Acheter pour louer Un appartement en PPE est-il un placement?

Est-il intéressant d’acquérir un logement pour le louer? Les perspectives ne sont souvent pas aussi attrayantes qu’on l’imagine.

par Jürg Zulliger 02 juin 2016

En cette période de taux extrêmement bas, il est difficile de trouver des placements combinant rentabilité et sécurité. Etant donné que des placements sûrs comme les obligations d’Etat ont un rendement nul, voire livrent des intérêts négatifs, nombre d’investisseurs privés recherchent des alternatives. Pourquoi ne pas placer son capital dans un appartement en vue de le louer? A une époque, plus de 20% de toutes les nouvelles hypothèques dans le domaine de la propriété du logement étaient demandées pour des biens que l’acheteur n’occupait pas personnellement. Ce chiffre affiche aujourd’hui à nouveau une légère baisse. Néanmoins, Kathrin Strunk, économiste à l’Association des propriétaires fonciers (APF), confirme cette tendance en matière de placements immobiliers privés: «Il arrive par exemple, et plus souvent qu’auparavant, que des particuliers acquièrent très tôt une propriété par étages où ils vivront pendant leur retraite.»

Les promoteurs du secteur de la construction constatent des tendances similaires: un nombre étonnamment élevé d’acquéreurs achète un bien à des fins de placement. Ultérieurement, les enfants ou l’acheteur y emménageront peut-être. Un autre groupe de propriétaires a acquis depuis longtemps déjà un bien immobilier, mais ils n’y habitent pas pour des raisons personnelles, par exemple en raison d’un changement d’emploi ou d’un séjour à l’étranger. Au lieu de revendre ce bien, ils préfèrent le louer.

La location continuera-t-elle à être intéressante?

Mais qu’en est-il de la rentabilité d’un tel investissement? Les chiffres des dernières années sont attrayants. Premièrement, parce que l’achat du bien a pu être financé à des conditions favorables. Et deuxièmement, parce que la valeur du bien n’a cessé d’augmenter. Les rendements dégagés devraient excéder nettement ceux de placements sûrs comme les obligations de la Confédération. En fonction de la situation, du marché immobilier, des atouts et faiblesses de l’objet, le résultat peut cependant être tout autre.

Différents facteurs détermineront si les placements immobiliers à des fins de location resteront intéressants à l’avenir. «Tout acquéreur doit savoir que l’évolution des prix de l’immobilier est cyclique», souligne Kathrin Strunk de l’APF. Actuellement, ils se situent à un niveau relativement élevé. Or, plus le prix d’achat est élevé, plus il grève les rendements puisque les loyers ont progressé moins rapidement que les prix des biens. Nombre d’analystes et d’observateurs du marché estiment que, après une longue phase de boom, les prix de l’immobilier devraient plutôt baisser que de continuer à monter. Si le bien perd de la valeur, le «business plan» n’est donc bien évidemment plus aussi intéressant. Qui plus est, si les coûts de financement venaient à augmenter et que les revenus locatifs devaient baisser du fait de la conjoncture ou de l’état du marché du logement, le rendement s’en ressentirait bien sûr également.

Autre question importante: dans quelle mesure le bien et le site se prêtent-ils à une location? Vous parviendrez à une conclusion différente pour les centres, les agglomérations ou les sites touristiques affichant une demande stable de logements que pour les régions structurellement faibles et mal desservies. Parfois, il n’est pas simple de pouvoir estimer correctement le public cible potentiel: une situation ou un quartier s’adressera-t-il plutôt aux familles ou aux célibataires? Attirera-t-il des étudiants ou des ménages à haut revenu? Si les hypothèses envisagées initialement ne se réalisent pas, vous avez intérêt à disposer d'un plan B ou de réserves vous permettant de supporter une éventuelle vacance du bien.

Ce que le bailleur doit savoir …

Louer un logement requiert un certain savoir-faire et un investissement en temps – et les nombreuses dispositions juridiques et formelles recèlent quelques pièges. Dès le début du bail, il convient de régler les questions liées aux conditions contractuelles, aux coûts annexes, à la caution de loyer, au procès-verbal et à la remise. Quelques cantons ont instauré la formule obligatoire: au début du bail, il faut communiquer le montant du loyer payé par le locataire précédent. Une caution de loyer à titre de sûreté peut être exigée que si cela est convenu et les coûts annexes doivent eux aussi être définis par contrat. Pour fixer le loyer, le bailleur peut se référer aux loyers usuels dans le quartier et dans la localité, ou faire valoir ses coûts et débours. Il faut toujours vérifier quels coûts peuvent être répercutés ou non selon la loi.

… et comment il doit faire ses calculs

Dans son calcul, le bailleur doit prendre en compte les intérêts hypothécaires, les intérêts sur les fonds propres investis ainsi que l’entretien, les amortissements, les impôts et les assurances. Il lui faut aussi envisager les implications fiscales: la valeur de l’appartement ou de la maison doit être déclarée comme patrimoine et les recettes locatives comme revenus, les intérêts hypothécaires ainsi que certains frais d’entretien et annexes étant déductibles. Attention: en cas de doute, le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a pas obtenu de rendement excessif. Dans de nombreux cas, il est utile de se faire conseiller et de faire estimer la valeur locative par un expert.

Dans vos réflexions, intégrez aussi les futurs coûts pour les rénovations, les transformations, etc. Et pensez au risque de vacance: si votre bien reste inoccupé, vous ne percevrez pas de recettes mais devrez malgré tout faire face à certaines dépenses. Souvent, le portefeuille d’un particulier est seulement composé d’un ou de quelques logements. Dans ce cas, chaque période où le bien est inoccupé peut avoir des conséquences lourdes, ce qui n’est pas le cas pour les investissements dans des immeubles locatifs.