Le 20 août 2018, la commission économique du Conseil des États a défini les points-clés suivants:

  • La valeur locative devrait être supprimée pour les résidences principales. Les résidences secondaires ne devraient pas être concernées par le changement de système par égard pour les cantons de montagne qui craignent d'importantes pertes de recettes fiscales.
  • En contrepartie, les frais d'entretien et de rénovation du bien ne devraient plus être déductibles fiscalement.
  • Au niveau fédéral, les déductions fiscales des investissements servant à économiser de l'énergie et à protéger l'environnement ne seraient plus autorisées. Les cantons resteraient libres de continuer à prévoir ces déductions dans leur législation fiscale.
  • La déduction des intérêts passifs pour le logement à usage personnel devrait également être supprimée. Les déductions des intérêts passifs de 80% et de 100% en cas d'autres revenus de fortune (p. ex. les recettes locatives d'un autre appartement, les revenus provenant de titres) ne sont pas affectées.
  • Les intérêts passifs pour les premiers acquéreurs devraient rester plafonnés pendant une période limitée d'environ 10 ans et rester déductibles de manière linéaire jusqu'à revenir à zéro au fil des ans.

Qui est gagnant, qui est perdant?

Une suppression de l'imposition de la valeur locative peut se révéler plus ou moins avantageuse en fonction du degré du taux d'avance, du lieu et des rénovations nécessaires à entreprendre sur le bien.

  • Le faible niveau actuel des taux hypothécaires de 1,5% en moyenne permet de procéder à des déductions fiscales très limitées. Mais déjà à partir d'un taux d'intérêt de 2,5%, les propriétaires pourraient être désavantagés.
  • Plus le taux d'avance est faible et plus le propriétaire en profite.
  • Étant donné que les rénovations n'entraînent plus d'économies d'impôts, les prix de l'immobilier ancien pourraient se retrouver sous pression.
  • Les nouveaux acquéreurs en profitent puisque les retenues fiscales sont encore limitées au début.
  • Plus la valeur locative établie par un canton est faible, moins la suppression s'avère avantageuse. C'est pour cette raison que les différences de prix entre l'immobilier neuf et l'ancien, pour les logements à usage personnel, augmenteront considérablement.

Quatre cas concrets

Cas 1: les retraités en profiteront de manière disproportionnée. D'une part, le degré du taux d'avance est plus faible que la moyenne, de l'autre, les rénovations sont souvent remises à plus tard, ce qui réduit les frais d'entretien. Éventail cantonal des économies d'impôts: de 1000 à 3800 francs par an.

Cas 2: dans le système actuel, les acquéreurs de logements neufs avec horizon temporel à court terme ne peuvent pas compenser les déductions des intérêts hypothécaires et les déductions forfaitaires pour le maintien de la valeur locative malgré un taux d'avance élevé. Éventail cantonal des économies d'impôts: de 850 à 2800 francs par an.

Cas 3: pour les acquéreurs d'appartements neufs avec horizon temporel à long terme, les économies d'impôts vacillent entre 0 et 1500 francs par an, en prenant en considération les amortissements réels, même si ces acquéreurs n'entreprennent de gros travaux de rénovation que dans 25 ans, entraînant ainsi une réduction d'impôts.

Cas 4: les propriétaires de logements anciens ne devraient pas bénéficier d'économies d'impôts sur le long terme et ce, même s'ils prévoient prochainement une rénovation. Impôts supplémentaires découlant du changement de système: de 300 à 900 francs par an.

Bilan: efficace et légitime

Le système actuel n'est pas optimal et se heurte au mécontentement manifeste des propriétaires. D'un point de vue économique, la propriété perçue comme bien de consommation, la suppression totale de la valeur locative ainsi que les déductions des frais d'entretien et des intérêts passifs semblent être une solution efficace et légitime. Nous ne partageons pas les craintes de voir les prix de l'immobilier retomber dans une tranche basse de pourcentage à deux chiffres en raison du changement de système. L'évolution des prix de l'immobilier dépend de nombreux facteurs. Le changement de système devrait entrer en vigueur au plus tôt en 2022.