Perspectives 2022 Ralentissement de la hausse des prix de l’immobilier

En 2021, la demande de logements en propriété est restée très élevée, tandis que l’offre est restée limitée. Combiné à des conditions de financement attractives et à la tendance sans doute persistante du télétravail, cela a entraîné une hausse des prix de l’immobilier de 6% au troisième trimestre 2021 par rapport à l’année précédente. Il s’agit de la plus forte augmentation depuis 2013.

Les principaux indicateurs économiques étant au vert pour 2022, le risque d’un effondrement majeur des prix en Suisse reste faible, même si davantage de signaux d’alerte se font sentir. Pour 2022, on peut s’attendre à une nouvelle hausse des prix, mais moins importante: 3% pour les maisons individuelles, 2% pour les appartements en copropriété et 4% pour les appartements de vacances et les biens de luxe.

L’évolution des préférences de la population, comme la tendance au télétravail, a conduit davantage de personnes à quitter les villes pour s’installer à la campagne, par exemple dans la vallée du Rhin ou dans la région du lac de Constance. Le télétravail entraîne généralement un besoin accru d’espace, qui n’est disponible à un prix abordable qu’en dehors des centres. Cette tendance a également rendu les appartements de vacances plus attrayants, quasiment comme lieu de travail supplémentaire à la montagne.

Pendant un certain temps, il a semblé que la ville de Zurich pourrait également être touchée par l’exode urbain, après une stagnation de la croissance démographique de la plus grande ville de Suisse entre 2020 et la mi-2021. Les autochtones ont continué de quitter la ville, mais l’effet d’attraction de la ville sur les immigré-e-s et les expatrié-e-s a assuré une surcompensation, de sorte que les prévisions de l’Office de la statistique de la Ville de Zurich de novembre 2021 indiquaient une croissance ininterrompue, parallèlement au développement de l’activité de construction de logements.

Selon toute vraisemblance, le taux directeur de la Banque nationale suisse restera en territoire négatif en 2022, ce qui signifie que les taux d’intérêt à long terme ne bougeront guère non plus. En 2021, l’augmentation de la demande mondiale et les problèmes d’approvisionnement qui en ont résulté ont entraîné une hausse de l’inflation en Suisse à 0,6%, et les prévisions pour cette année sont de 1%.

Pour le financement d’un logement en propriété (également valable pour le renouvellement d’hypothèques), cela signifie d’une part que l’hypothèque sur le marché monétaire, c’est-à-dire l’hypothèque basée sur le SARON, restera à son niveau très avantageux. L’inflation modérée exerce une légère pression sur les taux d’intérêt des hypothèques fixes. Le surcoût d’un taux fixe à long terme par rapport à une hypothèque à taux variable sur le marché monétaire devrait donc légèrement augmenter dans les mois à venir. En moyenne pluriannuelle, les coûts d’une hypothèque fixe restent toutefois bas.

La décision entre propriété et location repose sur différents facteurs, qui doivent également être pondérés en fonction de la situation ou des préférences personnelles. Il est impossible de répondre de manière générale à la question de savoir ce qui est le plus avantageux, car la charge financière dépend fortement du lieu de résidence souhaité et de l’impôt sur le revenu.

Malgré les prix élevés actuels de l’immobilier, le logement en propriété est accessible pour la classe moyenne dans la plupart des communes, comme le montre cet exemple de calcul: avec un revenu de ménage de 200 000 francs au maximum, il est possible d’acquérir un logement en propriété d’une valeur jusqu’à 1,22 million de francs avec un prêt de 80%. Pour une surface habitable de 120 mètres carrés, cela correspond à un prix au mètre carré d’environ 10 000 francs. Dans 88% des communes suisses, les nouveaux logements en propriété ne dépassent pas ce prix.

Par contre, si l’on cherche un bien dans les grandes agglomérations de Zurich, Genève, Bâle et Zoug ou dans une commune lacustre ou touristique onéreuse, il faut un revenu annuel parfois nettement plus élevé. Petite précision à ce sujet: les bâtiments anciens, et donc leur transformation, vont gagner en importance sur le marché de l’immobilier, car de nombreux baby-boomers vont se séparer de leurs biens dans les années à venir.

Lorsque l’on s’interroge sur la possibilité de financer un logement en propriété, il est important de considérer l’ensemble des coûts. Si vous achetez un bâtiment ancien, vous devez connaître précisément les coûts de rénovation et de transformation. Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais de transaction s’ajoutent aux frais d’intérêt pour l’hypothèque. L’exploitation et l’entretien doivent eux aussi être budgétisés, de même que les amortissements pour les investissements futurs. Il faut également penser à l’imposition de la valeur locative et, plus précisément, aux coûts d’opportunité du capital investi, qui aurait éventuellement pu être placé de manière plus rentable.

Pour les personnes qui sont déjà propriétaires de leur logement, 2022 est, du point de vue actuel, une année relativement normale. Si une hypothèque arrive à échéance, cela vaut la peine de jeter un coup d’œil à l’hypothèque du marché monétaire. Pour tous ceux qui s’intéressent à l’accession à la propriété, 2022 est une année où il faut peser soigneusement le pour et le contre, en raison, d’une part, du financement toujours attrayant et, de l’autre, de la pénurie de l’offre: l’achat ne devrait être envisagé que si l’offre est convaincante à 100%.