennio: un margine che potrebbe arrivare ad assorbire un ribasso dei prezzi intorno al 5 percento. Ma che non sarebbe sufficiente, se i prezzi dovessero scendere fino al 40 percento (come si è potuto osservare in passato). Per evitare debiti se costretti a vendere a causa dei costi (o tramandarli ai figli se la casa fosse lasciata in eredità), l’acquisizione di una proprietà abitativa in vecchiaia è allora consigliabile con un adeguato patrimonio supplementare o un sufficiente ammortamento dell’ipoteca.