Construction Reconstruire au lieu de rénover?

Projets de vie, potentiel de densification, bilan énergétique et rentabilité plaident souvent en faveur d’une reconstruction.

par UBS Magazine 06 mars 2020

Image: UBS

Les démolitions-reconstructions sont devenues beaucoup plus courantes dans une grande partie de la Suisse. Selon le dernier monitoring immobilier de la société de conseil Wüest Partner, cela concerne essentiellement les grands centres urbains. Dans ces secteurs, près de la moitié des appartements nouvellement construits sont des reconstructions, tandis que les nouvelles constructions sur des terrains non bâtis sont plutôt l’exception, pour des raisons évidentes.

Sur le plan régional, les régions de Zurich, Thoune, Nyon et Yverdon se distinguent. Toutefois, même dans les régions périphériques et les centres de taille moyenne, les reconstructions connaissent une augmentation significative. Le taux élevé dans les régions touristiques du canton des Grisons est particulièrement frappant. Dans ce contexte, il convient de signaler que la construction de nouvelles maisons de vacances et de résidences secondaires dans les zones touristiques est très limitée, voire interdite.

Développement vers l’intérieur

Dans les villes, les raisons sont différentes: les terrains à bâtir sont extrêmement rares. Par ailleurs, la plupart des règlements sur les zones et les constructions créent de l'espace en densifiant les parcelles existantes. Dans de nombreux cantons tels que Saint-Gall, Zurich ou Zoug, la création de nouvelles zones à bâtir n’est de facto guère possible ou est traitée de manière très restrictive. La grande majorité des régions ont basé leurs plans directeurs, leur aménagement du territoire et leurs règlements de zones sur la maxime «développement vers l’intérieur». Pour les propriétaires de bâtiments existants, cela représente un avantage non négligeable: sur certains terrains à bâtir où se trouvait une maison individuelle dans les années 1960 ou 1970, les réglementations actuelles autorisent un immeuble collectif avec plusieurs étages ou un projet de maisons mitoyennes.

La balance penche en faveur des démolitions-reconstructions

Il y a essentiellement trois arguments de poids pour reconstruire: premièrement, cela permet de créer considérablement plus d’espace utilisable sur une même surface au sol. Pour le propriétaire, cela représente un potentiel considérable. S’il s’agit d’appartements loués, la rentabilité augmente alors de manière significative. Deuxièmement, les maisons anciennes sont parfois dans un tel état de délabrement qu’aucune autre solution n’est envisageable ou raisonnable. Troisièmement, dans le contexte actuel, l’efficacité énergétique est un facteur clé: la consommation d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude dans un bâtiment neuf de haute qualité est quatre à cinq fois moins élevée que dans un immeuble des années 1970.

Toutefois, le propriétaire doit également tenir compte du travail à effectuer et du coût total. Les travaux de planification, de démolition et d’élimination nécessaires ainsi que la construction de la nouvelle maison peuvent être coûteux. En règle générale, on estime les seuls coûts de construction d’un immeuble à 3300 francs par mètre carré de surface.

Explorer la marge de manœuvre du droit de la construction

Avant que les architectes ne dessinent des plans et n’élaborent des visions pour la future utilisation du terrain, il convient tout d’abord de clarifier minutieusement la situation juridique en matière de construction. Les bâtiments privés ont beau être rarement classés, de nombreux paysages urbains dans les villes et les centres de taille moyenne sont partiellement protégés. Si le bien immobilier est situé dans une telle zone, les possibilités d’une modification majeure sont souvent limitées, tout comme dans le cas des immeubles considérés comme dignes de protection ou de conservation. De plus en plus de cantons et de villes mettent à la disposition du public, sur leurs géoportails, des informations sur les réglementations en matière de construction et de zones, sur les monuments historiques et sur l’inventaire des bâtiments dignes de protection. Si vous n’y trouvez rien, il est préférable de contacter l’autorité compétente en matière de construction ou le service des constructions.

En général, il est judicieux dans un deuxième temps de consulter un architecte pour une clarification approfondie du droit de la construction et pour une première étude des variantes. Les architectes sont formés pour sonder les possibilités optimales dans le cadre des règlementations sur les zones et les constructions et pour soumettre des propositions concrètes.

Financement de construction sur mesure

Dès qu’une certaine voie se profile, les coûts à prévoir doivent être estimés et le financement mis en place. Veuillez contacter votre conseiller à la clientèle UBS à un stade précoce. Pour les rénovations importantes, les nouvelles constructions ou les reconstructions, nous vous recommandons un Financement de construction UBS. Vous pouvez alors utiliser le compte de construction pour payer toutes les factures des architectes, des entrepreneurs en bâtiment et des artisans. La solution de financement est basée sur vos besoins individuels et assure une transparence totale des coûts dans toutes les phases de votre projet.

Reconstruction: étape par étape en 10 points

  • Analyse de l’état: examen approfondi du bâtiment existant
  • Droit de la construction: analyse du point de vue du droit de la construction, questions concernant la faisabilité dans le cadre des règlementations sur les zones et les constructions, etc.
  • Stratégie: définition de vos objectifs à long terme et de la limite maximum des coûts acceptables
  • Architecte: mission et spécifications exactes (prestations convenues, plafond des coûts, contrat)
  • Avant-projet: premières propositions et recommandations de l’architecte, avant-projet avec estimation des coûts
  • Demande de permis de construire: auprès de l’autorité compétente en matière de construction par l’intermédiaire de l’architecte
  • Appels d’offres: appels d'offres et attribution de contrats aux entreprises de construction et aux artisans
  • Construction: début des travaux de construction dès que la planification du projet est terminée (organisation, calendrier, direction des travaux)
  • Achèvement: réception de l’ouvrage, rectification d’éventuels défauts, début des périodes de garantie
  • Hypothèque: transformation du financement de construction (pour la phase d’exécution) en hypothèque