Il 20 agosto 2018, la Commissione dell’economia del Consiglio degli Stati ha fissato i seguenti punti di riferimento.

  • Il valore locativo per il domicilio principale andrebbe abolito. Le abitazioni secondarie non dovrebbero essere toccate dal cambio di sistema, in considerazione dei Cantoni di montagna, che temono una pesante riduzione degli introiti fiscali.
  • Diversamente da quanto previsto in precedenza, i costi per la manutenzione e la ristrutturazione dell’immobile non dovrebbero più essere deducibili dalle imposte.
  • A livello federale, non dovrebbero più essere consentite neppure le deduzioni per il risparmio energetico e la tutela dell’ambiente. I Cantoni possono continuare a prevedere nella loro normativa fiscale la possibilità di tali deduzioni.
  • La deduzione fiscale degli interessi sul debito per l’abitazione di proprietà a uso proprio dovrebbe essere abolita. Rimangono inalterate le deduzioni degli interessi sul debito dell’80% o del 100% di altri redditi patrimoniali (p.es. proventi da locazione di un’abitazione secondaria o proventi derivati da titoli).
  • Gli interessi sul debito per i primi acquirenti dovrebbero restare limitati per un periodo di tempo circoscritto (circa 10 anni) e dovrebbero rimanere deducibili linearmente fino a zero nel corso degli anni.

Chi vince, chi perde?

L’abolizione dell’imposizione fiscale sul valore locativo risulta più o meno vantaggiosa a seconda del grado del valore di anticipazione, dell’ubicazione e della necessità di lavori di ristrutturazione dell’immobile.

  • Gli attuali interessi ipotecari bassi (in media l’1,5%) consentono deduzioni fiscali limitate, ma già da un tasso d’interesse del 2,5% i proprietari immobiliari potrebbero essere penalizzati.
  • Più la quota del valore di anticipazione è bassa, più i proprietari immobiliari ne traggono vantaggio.
  • Poiché i lavori di ristrutturazione non offrono più un risparmio fiscale, i prezzi per gli edifici meno recenti potrebbero finire sotto pressione.
  • I nuovi acquirenti sono avvantaggiati, poiché le loro deduzioni fiscali all’inizio saranno ancora basse.
  • Più il valore locativo stabilito dal Cantone è basso, meno conveniente si rivela la sua abolizione. Questo farà aumentare le differenze di prezzo tra le abitazioni di proprietà di nuova e vecchia costruzione.

Quattro casi concreti

Caso 1: I pensionati godranno di vantaggi superiori alla media. Da un lato, perché in questa fascia di popolazione la quota del valore di anticipo è mediamente più bassa, dall’altro perché le ristrutturazioni vengono spesso rimandate, il che significa costi di manutenzione inferiori. Risparmio fiscale a seconda del Cantone: da 1000 a 3800 franchi all’anno.

Caso 2: Gli acquirenti di appartamenti nuovi con un orizzonte temporale a breve termine non possono compensare, nell'attuale sistema fiscale, le tasse più alte per via del valore locativo con le deduzioni degli interessi ipotecari e le deduzioni per il mantenimento, nonostante l’elevato valore di anticipo. Risparmio fiscale a seconda del Cantone: da 850 a 2800 franchi all’anno.

Caso 3: Per gli acquirenti di appartamenti nuovi con un orizzonte temporale a lungo termine, il risparmio fiscale va, tenendo conto degli ammortamenti effettivi, da 0 a 1500 franchi all’anno. Questo anche se il capitale accumulato verrà usato fra 25 anni per una ristrutturazione importante, generando quindi uno sgravio dell’onere fiscale.

Caso 4: A lungo termine, i proprietari di immobili datati potrebbero non godere di risparmi fiscali anche nel caso in cui abbiano previsto una ristrutturazione a breve. Onere fiscale aggiuntivo con il nuovo sistema: da 300 a 900 franchi all’anno.

Riassumendo: efficiente e condivisibile

L’attuale sistema non è ottimale e genera tangibile malcontento tra i proprietari immobiliari. Da un punto di vista economico, considerare l’abitazione di proprietà alla stregua di un bene di consumo e la completa abolizione del valore locativo, delle deduzioni per la manutenzione e di quelle degli interessi ipotecari sembrano una soluzione efficiente e condivisibile. Non condividiamo i timori di quanti pensano che, a causa del cambio di sistema, i prezzi degli immobili saliranno fino a raggiungere percentuali a due cifre. L’andamento dei prezzi degli immobili dipende da diversi fattori. Il nuovo sistema, comunque, non entrerebbe in vigore prima del 2022.