Nella maggior parte dei Cantoni, già solo il fatto che un immobile cambi proprietario comporta la riscossione di una cosiddetta imposta sul trapasso di proprietà, che in linea di massima va dall'1% al 3% circa del prezzo d’acquisto. In alcuni Cantoni, essa è totalmente a carico dell’acquirente, in altri è ripartita tra acquirente e venditore. A non riscuotere un’imposta sul trapasso di proprietà sono la Confederazione e alcuni Cantoni, tra cui Zurigo e Svitto.

Anche le spese notarili e quelle d’iscrizione al registro fondiario differiscono notevolmente da Cantone a Cantone. Benché tecnicamente parlando non si tratti di vere e proprie imposte, sono comunque costi di un certo peso. Consideriamo, per esempio, quelli per un atto pubblico per un contratto di compravendita di un appartamento di 700 000 franchi: in molti Cantoni, come Zurigo, Svitto o Turgovia, sarà applicata un’imposta di alcune centinaia di franchi, mentre a Berna, in Ticino e in alcuni Cantoni della Svizzera francese la stessa pratica può costare dai 2500 ai 3500 franchi, e in alcuni casi fino sei volte tanto.

Imposte sull’acquisto

Quanto detto sopra vale anche per l’allestimento di una cartella ipotecaria, necessaria per accendere un muto presso la banca. Nel Canton Svitto il rilascio di una cartella ipotecaria per importi superiori a 500 000 franchi ne costa 750 (IVA inclusa). Nel Canton Berna, il tariffario cantonale consente al notaio di chiederne circa 1300, IVA esclusa. E non bisogna dimenticare le eventuali imposte sul prelievo di capitale, qualora per l’acquisto si ricorra agli averi previdenziali (cassa pensioni o pilastro 3a): per un prelievo di 250 000 franchi, ad esempio, esse possono variare tra il 4% e il 10% circa. A seconda dei casi, quindi, tra tasse e spese accessorie, l’acquisto di una casa può comportare un esborso supplementare di alcune decine di migliaia di franchi.

Imposte sulla vendita

Quasi sempre, il ricavato dalla vendita di un immobile è più alto del valore al momento dell’acquisto. Su questa differenza, tutti i Cantoni applicano una cosiddetta imposta sugli utili immobiliari. E anche in questo caso, con notevoli variazioni. Il suo ammontare dipende dalla durata della proprietà: più alto è il ricavato e più breve è il periodo, maggiore è l’imposta. Sono tuttavia deducibili tutti gli investimenti volti ad accrescere il valore dell’abitazione durante l’intera durata della proprietà, le spese per il passaggio di proprietà, le commissioni per l’agente immobiliare e le spese notarili. Ecco perché dovreste conservare con cura tutti i giustificativi relativi a costi accessori e investimenti per almeno 20 anni.

Noi vi consigliamo di chiarire sempre preventivamente tutti gli aspetti legati a tasse, imposte ed eventuali agevolazioni fiscali. In tutti i Cantoni è possibile posticipare le imposte sugli utili immobiliari se il venditore torna a essere proprietario di un’abitazione entro un ragionevole lasso di tempo. In sintesi, per contenere al meglio l’imposizione fiscale, è altamente consigliabile affidarsi a un consulente e approfondire di persona gli aspetti fiscali legati all’abitazione di proprietà.

Imposte sulla proprietà

In base alle regole vigenti, in Svizzera i proprietari devono dichiarare al fisco il valore locativo della propria abitazione, che il Tribunale federale ha fissato ad almeno il 60% del valore locativo di mercato. Sono inoltre legate alla proprietà immobiliare le imposte sulla sostanza, senza contare che alcuni Cantoni prevedono un’ulteriore imposta immobiliare, compresa il più delle volte tra lo 0,1 e il 3 per mille del valore fiscale dell’oggetto.

Sgravi fiscali

Se siete proprietari di un’abitazione a uso proprio, potete comunque approfittare di alcune detrazioni fiscali:

  • gli interessi ipotecari possono essere dedotti integralmente dal reddito imponibile (ma solo fino a un massimo di 50 000 franchi in più dei proventi lordi della sostanza immobiliare del contribuente) 
  • nella maggior parte dei casi conviene scegliere la via dell’ammortamento indiretto. Con questa formula, l’ipoteca di secondo rango non verrà ammortizzata direttamente: i vostri rimborsi andranno su un conto del pilastro 3a della banca e saranno costituiti in pegno. La deduzione degli interessi passivi rimarrà inalterata
  • tutte le spese finalizzate alla manutenzione e alla conservazione del valore dell’immobile (riparazioni, tinteggiature, lavori di manutenzione interni ed esterni, ecc.)
  • tutti i costi accessori correnti e i premi assicurativi legati all’immobile

Non sono invece deducibili eventuali spese per l’accrescimento del valore dell’immobile, con un’importante eccezione: gli investimenti per il risparmio energetico (p.es. nuove finestre coibentate, l’installazione di una pompa di calore con sonda geotermica e così via). Di regola questi investimenti sono interamente deducibili dal reddito imponibile. A questo proposito vi consigliamo di consultare la guida e le schede informative del vostro Cantone.