Valeur immobilière Comment bien évaluer votre maison

Combien vaut votre bien immobilier? Les principaux conseils pour évaluer votre logement de façon simple et correcte.

par Jürg Zulliger 20 mai 2016

On a tout intérêt à faire estimer son logement par un expert reconnu. Photo: iStock

Monique Dubois (nom changé par la rédaction), veuve de 67 ans, a longtemps été propriétaire de son logement. Aujourd’hui, elle en a assez du jardinage, des escaliers à monter, des six pièces à nettoyer – et des réparations du chauffage. Elle souhaite vendre son logement. Mais que vaut sa maison?
 

Économies de bout de chandelle

Si notre propriétaire se trompe dans le prix de vente, elle risque d’effrayer les acheteurs potentiels. Doit-elle demander le prix maximum et parler d’un «splendide objet de collection» pour décrire sa maison de 30 ans à rénover?

Si le prix se révèle prohibitif, elle devra accorder une réduction de prix avec, à la clé, une réputation d’amateurisme. Du coup, les acheteurs potentiels en profiteront pour négocier un prix encore plus bas. À l’inverse, un prix visiblement trop bas incite les acheteurs à la prudence avec la maison ou l’appartement. À moins que le propriétaire n’agisse sous pression? Vouloir épargner sur l’évaluation, c’est faire des économies de bouts de chandelle.

Le problème, c’est qu’aucun bien immobilier ne ressemble à un autre. En effet, dire qu’une maison est en «bon état» ou en «très bon état» est sujet à interprétation. La valeur d’un bien immobilier ne se détermine pas comme celle d’une action, en lisant les cours, tout simplement. Chaque évaluation doit tenir compte de l’emplacement et d’une multitude de critères.

Bien sûr, l’usage auquel est destinée une évaluation joue également un rôle. L’expert d’une assurance immobilière s’intéressera à ce que coûterait la reconstruction d’un bâtiment similaire en cas de dommage. Mais confronté à une communauté d’héritiers, on visera plutôt un «prix familial» sympathique, tandis qu’un agent immobilier professionnel dira probablement : «J’aurais payé 50% de plus.» 

Taux d’intérêt bas, évaluations onéreuses

D’autres règles s’appliquent dans le cas d’un immeuble de rendement, autrement dit d’un immeuble locatif ou d’un appartement destiné à la location: un expert devra alors estimer le futur revenu locatif escompté. Avec cette méthode dite de la valeur de rendement ou méthode DCF (discounted cash flow), on capitalise les revenus locatifs annuels avec un taux d’intérêt donné pour les reconvertir en valeur actuelle nette. Plus le taux d’intérêt est bas, plus la valeur du bien immobilier augmente. Dans le contexte actuel de taux d’intérêt peu élevés, où les placements à taux fixe dégagent une rentabilité négligeable, l’évaluation des biens immobiliers affiche une forte hausse.

«Quand nous estimons un objet de placement à une valeur de rendement et une valeur réelle d’un million de francs, il est possible que quelqu’un paie aujourd’hui 1,5 million ou plus», explique un expert de confiance de l’Association des Propriétaires Fonciers de Berne. Patrick Schnorf, de Wüest & Partner, confirme que, dans le contexte actuel, les prix réellement payés peuvent différer des estimations. Il convient dès lors, selon lui, de revoir régulièrement les hypothèses utilisées dans les évaluations en fonction des prix effectivement recensés dans les transactions. 

Les principales méthodes d’évaluation

Plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être appliquées. En voici un aperçu.

  • Valeur vénale. Elle correspond à la valeur moyenne à laquelle un bien immobilier de taille, d’emplacement et de nature identique ou similaire peut être vendu dans la région concernée. Valeur vénale et valeur du marché ont généralement la même signification.
  • Méthode hédonique. Elle s’appuie sur les prix de l’offre ou sur les prix effectifs de transaction sur le marché de l’immobilier. Ce modèle suppose la disponibilité de certaines données. Un bien immobilier est alors «réduit» à ses composantes (emplacement, taille, nombre de pièces), puis évalué. Les banques utilisent généralement ces modèles.
  • Valeur réelle. Cela correspond à la valeur neuve de la même maison (déduction faite de la dépréciation due à l’ancienneté) et à la valeur du terrain.
  • Valeur de rendement. Cette méthode évalue l’immobilier sous l’angle d’un investissement, dont la valeur est basée sur le revenu locatif susceptible d’être obtenu et sur le rendement attendu, ajusté au risque.
  • Valeur fiscale. Valeur déterminée par les autorités sur la base d’une formule schématique ou d’une évaluation pour les impôts sur les immeubles et impôts sur la fortune.
  • Valeur de nantissement. La part d’une valeur marchande jusqu’à laquelle un bien immobilier est hypothéqué par un bailleur de fonds. Le principe de la valeur la plus basse s’applique dans toute la Suisse: quand le prix d’achat diffère de l’évaluation de la banque (valeur hédonique), c’est la valeur la plus basse qui sert de référence pour le financement.
  • Valeur d’assurance. Valeur (hors terrain) que l’assurance estimerait devoir payer en cas de destruction complète.

Monique Dubois a de la chance dans la mesure où le contexte est propice à la vente. Pour rester réaliste quant au prix auquel elle pourrait vendre son bien, elle aura tout avantage à s’en remettre à une évaluation professionnelle.

5 conseils pour évaluer son bien immobilier

1. Partialité. Un propriétaire qui souhaite évaluer et vendre lui-même son logement se laisse souvent emporter par ses émotions au détriment de critères rationnels. Même s’ils revêtent une valeur sentimentale, les meubles de cuisine qu’il a montés lui-même ou les combles aménagés par ses soins seraient plutôt un handicap aux yeux du courtier.

2. Emplacement. Les biens immobiliers situés sur un emplacement périphérique et mal desservi ont une valeur de 40 à 60% inférieure à celle d’un bien situé dans une zone centrale et bien exposée. L’emplacement est le critère qui pousse le plus les prix à la hausse.

3. Experts. Pour trouver un expert immobilier dans votre région, adressez-vous à une association de branche telle que la SIV, la SVIT ou l’Association des Propriétaires Fonciers. L’un des critères essentiels pour choisir un expert est de vérifier son appartenance à une organisation professionnelle (Association suisse des estimateurs immobiliers SIV ou l’Association suisse des professionnels de l’immobilier SVIT). Les références et la qualification sont également importantes (CAS en expertise immobilière, MAS Real Estate Management Valuation, brevet fédéral).

4. Coûts. L’évaluation par un expert d’un logement occupé par son propriétaire coûte entre 800 et 1500 francs en fonction du bâtiment et de la région.

5. Courtiers. Les estimations des courtiers sont particulièrement abordables, voire gratuites le plus souvent. Et ce, pour une raison simple: l’estimation sert la plupart du temps à décrocher une commande. La prudence est donc de mise.