Les questions suivantes se posent à l’achat d’un bien immobilier: combien coûte-t-il? Quel est son prix? Quelle est sa valeur? Ces trois questions sont très similaires. Pourtant, en économie (immobilière), ces trois termes ont des sens distincts. Les coûts désignent la consommation de biens et de services, exprimée en unités monétaires, nécessaire pour produire un produit. Les coûts de production majorés d’une éventuelle marge bénéficiaire forment ensemble le prix. S’agissant du terme valeur, une distinction est opérée entre valeur de marché (valeur objective) et valeur d’usage (valeur subjective). Dans l’idéal, la valeur de marché d’un bien correspond au prix de vente attendu ou estimé auquel il peut être vendu sur un marché qui fonctionne. La valeur d’usage, en revanche, correspond à l’utilité subjective de ce bien pour une personne par rapport aux objectifs qu’elle s’est fixés. Elle n’est généralement pas exprimée en unités monétaires et varie d’une personne à l’autre.

L’évaluation immobilière aujourd’hui

De nos jours, l’évaluation immobilière s’attache à estimer la valeur de marché. Celle-ci se fonde sur le prix actuel du marché en situation de concurrence (grand nombre de fournisseurs et de clients) avec des participants informés. Selon la définition, le prix du marché correspond au prix le plus élevé ou au prix le plus probablement atteignable dans un délai raisonnable.

Mais une question se pose tout de même: comment détermine-t-on le prix du marché? Après tout, il n’y a pas deux biens immobiliers identiques, ni de bourse centralisée de négoce des biens immobiliers qui fournirait des informations sur les prix de transaction actuels. Aussi est-il souvent indispensable de déterminer le prix du marché, en tenant compte d’une combinaison de facteurs, tels que l’emplacement, la vue, l’accessibilité, l’architecture et l’âge du bien. Dans la pratique, diverses approches d’évaluation ont été élaborées pour déterminer le prix du marché en fonction du type d’utilisation de la propriété.

Il existe trois grandes méthodes d’évaluation des biens immobiliers: la méthode des valeurs comparatives, qui suppose que la disposition à payer est fondée sur les prix d’achat effectivement réalisés d’objets comparables; la méthode de la valeur de rendement, qui est axée sur la valeur d’usage des biens immobiliers pour l’acheteur; et la méthode de la valeur réelle, qui suppose que le prix ne peut dépasser la valeur du bâtiment et du terrain ou les coûts de nouvelle construction (remplacement) d’un objet. En règle générale, les immeubles de rapport sont évalués selon la méthode de la valeur de rendement, tandis que la méthode des valeurs comparatives ou celle de la valeur réelle sont appliquées pour estimer des logements en propriété.