Acquistare e affittare Un’abitazione di proprietà come investimento di capitale?

Vale la pena acquistare una proprietà abitativa per affittarla? Le prospettive spesso non sono così rosee come si potrebbe credere

di Jürg Zulliger 02 giu 2016

In questo periodo caratterizzato da interessi estremamente bassi è diventato difficile investire il proprio denaro in modo redditizio e al contempo sicuro. Dato che investimenti sicuri, come ad esempio le obbligazioni della Confederazione, oggi come oggi non rendono nulla – o hanno persino rendimenti negativi – gli investitori privati cercano alternative. Perché non acquistare un’abitazione di proprietà, tenerla come investimento di capitale e affittarla? Per un certo periodo di tempo, più del 20 per cento di tutte le nuove ipoteche nel settore abitativo era richiesto per immobili che non venivano utilizzati dai compratori stessi. Nel frattempo, questa percentuale è leggermente diminuita. Eppure Kathrin Strunk, economista presso l'Associazione Proprietari Fondiari (APF), conferma la tendenza verso gli investimenti immobiliari privati: «Più spesso che in passato accade ad esempio che privati acquistino ben prima del pensionamento una proprietà per piani come futura abitazione.»

I promotori nel settore delle nuove costruzioni constatano una tendenza analoga: un numero sorprendentemente elevato di acquirenti di appartamenti compra un immobile allo scopo di investire il capitale. In un secondo tempo vi si potrebbero trasferire i figli o l'acquirente stesso. Un altro gruppo di proprietari ha acquistato un’abitazione già da tempo senza però occuparla personalmente per motivi personali, ad esempio per un cambiamento del posto di lavoro o per un soggiorno all'estero. Anziché vendere l'immobile, queste persone hanno preferito affittarlo.

Affittare si rivelerà una scelta interessante anche in futuro?

Cosa ne è però della redditività di un investimento di questo tipo? Le cifre degli ultimi anni sono positive. In primo luogo, perché l'acquisto di un appartamento ha potuto essere finanziato a condizioni convenienti. In secondo luogo, perché il valore della proprietà abitativa è cresciuto costantemente. I rendimenti risultanti dovrebbero avere nettamente superato i proventi da investimenti sicuri come le obbligazioni della Confederazione. A seconda della situazione del mercato immobiliare e di punti forti e debolezze costruttive, ogni singolo caso dà però risultati molto differenti.

Sono diversi i fattori che determinano se anche in futuro varrà la pena investire in una proprietà abitativa a fini di locazione. «Chi acquista un appartamento deve avere ben chiaro che i prezzi degli immobili registrano un andamento ciclico», afferma Kathrin Strunk dell’APF. Oggi, i prezzi degli immobili si situano a un livello relativamente elevato. I prezzi «importanti» riducono però il rendimento, in quanto gli affitti sono cresciuti di meno rispetto ai prezzi degli appartamenti. Molti analisti e osservatori di mercato ipotizzano che, dopo una lunga fase di boom, i prezzi degli immobili potrebbero calare nei prossimi tempi piuttosto che aumentare ulteriormente. Però, se l'immobile perde valore, è naturale che il «business plan» non sia più così roseo. Inoltre, se in futuro i costi di finanziamento dovessero essere superiori a quelli odierni e al contempo la situazione sul fronte dei redditi dovesse peggiorare – a causa della congiuntura o della situazione sul mercato delle abitazioni – le conseguenze si farebbero naturalmente sentire anche sui profitti.

Altra domanda importante: in che misura l'immobile e la posizione si prestano a una locazione? Diverse saranno le conclusioni per posizioni centrali, molti agglomerati o attrattive località turistiche con una domanda stabile di appartamenti rispetto a regioni strutturalmente deboli e mal servite. A volte non è facile riuscire a stimare correttamente il pubblico target potenziale: una determinata posizione o un quartiere si addice di più a single o a famiglie? Attira più che altro studenti o famiglie con un reddito elevato? Se gli scenari previsti inizialmente non dovessero realizzarsi, meglio avere un piano B o disporre di determinate riserve per superare un eventuale periodo di sfitto.

Cosa deve sapere il locatore…

Affittare una proprietà abitativa richiede tempo e presuppone un certo know-how – nella giungla delle disposizioni legali e formali si nascondono infatti alcune trappole. Sin dall'inizio della locazione vanno definite le questioni legate alle condizioni contrattuali, alle spese accessorie, alla cauzione di affitto, al verbale e alla consegna. Diversi cantoni hanno introdotto la dichiarazione obbligatoria: all'inizio di una locazione si deve comunicare la pigione pagata dal precedente locatario. Una cauzione di affitto a titolo di sicurezza può essere richiesta solo se lo si è concordato e anche le spese accessorie devono essere definite contrattualmente. Per fissare la pigione, il locatore può orientarsi ai livelli in uso nel quartiere e nella località oppure far valere costi e spese effettive. In ogni caso occorre sempre chiarire quali costi possono essere scaricati per legge e quali no.

… e come dovrebbe fare i suoi calcoli

Nei suoi calcoli, il locatore dovrebbe tenere conto di interessi ipotecari, interessi sul capitale proprio investito nonché manutenzione, ammortamenti, imposte e assicurazioni. Occorre pensare anche alle ripercussioni fiscali: il valore dell'abitazione o della casa va dichiarato come patrimonio e i redditi correnti derivanti dalla locazione come reddito (interessi ipotecari e determinate spese accessorie e di manutenzione sono però detraibili). Attenzione: in caso di dubbio, il proprietario deve essere in grado di dimostrare che non realizza un reddito sproporzionato. In molti casi è opportuno chiedere consulenza e far stimare il valore locativo da un esperto.

Va anche considerato che in futuro possono insorgere costi per risanamenti, adeguamenti costruttivi, ecc. E non dimenticate il rischio di sfitto: se il vostro immobile rimane vuoto, le entrate vengono meno, mentre alcune spese sono sempre dovute. Spesso, il portafoglio di un privato è composto solo da uno o pochi appartamenti. In questi casi, ogni periodo di sfitto – diversamente dagli investimenti in case plurifamiliari – può avere pesanti conseguenze.